Comparer correctement votre taux hypothécaire au marché
Une comparaison juste est essentielle pour prendre des décisions hypothécaires éclairées au Québec. Trop de propriétaires comparent leur taux à des références inadéquates, ce qui fausse leur analyse et peut les mener à des conclusions erronées. Voici la méthodologie complète pour évaluer objectivement la compétitivité de votre taux actuel.
Principes fondamentaux de la comparaison
Le premier principe est de comparer aux bons taux. Les taux affichés par les grandes banques sur leurs sites web et en succursale sont des taux vitrines, conçus comme outil de marketing. Ils sont typiquement majorés de 0,30 % à 1,00 % par rapport aux taux réels négociés. Un courtier certifié AMF a accès aux taux négociés de dizaines de prêteurs et peut vous fournir une comparaison exacte. Le deuxième principe est de comparer des produits identiques : même terme, même type de taux et mêmes conditions. Comparer un fixe 3 ans à un fixe 5 ans ne donne aucune information utile.
Méthodologie de comparaison en cinq étapes
- Identifiez votre taux contractuel exact: Consultez votre contrat hypothécaire ou votre relevé annuel pour obtenir votre taux exact. Notez aussi le type de taux (fixe ou variable), le terme restant et la date d'échéance.
- Obtenez les taux négociés actuels: Contactez un courtier certifié AMF pour les taux négociés du jour. Demandez les taux pour le même type et le même terme que le vôtre. Les taux en ligne sont indicatifs, pas les taux réellement disponibles.
- Comparez les conditions annexes: Le taux n'est qu'un élément du coût total. Comparez aussi les privilèges de prépaiement (10 %, 15 % ou 20 %), la portabilité, les conditions de conversion (variable vers fixe), et la méthode de calcul de la pénalité de bris (DTI vs trois mois d'intérêts).
- Calculez l'impact financier de l'écart: Multipliez l'écart de taux par votre solde hypothécaire pour obtenir les économies annuelles brutes. Par exemple, un écart de 0,50 % sur 300 000 $ génère environ 1 500 $ d'économies par année.
- Évaluez le coût total sur le terme: Additionnez les économies sur le nombre d'années restantes au terme. Soustrayez la pénalité de bris et les frais de refinancement éventuels. Si le résultat net est positif, agir peut être avantageux.
Impact financier concret de l'écart de taux
- 0,25 % sur 300 000 $ = environ 750 $ par an d'économies, soit 3 750 $ sur un terme de 5 ans
- 0,50 % sur 300 000 $ = environ 1 500 $ par an d'économies, soit 7 500 $ sur un terme de 5 ans
- 1,00 % sur 300 000 $ = environ 3 000 $ par an d'économies, soit 15 000 $ sur un terme de 5 ans
- 0,50 % sur 500 000 $ = environ 2 500 $ par an d'économies, soit 12 500 $ sur un terme de 5 ans
Comprendre les facteurs qui influencent les taux
Les taux variables suivent le taux directeur de la Banque du Canada, annoncé huit fois par an lors des dates prédéterminées. Les taux fixes suivent les rendements des obligations gouvernementales du Canada, qui fluctuent selon les anticipations d'inflation et les conditions économiques mondiales. Le BSIF influence indirectement les taux par ses exigences prudentielles, comme le test de résistance de la ligne directrice B-20. Comprendre ces facteurs vous aide à anticiper les mouvements de taux et à choisir le meilleur moment pour agir. Utilisez ces chiffres pour évaluer si un bris de terme, une négociation au renouvellement ou un simple ajustement de prépaiement est la meilleure stratégie pour votre situation.