Écart de taux : taux contractuel vs taux de comparaison

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L'écart de taux est la variable la plus controversée dans le calcul du différentiel de taux d'intérêt (DTI/IRD). Il se définit comme la différence entre le taux contractuel de l'emprunteur et le taux de comparaison utilisé par le prêteur. La controverse provient du choix du taux de comparaison : les grandes banques canadiennes (RBC, TD, BMO, Banque Scotia, CIBC) utilisent fréquemment leur taux affiche comme référence, lequel inclut généralement un escompte non accordé au client. Ce choix réduit artificiellement l'écart apparent et peut paradoxalement augmenter ou diminuer la pénalité selon la méthode. Les prêteurs monolines et certaines caisses Desjardins utilisent plutôt le taux consenti, ce qui reflète plus fidèlement la perte réelle du prêteur. Le BSIF a apporté des clarifications dans sa ligne directrice B-20 sur les exigences de transparence, mais n'a pas standardisé le taux de comparaison. Au Québec, les emprunteurs bénéficient des protections du Code civil, et le courtier hypothécaire certifié AMF doit expliquer clairement comment le prêteur détermine cet écart. Comprendre cette nuance peut faire la différence entre une pénalité de quelques milliers de dollars et une pénalité de plusieurs dizaines de milliers.

L'écart de taux : au cœur du calcul du DTI

Le différentiel de taux d'intérêt (DTI) repose sur un calcul apparemment simple : la différence entre votre taux contractuel et un taux de comparaison. Mais derrière cette simplicité se cache l'un des aspects les plus opaques du système hypothécaire canadien : le choix du taux de comparaison par le prêteur.

Taux affiche vs taux consenti

Le taux affiche est le taux publié par la banque sur son site web et en succursale. Il est systématiquement plus élevé que le taux réellement offert aux clients. Par exemple, une banque peut afficher 6,79 % pour un terme de 5 ans tout en offrant 4,79 % à la plupart de ses clients. L'écart de 2 % entre le taux affiche et le taux consenti joue un rôle majeur dans le calcul de la pénalité DTI.

Impact concret sur la pénalité

Prenons un solde de 400 000 $ avec 30 mois restants au terme. Si le taux contractuel est de 5,50 % et que le prêteur utilise un taux de comparaison de 4,80 % (taux affiche), le DTI serait de (0,55 - 0,048) x 400 000 x 30/12 = 7 000 $. Si le prêteur utilisait le taux consenti de 3,50 %, le DTI serait de (0,055 - 0,035) x 400 000 x 30/12 = 20 000 $. L'écart est considérable et illustre pourquoi le choix du prêteur initial est si important.

Comment se protéger

Demandez à votre courtier hypothécaire certifié AMF de vous expliquer la méthode de calcul du DTI de chaque prêteur avant de signer.
Privilégiez les prêteurs monolines dont les méthodes de calcul sont plus transparentes et souvent plus avantageuses.
Obtenez une estimation écrite de la pénalité de votre prêteur actuel avant de prendre toute décision de refinancement.
Vérifiez si votre contrat permet l'utilisation du privilège de remboursement anticipé pour réduire le solde avant le bris.

Questions fréquentes

Quelle est la différence entre le taux affiche et le taux consenti?

Le taux affiche est le taux publié officiellement par la banque, généralement plus élevé que ce que les clients obtiennent réellement. Le taux consenti (ou taux escompté) est le taux réellement accordé à l'emprunteur après négociation. L'écart entre les deux peut être de 1 à 2,5 %, ce qui affecte significativement le calcul du DTI.

Pourquoi les grandes banques utilisent-elles le taux affiche dans le calcul du DTI?

Les grandes banques affirment que le taux affiche reflète le coût réel de leurs fonds. En réalité, l'utilisation du taux affiche comme taux de comparaison réduit l'écart apparent par rapport au taux contractuel du client, ce qui peut aboutir à des pénalités plus élevées car la banque compare votre taux à un taux déjà gonflé. Le BSIF a exigé plus de transparence mais n'interdit pas cette pratique.

Comment vérifier quel taux de comparaison mon prêteur utilise?

Consultez la section sur les pénalités de remboursement anticipé dans votre convention hypothécaire. La méthode doit y être décrite. Vous pouvez aussi appeler votre prêteur ou demander à votre courtier hypothécaire certifié AMF de vérifier. Le BSIF oblige les prêteurs fédéraux à divulguer cette information.

L'écart de taux affecte-t-il la pénalité à taux variable?

Non. Pour un taux variable, la pénalité est de trois mois d'intérêts, calculée uniquement sur le solde et le taux actuel. L'écart de taux n'intervient pas dans ce calcul. C'est un avantage majeur du taux variable en matière de prévisibilité de la pénalité.

Peut-on contester le taux de comparaison utilisé par la banque?

En théorie, si la méthode ne correspond pas à ce qui est stipulé dans votre contrat, vous pouvez contester auprès du bureau de plaintes de votre institution, puis auprès de l'Ombudsman des services bancaires et d'investissement (OSBI). Au Québec, l'AMF peut aussi intervenir si le courtier n'a pas adéquatement informé le client.