Optimiser la fiscalité de vos immeubles locatifs au Québec

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Optimiser la fiscalité de mes immeubles

Déductions, amortissement, structure corporative et planification fiscale

Décision d’investissement3 min de lecture11 février 2026

L'optimisation fiscale est un pilier fondamental de la rentabilité d'un portefeuille immobilier locatif au Québec. Les investisseurs disposent de nombreux outils fiscaux pour minimiser leur fardeau d'impôt, tant au fédéral qu'au provincial. Les dépenses courantes déductibles comprennent les intérêts hypothécaires, les taxes foncières, les assurances, les frais d'entretien et de réparation, les frais de gestion et les services publics payés par le propriétaire. La déduction pour amortissement (DPA) de classe 1 permet de déduire 4 % par année de la valeur du bâtiment (excluant le terrain), réduisant ainsi le revenu locatif imposable. La création d'une société par actions pour détenir des immeubles locatifs peut offrir des avantages significatifs, notamment un taux d'imposition corporatif réduit sur le revenu de placement, le report d'impôt et une planification successorale facilitée. Cependant, cette structure comporte aussi des inconvénients comme les frais comptables annuels et la perte de l'exemption pour résidence principale. La planification fiscale doit tenir compte de la récupération d'amortissement au moment de la vente et de l'imposition du gain en capital. Depuis le budget fédéral de 2024, le taux d'inclusion du gain en capital est passé à 66,67 % pour les gains excédant 250 000 $ pour les particuliers, et à 66,67 % dès le premier dollar pour les sociétés. Un comptable professionnel agréé (CPA) spécialisé en fiscalité immobilière est un allié indispensable pour tout investisseur sérieux.

Optimiser la fiscalité de vos immeubles locatifs au Québec

La fiscalité immobilière est souvent le facteur qui fait la différence entre un investissement locatif modérément rentable et un investissement véritablement lucratif. Au Québec, les investisseurs immobiliers doivent composer avec deux paliers d'imposition (fédéral et provincial) et un ensemble complexe de règles fiscales. Une planification rigoureuse permet de maximiser les déductions, de reporter l'impôt et d'optimiser la structure de détention des immeubles.

Les dépenses courantes déductibles

Revenu Québec et l'Agence du revenu du Canada permettent de déduire un large éventail de dépenses liées à l'exploitation d'un immeuble locatif. Ces déductions viennent réduire directement le revenu locatif net imposable. Il est essentiel de conserver toutes les pièces justificatives, car les autorités fiscales peuvent demander une vérification à tout moment.

Intérêts hypothécaires : seuls les intérêts sont déductibles, pas le remboursement du capital. Pour un prêt hypothécaire utilisé à la fois pour l'immeuble locatif et des fins personnelles, seule la portion attribuable à l'immeuble est déductible.
Taxes municipales et scolaires : entièrement déductibles pour un immeuble 100 % locatif. Si le propriétaire occupe un logement, seule la portion correspondant aux logements locatifs est déductible.
Primes d'assurance : assurance habitation propriétaire, assurance responsabilité civile, assurance perte de loyer.
Frais d'entretien et de réparation courante : peinture, réparation de plomberie, déneigement, entretien paysager, remplacement d'appareils ménagers défectueux.
Frais de gestion immobilière : honoraires versés à un gestionnaire professionnel, généralement entre 5 % et 10 % des revenus locatifs bruts.
Frais juridiques et comptables : préparation des déclarations de revenus locatifs, rédaction de baux, recours devant le TAL.
Frais de déplacement : kilométrage pour visiter et gérer l'immeuble (selon le taux prescrit par Revenu Québec).

La déduction pour amortissement (DPA)

La DPA permet de déduire une portion du coût du bâtiment chaque année pour refléter sa dépréciation. Les immeubles locatifs résidentiels tombent généralement dans la classe 1, qui offre un taux d'amortissement de 4 % par année selon la méthode de l'amortissement dégressif. Seule la valeur du bâtiment est amortissable; le terrain ne l'est pas. La répartition terrain-bâtiment est généralement basée sur l'évaluation municipale ou une évaluation indépendante.

Structure corporative : société par actions ou détention personnelle?

Le choix entre détenir des immeubles personnellement ou via une société par actions est l'une des décisions fiscales les plus importantes pour un investisseur immobilier au Québec. En détention personnelle, le revenu locatif s'ajoute aux autres revenus et est imposé au taux marginal (jusqu'à 53,31 % au combiné fédéral-provincial au Québec). En société, le revenu de placement est imposé à environ 50,17 % au combiné, mais une portion significative de cet impôt est remboursable lors du versement de dividendes. L'avantage principal de la société est le report d'impôt : si vous n'avez pas besoin de retirer tous les bénéfices pour vos dépenses personnelles, les sommes restant dans la société sont assujetties uniquement à l'impôt corporatif, et l'impôt personnel additionnel n'est payé que lors du retrait sous forme de dividendes.

Gain en capital et planification de la vente

Lors de la vente d'un immeuble locatif, le gain en capital correspond à la différence entre le prix de vente net (moins les frais de disposition comme les commissions et frais juridiques) et le prix de base rajusté. Depuis le 25 juin 2024, le taux d'inclusion du gain en capital est passé à 66,67 % pour les gains excédant 250 000 $ pour les particuliers, et à 66,67 % dès le premier dollar pour les sociétés. Cette hausse rend la planification de la disposition encore plus critique. Des stratégies comme l'échange de propriétés (roulement fiscal selon l'article 85 de la Loi de l'impôt sur le revenu), la provision pour gain en capital sur cinq ans et la cristallisation des gains avant la disposition peuvent atténuer l'impact fiscal.

Questions fréquentes

Quelles dépenses locatives sont déductibles d'impôt au Québec?

Les dépenses déductibles incluent les intérêts hypothécaires (mais pas le remboursement du capital), les taxes municipales et scolaires, les primes d'assurance, les frais d'entretien et de réparation courante, les frais de gestion immobilière, les services publics payés par le propriétaire, les frais juridiques et comptables, la publicité pour trouver des locataires, et les frais de déplacement liés à la gestion de l'immeuble.

Quelle est la différence entre une réparation courante et une amélioration locative?

Une réparation courante (remettre un élément dans son état d'origine) est déductible en totalité dans l'année où elle est engagée. Une amélioration (ajout ou bonification qui prolonge la durée de vie ou augmente la valeur) doit être capitalisée et amortie sur plusieurs années via la DPA. Par exemple, réparer un toit est une dépense courante; remplacer un toit par un matériau supérieur est une amélioration.

Est-il avantageux de détenir mes immeubles dans une société par actions?

Cela dépend de votre situation. Les avantages incluent un taux d'impôt corporatif (environ 50 % au combiné fédéral-provincial sur le revenu de placement au Québec, mais avec un remboursement d'impôt sur dividendes), le report d'impôt si vous ne retirez pas tous les bénéfices, et la planification successorale. Les inconvénients comprennent les frais comptables et juridiques annuels, la perte de l'exemption pour résidence principale, et la complexité administrative accrue.

Comment fonctionne la récupération d'amortissement lors de la vente d'un immeuble?

Si vous avez réclamé la DPA et que vous vendez l'immeuble à un prix supérieur au coût non amorti (fraction non amortie du coût en capital ou FNACC), la différence entre le prix de vente (plafonné au coût initial) et la FNACC est ajoutée à votre revenu comme récupération d'amortissement, imposée au taux marginal complet. Le gain en capital s'applique seulement sur la portion excédant le coût initial.

Le nouveau taux d'inclusion du gain en capital affecte-t-il les investisseurs immobiliers?

Oui. Depuis le 25 juin 2024, le taux d'inclusion du gain en capital est passé de 50 % à 66,67 % pour les gains excédant 250 000 $ pour les particuliers, et à 66,67 % dès le premier dollar pour les sociétés et fiducies. Cela signifie qu'une plus grande portion du gain réalisé lors de la vente d'un immeuble sera imposable, ce qui rend la planification fiscale encore plus importante.

Puis-je déduire les frais de rénovation de mon immeuble locatif?

Les réparations courantes sont déductibles immédiatement. Les rénovations majeures qui augmentent la valeur ou prolongent la durée de vie utile de l'immeuble doivent être capitalisées et amorties via la DPA. La distinction est cruciale et dépend de la nature des travaux. Revenu Québec et l'ARC peuvent contester une classification inappropriée lors d'une vérification.