Revenus locatifs : déclaration et déductions fiscales | Guide Québec

RefinancePro.club

Les revenus locatifs constituent un revenu imposable au Canada et doivent être déclarés tant au niveau fédéral (Agence du revenu du Canada) que provincial (Revenu Québec). Le propriétaire d'un immeuble à revenus doit produire le formulaire T776 (État des loyers de biens immeubles) avec sa déclaration fédérale et le formulaire TP-128 (Revenus et dépenses de location d'un bien immeuble) pour le Québec. Les revenus locatifs nets — après déduction des dépenses admissibles — sont ajoutés au revenu total du contribuable et imposés à son taux marginal. Parmi les dépenses déductibles, on retrouve les intérêts hypothécaires, les taxes foncières, les primes d'assurance, les frais d'entretien et de réparations, les honoraires de gestion, la publicité et les frais juridiques liés à la location. L'amortissement du bâtiment, aussi appelé déduction pour amortissement (DPA), permet de déduire une portion du coût du bâtiment (excluant le terrain) chaque année selon la catégorie applicable. Pour la plupart des immeubles résidentiels acquis après 1987, le taux de DPA est de 4 % par année (catégorie 1) selon la méthode de la valeur résiduelle. Il est important de noter que la DPA ne peut pas être utilisée pour créer ou augmenter une perte locative. De plus, la réclamation de la DPA a un impact direct sur le gain en capital au moment de la vente, car elle réduit le prix de base rajusté du bien. Un courtier hypothécaire doit comprendre ces mécanismes pour bien conseiller ses clients investisseurs sur la rentabilité réelle de leur immeuble.

Déclarer vos revenus locatifs au Canada et au Québec

Tout propriétaire qui tire des revenus de la location d'un bien immobilier au Canada doit les déclarer aux autorités fiscales. Au niveau fédéral, l'Agence du revenu du Canada (ARC) exige la production du formulaire T776 (État des loyers de biens immeubles), qui détaille les revenus bruts de location, les dépenses admissibles et le revenu net. Au Québec, Revenu Québec exige un formulaire équivalent, le TP-128 (Revenus et dépenses de location d'un bien immeuble). Le revenu locatif net est ajouté à votre revenu total et imposé selon votre taux marginal d'imposition, tant au fédéral qu'au provincial.

Dépenses déductibles des revenus locatifs

La Loi de l'impôt sur le revenu (L.R.C. 1985, ch. 1, 5e suppl.) permet de déduire les dépenses raisonnables engagées pour gagner un revenu de location. Ces dépenses réduisent votre revenu locatif brut et, par conséquent, l'impôt que vous devez payer.

Intérêts hypothécaires — La portion des intérêts sur votre emprunt hypothécaire lié à l'immeuble locatif est déductible. Le capital remboursé ne l'est pas.
Taxes foncières — Les taxes municipales et scolaires payées sur l'immeuble locatif sont entièrement déductibles.
Assurances — Les primes d'assurance habitation et de responsabilité civile liées à l'immeuble sont déductibles.
Réparations et entretien — Les frais pour maintenir l'immeuble en bon état (plomberie, peinture, déneigement) sont déductibles. Les améliorations majeures qui augmentent la valeur du bien doivent être capitalisées.
Frais de gestion — Les honoraires versés à un gestionnaire immobilier ou les frais liés à la perception des loyers sont déductibles.
Publicité — Les coûts pour annoncer vos logements à louer sont déductibles.
Frais juridiques et comptables — Les honoraires professionnels liés à la gestion locative (rédaction de baux, litiges, préparation des déclarations) sont déductibles.

La déduction pour amortissement (DPA)

La déduction pour amortissement (DPA), aussi appelée amortissement fiscal, permet de déduire annuellement une portion du coût d'acquisition du bâtiment. Seul le coût du bâtiment est amortissable — le terrain n'est pas admissible. Pour les immeubles résidentiels locatifs de catégorie 1, le taux de DPA est de 4 % par année, calculé sur la fraction non amortie du coût en capital (FNACC) selon la méthode de la valeur résiduelle. L'année de l'acquisition, seule la moitié du taux normal est applicable (règle du demi-taux).

Fraction non amortie du coût en capital (FNACC): La FNACC représente le solde du coût en capital d'un bien après déduction de toutes les DPA réclamées dans les années précédentes. C'est sur cette valeur résiduelle que le taux de DPA est appliqué chaque année.

Il est crucial de comprendre que la DPA ne peut pas être utilisée pour créer ou augmenter une perte locative. De plus, chaque dollar de DPA réclamé réduit le prix de base rajusté (PBR) du bien, ce qui augmente le gain en capital imposable lors de la revente. La récupération d'amortissement est imposée comme un revenu ordinaire, et non au taux réduit du gain en capital. La décision de réclamer ou non la DPA doit être prise en concertation avec un professionnel comptable.

Questions fréquentes

Comment déclarer mes revenus locatifs au Québec?

Vous devez produire le formulaire T776 avec votre déclaration fédérale et le formulaire TP-128 avec votre déclaration provinciale. Déclarez la totalité des loyers reçus, puis soustrayez les dépenses admissibles. Le revenu net est ajouté à votre revenu total et imposé à votre taux marginal.

Quelles dépenses puis-je déduire de mes revenus locatifs?

Les principales déductions incluent les intérêts hypothécaires, les taxes foncières, les assurances, les frais de réparation et d'entretien, les honoraires de gestion immobilière, la publicité pour trouver des locataires, les frais juridiques et comptables, ainsi que les services publics payés par le propriétaire.

Qu'est-ce que la déduction pour amortissement (DPA) sur un immeuble locatif?

La DPA permet de déduire annuellement une portion du coût d'acquisition du bâtiment (excluant le terrain). Pour un immeuble résidentiel de catégorie 1, le taux est de 4 % par année sur la valeur résiduelle non amortie. Cette déduction ne peut toutefois pas servir à créer ou augmenter une perte locative.

Dois-je réclamer la DPA chaque année?

Non, la DPA est optionnelle. Vous pouvez choisir de ne pas la réclamer si vous souhaitez préserver un prix de base rajusté plus élevé pour réduire votre gain en capital lors de la vente. C'est une décision stratégique à prendre avec votre comptable en fonction de votre situation fiscale globale.

Que se passe-t-il si mes dépenses locatives dépassent mes revenus?

Si vos dépenses courantes (excluant la DPA) dépassent vos revenus locatifs, vous pouvez déclarer une perte locative qui réduira votre revenu imposable d'autres sources. Cependant, la DPA ne peut pas être utilisée pour créer ou augmenter cette perte. L'ARC peut aussi questionner des pertes répétées.