Pourquoi acheter un immeuble via une société par actions?
De nombreux investisseurs immobiliers au Québec se demandent s'il est préférable d'acheter leurs immeubles locatifs personnellement ou par l'entremise d'une société par actions (compagnie incorporée). Cette décision a des implications fiscales, financières, juridiques et successorales importantes. Il n'existe pas de réponse universelle — le choix optimal dépend de la taille du portefeuille, du niveau de revenus du propriétaire, de ses objectifs à long terme et de sa tolérance au risque.
Avantages de la structure corporative
- Protection de responsabilité limitée — En cas de poursuite liée à l'immeuble (accident d'un locataire, vice caché), seuls les actifs de la société sont à risque, pas les biens personnels du propriétaire (sous réserve des garanties personnelles exigées par les prêteurs).
- Report d'impôt — Les profits conservés dans la société ne sont imposés qu'au taux corporatif tant qu'ils ne sont pas distribués sous forme de dividendes ou de salaire.
- Planification successorale — Le transfert d'actions d'une société est plus simple et moins coûteux que le transfert de titres de propriété immobilière. Le gel successoral permet de figer la valeur des actions du fondateur et de faire profiter les héritiers de la croissance future.
- Fractionnement du revenu — Les dividendes peuvent être versés à des membres de la famille qui sont actionnaires, sous réserve des règles sur l'impôt sur le revenu fractionné (IRF) en vigueur depuis le 1er janvier 2018.
- Déductions corporatives — Certaines dépenses, comme les frais de constitution, les honoraires professionnels et les frais de gestion, peuvent être déduites au niveau corporatif.
Inconvénients et limites
- Taux d'imposition plus élevé — Les revenus locatifs dans une société sont généralement classés comme revenus de placement, imposés à environ 50,17 % au Québec (incluant l'impôt remboursable). Le taux de la petite entreprise (environ 12,2 %) ne s'applique qu'aux revenus d'entreprise exploitée activement, ce qui exige habituellement cinq employés à temps plein.
- Financement plus difficile — Les grandes banques offrent des conditions moins avantageuses aux sociétés : mise de fonds de 25 % à 35 %, taux plus élevés, et absence d'assurance SCHL. Les actionnaires doivent souvent fournir des garanties personnelles, ce qui réduit l'avantage de la responsabilité limitée.
- Coûts administratifs — Comptabilité corporative, production de la déclaration T2, rapport annuel au Registraire des entreprises du Québec, tenue des livres des procès-verbaux. Les frais comptables et juridiques peuvent atteindre 3 000 $ à 5 000 $ ou plus par année.
- Pas d'exemption pour résidence principale — Un immeuble détenu par une société ne peut jamais bénéficier de l'exemption pour résidence principale, même si un actionnaire y réside.
- Double imposition — Lorsque les profits sont distribués aux actionnaires, ils sont imposés une seconde fois (dividendes ou salaire). Le mécanisme d'intégration fiscale vise à équilibrer la charge, mais l'intégration n'est pas toujours parfaite.
Impact sur le financement hypothécaire
L'un des obstacles majeurs de la structure corporative est le financement. Les prêteurs de type A (grandes banques) traitent les prêts aux sociétés comme du financement commercial, avec des exigences nettement plus strictes. La mise de fonds minimale est généralement de 25 %, pouvant aller jusqu'à 35 % pour les immeubles multifamiliaux. Les taux d'intérêt sont supérieurs de 0,5 % à 1,5 % par rapport aux taux résidentiels. L'assurance prêt hypothécaire (SCHL, Sagen, Canada Guaranty) n'est habituellement pas disponible pour les sociétés, ce qui exclut les ratios prêt-valeur au-delà de 75 % à 80 %.
De plus, même avec une structure corporative, les prêteurs exigent presque toujours des garanties personnelles des actionnaires principaux. Cela signifie que la protection de responsabilité limitée offerte par la société est en partie neutralisée en ce qui concerne la dette hypothécaire. Le courtier hypothécaire joue un rôle crucial en aidant l'investisseur à comparer les options de financement personnel versus corporatif et en identifiant les prêteurs qui offrent les meilleures conditions pour les structures corporatives.