Gain en capital à la vente d'un immeuble locatif | Guide Québec

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Lors de la vente d'un immeuble locatif au Canada, le propriétaire doit composer avec deux types d'imposition : le gain en capital et la récupération de la déduction pour amortissement (DPA). Le gain en capital correspond à la différence entre le produit de disposition (prix de vente moins les frais de vente) et le prix de base rajusté (PBR) du bien. Pour les particuliers, le taux d'inclusion du gain en capital est de 50 % sur la première tranche de 250 000 $ de gains réalisés dans l'année, et de 66,67 % pour l'excédent, selon les règles entrées en vigueur le 25 juin 2024. Pour les sociétés et fiducies, le taux d'inclusion est de 66,67 % dès le premier dollar. Seule la portion incluse du gain est ajoutée au revenu imposable et imposée au taux marginal du contribuable. La récupération d'amortissement, quant à elle, survient lorsque le produit de disposition dépasse la fraction non amortie du coût en capital (FNACC). Cette récupération est imposée comme un revenu ordinaire à 100 %. Le report du gain en capital est possible dans certaines situations, notamment par le biais d'une provision pour produit de disposition à recevoir (article 40(1)(a)(iii) de la Loi de l'impôt sur le revenu) lorsque le vendeur finance une partie du prix de vente. Au Québec, le gain est également imposable au provincial selon les mêmes règles d'inclusion. Les courtiers hypothécaires doivent comprendre ces mécanismes pour aider leurs clients investisseurs à planifier la vente de leurs immeubles et à évaluer l'impact fiscal sur leur capacité d'emprunt future.

Le gain en capital lors de la vente d'un immeuble locatif

Lorsque vous vendez un immeuble locatif au Canada, la différence positive entre le produit de disposition et le prix de base rajusté (PBR) constitue un gain en capital. Le produit de disposition correspond au prix de vente réel moins les frais de disposition (commissions de courtage immobilier, frais juridiques, frais de quittance hypothécaire). Le PBR correspond au coût d'acquisition original plus les dépenses en capital (améliorations permanentes comme un nouveau toit, une rénovation majeure de la plomberie ou l'ajout d'un logement), moins toute DPA réclamée au fil des années.

Taux d'inclusion : les règles de 2024

Depuis le 25 juin 2024, le gouvernement fédéral a modifié les taux d'inclusion du gain en capital. Pour les particuliers, la première tranche de 250 000 $ de gains en capital nets réalisés dans une année demeure incluse à 50 %. L'excédent au-delà de 250 000 $ est inclus à 66,67 %. Pour les sociétés par actions et les fiducies, le taux d'inclusion est de 66,67 % dès le premier dollar de gain. Seule la portion incluse du gain est ajoutée au revenu imposable et soumise au taux marginal d'imposition du contribuable.

Calculer le produit de disposition: Prix de vente de l'immeuble moins les frais de vente (commission du courtier immobilier, honoraires du notaire, frais de quittance hypothécaire, ajustements).
Déterminer le prix de base rajusté (PBR): Coût d'acquisition original + améliorations capitalisées (rénovations majeures, ajouts) - DPA réclamée au cours des années de détention.
Calculer le gain en capital: Produit de disposition - PBR = gain en capital (ou perte en capital si le résultat est négatif).
Appliquer le taux d'inclusion: Particuliers : 50 % sur les premiers 250 000 $, 66,67 % sur l'excédent. Sociétés : 66,67 % sur la totalité.
Ajouter au revenu imposable: Le gain en capital imposable est ajouté à votre revenu et imposé à votre taux marginal combiné fédéral-Québec.

La récupération d'amortissement

Si vous avez réclamé de la DPA pendant les années de détention, la vente de l'immeuble peut entraîner une récupération d'amortissement. Cette récupération survient lorsque le moindre du coût original et du produit de disposition dépasse la FNACC du bien. La récupération est imposée à 100 % comme un revenu ordinaire — ce n'est pas un gain en capital. Par exemple, si vous avez acheté un bâtiment à 400 000 $ (excluant le terrain), réclamé 80 000 $ de DPA (FNACC restante de 320 000 $), et que vous vendez le bâtiment pour 450 000 $, la récupération sera de 80 000 $ (400 000 $ - 320 000 $), imposée comme revenu ordinaire, et le gain en capital sera de 50 000 $ (450 000 $ - 400 000 $).

Stratégies de report du gain en capital

L'article 40(1)(a)(iii) de la Loi de l'impôt sur le revenu permet au vendeur de réclamer une provision lorsqu'une partie du produit de disposition n'est pas reçue dans l'année de la vente. C'est le cas typique du solde de prix de vente (vendor take-back mortgage), où l'acheteur paie une partie du prix au fil du temps. Le vendeur peut alors étaler la reconnaissance du gain en capital sur un maximum de cinq ans, en déclarant chaque année la proportion du gain correspondant aux montants reçus. Cette stratégie permet de réduire l'impact fiscal en gardant le revenu annuel sous des seuils d'imposition plus avantageux.

Questions fréquentes

Comment calculer le gain en capital sur la vente d'un immeuble locatif?

Le gain en capital se calcule ainsi : produit de disposition (prix de vente moins frais de vente tels que commissions et frais juridiques) moins le prix de base rajusté (PBR), qui correspond au coût d'acquisition initial plus les améliorations capitalisées, moins toute DPA réclamée. Si le résultat est positif, c'est un gain en capital.

Quel est le taux d'inclusion du gain en capital en 2025?

Pour les particuliers, le taux d'inclusion est de 50 % sur la première tranche de 250 000 $ de gains en capital nets réalisés dans l'année, et de 66,67 % pour l'excédent. Pour les sociétés et fiducies, le taux est de 66,67 % dès le premier dollar. Ces règles sont en vigueur depuis le 25 juin 2024.

Qu'est-ce que la récupération d'amortissement?

La récupération d'amortissement survient lorsque vous vendez un immeuble pour un montant supérieur à sa fraction non amortie du coût en capital (FNACC). La différence entre le produit de disposition (plafonné au coût original) et la FNACC est imposée comme un revenu ordinaire à 100 %, et non au taux réduit du gain en capital.

Peut-on reporter le paiement de l'impôt sur le gain en capital?

Oui, si le vendeur finance une partie du prix de vente (solde de prix de vente), il peut réclamer une provision en vertu de l'article 40(1)(a)(iii) de la Loi de l'impôt sur le revenu. Cette provision permet d'étaler la reconnaissance du gain sur un maximum de cinq ans, en proportion des montants reçus chaque année.

Ma résidence principale est-elle exonérée du gain en capital?

Oui, la vente de votre résidence principale est généralement exonérée du gain en capital grâce à l'exemption pour résidence principale prévue à l'article 40(2)(b) de la Loi de l'impôt sur le revenu. Cependant, un immeuble locatif qui n'est pas votre résidence principale ne bénéficie pas de cette exemption.

L'impôt sur le gain en capital est-il le même au fédéral et au provincial?

Les règles d'inclusion sont les mêmes : 50 %/66,67 % pour les particuliers et 66,67 % pour les sociétés. Toutefois, les taux d'imposition marginaux diffèrent entre le fédéral et le Québec, ce qui signifie que le montant total d'impôt payé dépend de votre tranche d'imposition combinée.