Optimiser le timing et le montant de vos remboursements forfaitaires

Le remboursement forfaitaire est un outil puissant pour réduire le coût total de votre hypothèque, mais son efficacité dépend fortement du timing et du montant. Un forfaitaire bien planifié peut générer des économies remarquables. Voici comment maximiser l'impact de chaque dollar versé en prépaiement au Québec.

Pourquoi le timing fait toute la différence

En début d'amortissement, la majorité de votre paiement régulier va aux intérêts. Sur un prêt de 300 000 $ à 5 % sur 25 ans, le paiement mensuel est d'environ 1 745 $, dont 1 250 $ vont aux intérêts le premier mois et seulement 495 $ au capital. Un forfaitaire de 10 000 $ en année 1 élimine directement ce montant du capital, ce qui réduit les intérêts calculés chaque mois pour les 24 années restantes. L'économie totale en intérêts est d'environ 14 000 $, soit un rendement de 140 % sur votre versement. Le même forfaitaire effectué en année 15, lorsque le capital restant est moindre et la durée résiduelle plus courte, n'économise qu'environ 3 500 $. La leçon est claire : chaque dollar versé tôt travaille beaucoup plus fort pour vous.

Stratégie optimale pour les forfaitaires

1. Effectuez le forfaitaire le plus tôt possible dans chaque année de contrat: Les privilèges de prépaiement se réinitialisent à chaque date anniversaire. Un forfaitaire versé le lendemain de l'anniversaire bénéficie de 12 mois complets de réduction d'intérêts, comparativement à un forfaitaire versé la veille qui ne bénéficie que d'un mois.
2. Utilisez le maximum permis par vos privilèges: Si votre contrat permet 15 % du solde original, soit 45 000 $ sur un prêt initial de 300 000 $, visez ce maximum. Même si vous ne pouvez pas atteindre le plafond, chaque montant versé génère des économies proportionnelles.
3. Combinez avec le paiement bimensuel accéléré: L'effet combiné du bimensuel accéléré et des forfaitaires annuels est remarquable. Le bimensuel accéléré assure un remboursement continu supplémentaire, tandis que le forfaitaire fournit un coup de pouce majeur une fois par an.
4. Priorisez les dettes à taux plus élevé d'abord: Avant de verser un forfaitaire hypothécaire, assurez-vous d'avoir remboursé les dettes à taux plus élevé : cartes de crédit à 19-21 %, prêts personnels à 8-12 %, marges de crédit non garanties à 7-10 %. Le rendement garanti du prépaiement hypothécaire est votre taux hypothécaire, soit environ 4-6 %.
5. Planifiez vos sources de forfaitaires: Identifiez les sources récurrentes pour vos prépaiements annuels : prime au travail, remboursement d'impôt, treizième mois de paiement du bimensuel accéléré, héritage ou vente d'actifs. Automatisez si possible.

Forfaitaire vs investissement : le calcul à faire

La décision entre prépayer l'hypothèque et investir les surplus repose sur un calcul simple mais nuancé. Le rendement garanti du prépaiement hypothécaire est exactement votre taux, soit par exemple 5 %, après impôt, sans aucun risque. Pour qu'un investissement soit plus avantageux, il doit générer un rendement après impôt supérieur à 5 %. Si votre taux d'imposition marginal est de 45 %, un placement doit rapporter au moins 9 % brut pour battre le prépaiement. Une stratégie hybride souvent recommandée est de maximiser les cotisations REER pour obtenir la déduction fiscale, puis d'utiliser le remboursement d'impôt comme forfaitaire hypothécaire. Un courtier certifié AMF vous aide à planifier vos forfaitaires pour maximiser l'impact sur le coût total de votre hypothèque.