Remboursements forfaitaires hypothécaires : privilèges annuels

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La plupart des contrats hypothécaires à taux fixé fermé au Canada incluent un privilège de remboursement anticipé forfaitaire qui permet de verser un montant supplémentaire directement sur le capital, sans pénalité. Ce privilège varie selon les prêteurs, mais se situé généralement entre 10 % et 20 % du montant original du prêt par année. Par exemple, sur une hypothèque de 400 000 $, un privilège de 15 % permet de verser jusqu'à 60 000 $ de capital additionnel par an. Ce montant est appliqué intégralement au capital, réduisant immédiatement le solde sur lequel les intérêts sont calculés. L'effet est particulièrement marqué en début de prêt, lorsque la portion d'intérêts de chaque paiement régulier est la plus élevée. Un versement forfaitaire de 20 000 $ effectué la première année d'une hypothèque de 400 000 $ à 5 % peut économiser plus de 35 000 $ en intérêts sur la durée du prêt. La plupart des prêteurs calculent le privilège sur l'année civile (janvier à décembre) ou sur l'année anniversaire du contrat. Le privilège non utilisé ne se cumule pas d'une année à l'autre. Au Québec, un courtier hypothécaire certifié par l'AMF peut vérifier les conditions exactes de votre privilège et vous conseiller sur le moment optimal pour effectuer vos remboursements forfaitaires.

Remboursements forfaitaires : utiliser vos privilèges pour réduire votre hypothèque

Chaque contrat hypothécaire fermé au Canada contient des clauses de remboursement anticipé qui définissent ce que l'emprunteur peut verser au-delà de ses paiements réguliers sans encourir de pénalité. Le remboursement forfaitaire est l'un de ces privilèges : il permet de verser une somme supplémentaire directement sur le capital du prêt. Ce montant réduit immédiatement le solde hypothécaire et, par conséquent, le montant d'intérêts calculé à chaque période subséquente. C'est l'une des façons les plus efficaces de raccourcir votre amortissement et de diminuer le coût total de votre hypothèque.

Comment fonctionne le privilège de remboursement forfaitaire

Privilège de remboursement forfaitaire

Le montant du privilège est exprimé en pourcentage du montant original du prêt. Par exemple, un prêteur offrant un privilège de 15 % sur une hypothèque de 400 000 $ permet de verser jusqu'à 60 000 $ par an en capital additionnel. Ce montant est généralement versé en un ou plusieurs paiements, selon les conditions du prêteur. Certains prêteurs exigent un versement minimum (par exemple, 100 $), tandis que d'autres permettent des versements de tout montant.

Impact financier concret

L'impact d'un remboursement forfaitaire est d'autant plus important qu'il est effectué tôt dans la vie du prêt. Sur une hypothèque de 400 000 $ à 5 % amortie sur 25 ans, un versement forfaitaire unique de 20 000 $ effectué la première année réduit le solde à 380 000 $ immédiatement. Les intérêts sont désormais calculés sur ce nouveau solde réduit. Au total, ce seul versement peut économiser plus de 35 000 $ en intérêts et raccourcir l'amortissement d'environ un an et demi. Si l'emprunteur versé 20 000 $ chaque année pendant cinq ans, l'effet cumulatif est encore plus spectaculaire.

Conditions et limites à connaître

Le privilège est annuel : il ne se cumule pas d'une année à l'autre. Si vous ne l'utilisez pas, il est perdu pour cette année.
La base de calcul varie : la plupart des prêteurs calculent le pourcentage sur le montant original du prêt, ce qui est plus généreux. Certains le calculent sur le solde actuel.
L'excédent est pénalisé : tout montant versé au-delà du privilège est soumis à la pénalité de remboursement anticipé (trois mois d'intérêts ou différentiel de taux).
Les modalités de versement varient : certains prêteurs acceptent les versements en ligne, d'autres exigent un appel ou une visite en succursale. Vérifiez le processus auprès de votre institution.
Le paiement régulier ne change pas : après un remboursement forfaitaire, votre paiement régulier reste le même. C'est la durée de l'amortissement qui diminue. Certains prêteurs offrent toutefois l'option de recalculer le paiement à la baisse.

Questions fréquentes

Quel est le montant maximal de remboursement forfaitaire permis sans pénalité?

Le montant varie selon le prêteur et le contrat. La plupart des prêteurs canadiens offrent un privilège de 10 % à 20 % du montant original du prêt par année. Certains prêteurs, comme les caisses populaires Desjardins, peuvent offrir jusqu'à 15 %, tandis que d'autres grandes banques offrent 10 %, 15 % ou 20 %. Vérifiez votre convention hypothécaire pour connaître votre privilège exact.

Quand est-il préférable d'effectuer un remboursement forfaitaire?

Le plus tôt possible dans l'année et dans la vie du prêt. Un versement effectué en janvier économise plus d'intérêts qu'un versement identique effectué en décembre, car le capital réduit génère des économies sur une plus longue période. De même, un versement en début de prêt à un effet beaucoup plus marqué qu'un versement en fin de prêt, car le solde est plus élevé et les intérêts courus sont plus importants.

Le privilège de remboursement forfaitaire s'appliqué-t-il au montant original ou au solde actuel?

La grande majorité des prêteurs calculent le privilège sur le montant original du prêt, ce qui est avantageux pour l'emprunteur. Certains prêteurs le calculent sur le solde actuel. Vérifiez votre convention hypothécaire ou demandez à votre courtier de confirmer la base de calcul.

Que se passe-t-il si je dépasse mon privilège de remboursement?

Si vous versez un montant supérieur au privilège autorisé, le prêteur peut facturer une pénalité de remboursement anticipé sur l'excédent. Cette pénalité correspond généralement à trois mois d'intérêts ou au différentiel de taux d'intérêt (DTI), selon le montant le plus élevé pour un taux fixé. Restez toujours dans les limites de votre privilège.

Puis-je combiner un remboursement forfaitaire avec d'autres stratégies de remboursement accéléré?

Oui, absolument. Les remboursements forfaitaires, l'augmentation du paiement régulier et la fréquence de paiement accélérée sont des stratégies complémentaires. Vous pouvez utiliser les trois simultanément pour maximiser la réduction de votre amortissement. Chaque stratégie agit indépendamment sur le capital.

Le privilège se cumule-t-il si je ne l'utilise pas une année?

Non. Chez la plupart des prêteurs, le privilège est calculé annuellement et ne se reporte pas. Si vous avez droit à 15 % par année et que vous n'utilisez rien une année, vous ne pouvez pas verser 30 % l'année suivante. Chaque année est indépendante. Utilisez votre privilège lorsque vous avez des liquidités disponibles.