Le droit de rembourser par anticipation : un outil puissant pour réduire vos intérêts
Parmi les droits fondamentaux de l'emprunteur hypothécaire au Canada, le privilège de remboursement anticipé est sans doute le plus sous-utilisé. Ce droit contractuel vous permet de rembourser une portion de votre capital hypothécaire au-delà de vos versements réguliers, sans subir de pénalité. Bien exploité, il peut vous faire économiser des dizaines de milliers de dollars en intérêts et raccourcir votre période d'amortissement de plusieurs années.
Les deux formes de remboursement anticipé
- Le versement forfaitaire annuel: La plupart des prêteurs permettent un remboursement forfaitaire annuel de 10 % à 20 % du montant initial du prêt. Ce montant est calculé sur le capital original (et non sur le solde actuel), ce qui signifie que le montant admissible reste le même pendant toute la durée du terme. Par exemple, sur un prêt initial de 400 000 $ avec un privilège de 15 %, vous pouvez rembourser jusqu'à 60 000 $ par année sans pénalité.
- L'augmentation des versements réguliers: En plus du versement forfaitaire, la majorité des contrats permettent d'augmenter les paiements réguliers de 10 % à 20 % (certains prêteurs permettent jusqu'à 100 %). Si votre paiement mensuel est de 2 400 $, une augmentation de 15 % le porterait à 2 760 $, soit 360 $ de plus par mois directement appliqués au capital. Sur un an, cela représente 4 320 $ de capital supplémentaire remboursé.
Impact concret sur votre hypothèque
L'effet des remboursements anticipés est amplifié par le mécanisme des intérêts composés. Chaque dollar remboursé en capital aujourd'hui élimine les intérêts qui auraient été calculés sur ce dollar pendant toute la durée restante de l'amortissement. Sur une hypothèque de 400 000 $ à 5 % amortie sur 25 ans, le coût total en intérêts s'élève à environ 296 000 $. En utilisant pleinement un privilège de remboursement anticipé de 15 % pendant les cinq premières années (60 000 $ par année), vous pourriez réduire la période d'amortissement de près de 10 ans et économiser plus de 120 000 $ en intérêts.
Stratégies de remboursement anticipé
- Combinez les deux privilèges : utilisez à la fois le versement forfaitaire et l'augmentation des paiements pour maximiser votre remboursement en capital. Ces deux privilèges sont cumulatifs.
- Planifiez les versements en début de terme : les remboursements anticipés effectués au début du terme ont un impact plus important, car le solde (et donc les intérêts) est plus élevé.
- Utilisez la date anniversaire à votre avantage : les privilèges se renouvellent généralement à la date anniversaire du contrat. Planifiez vos versements forfaitaires pour maximiser l'utilisation de chaque période admissible.
- Ajustez la fréquence de vos paiements : passer des paiements mensuels aux paiements aux deux semaines accélérés génère l'équivalent d'un paiement mensuel supplémentaire par année, ce qui réduit également l'amortissement.