Financer mon premier immeuble locatif : guide étape par étape

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Étapes pour financer mon premier immeuble locatif

Du projet au décaissement : chronologie complète du financement locatif

Décision d’investissement3 min de lecture11 février 2026

Le financement d'un premier immeuble locatif au Québec est un processus structuré qui comprend plusieurs étapes distinctes, de la préparation initiale jusqu'au décaissement des fonds chez le notaire. La première étape consiste à obtenir une préqualification hypothécaire auprès d'un courtier certifié par l'Autorité des marchés financiers (AMF). Le courtier évalue votre capacité d'emprunt en tenant compte de vos revenus, de vos dettes existantes et des revenus locatifs projetés du futur immeuble. Il applique les critères de qualification du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), incluant le test de résistance aux taux d'intérêt (stress test). Une fois préqualifié, vous pouvez chercher un immeuble en toute confiance. Lorsque vous trouvez la propriété idéale, votre offre d'achat sera conditionnelle à l'obtention du financement, à l'inspection et, dans certains cas, à l'examen des baux existants. Le courtier soumet alors votre demande complète aux prêteurs. L'approbation formelle déclenche le processus notarial encadré par le Code civil du Québec (CCQ). Pour un immeuble de 1 à 4 logements que vous occuperez, la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) peut assurer le prêt avec une mise de fonds réduite. Du début à la fin, prévoyez un délai de 60 à 90 jours entre la préqualification et la prise de possession.

Le parcours de financement de votre premier immeuble locatif

Acquérir un premier immeuble locatif est un projet excitant qui nécessite une planification méthodique du volet financement. Au Québec, le processus est encadré par plusieurs organismes réglementaires : l'AMF pour les courtiers hypothécaires, le BSIF pour les critères de prêt des institutions fédérales, la SCHL pour l'assurance hypothécaire et le CCQ pour le processus notarial. Voici la chronologie complète, de votre premier appel au courtier jusqu'au décaissement des fonds.

Étape 1 : La préqualification hypothécaire (semaine 1): Contactez un courtier hypothécaire certifié par l'AMF. Il recueillera vos informations financières (revenus, dettes, actifs) et effectuera un calcul préliminaire de votre capacité d'emprunt. Cette étape vous donne un budget réaliste pour votre recherche et identifie les ajustements nécessaires (remboursement de dettes, augmentation de la mise de fonds) pour maximiser votre pouvoir d'achat.
Étape 2 : La recherche et l'offre d'achat (semaines 2-6): Avec votre budget en main, recherchez des immeubles qui correspondent à vos critères d'investissement. Analysez les revenus et dépenses de chaque propriété. Lorsque vous trouvez l'immeuble idéal, présentez une offre d'achat (promesse d'achat au Québec) incluant les conditions de financement, d'inspection et d'examen des baux.
Étape 3 : La demande formelle de financement (semaines 6-8): Votre courtier monte le dossier complet et le soumet aux prêteurs les plus avantageux pour votre situation. Le dossier comprend vos preuves de revenus, votre avis de cotisation, vos relevés de compte, la promesse d'achat, les baux existants et l'évaluation professionnelle commandée par le prêteur.
Étape 4 : L'approbation et les conditions (semaines 8-10): Le prêteur analyse le dossier, commande l'évaluation et rend sa décision. L'approbation peut être assortie de conditions (documents supplémentaires, confirmation d'assurance, etc.). Votre courtier vous accompagne pour satisfaire chaque condition dans les délais.
Étape 5 : Le processus notarial (semaines 10-12): Une fois le financement confirmé, le notaire prépare l'acte de vente et l'acte hypothécaire conformément au CCQ. Il effectue les vérifications (titres, taxes, charges) et coordonne le décaissement des fonds avec le prêteur. Le jour de la signature, vous devenez officiellement propriétaire.

Les critères de qualification du BSIF

Le Bureau du surintendant des institutions financières impose aux institutions financières fédérales des critères stricts pour l'octroi de prêts hypothécaires. Ces critères, définis dans la ligne directrice B-20, s'appliquent à tous les emprunteurs, y compris les investisseurs immobiliers. Le test de qualification (stress test) exige que l'emprunteur se qualifie au plus élevé entre le taux contractuel majoré de 2 % ou le taux plancher de 5,25 %. Les ratios d'endettement doivent respecter les seuils de 39 % pour l'ABD et 44 % pour l'ATD.

Financement avec ou sans assurance SCHL

Si vous occuperez l'un des logements de votre immeuble (1 à 4 logements), vous pouvez bénéficier de l'assurance hypothécaire de la SCHL avec une mise de fonds aussi basse que 5 %. La prime d'assurance (de 2,8 % à 4,0 % du montant du prêt) est ajoutée au solde hypothécaire. L'avantage principal est de préserver votre liquidité pour les imprévus et de bénéficier de taux hypothécaires généralement plus bas que pour les prêts conventionnels. Pour un immeuble non occupé, le minimum est de 20 % de mise de fonds sans assurance.

Les documents à préparer

Pièces d'identité valides (2 pièces avec photo)
Preuves de revenus : talons de paie récents, lettres d'emploi, T4 et Relevé 1 des deux dernières années
Avis de cotisation fédéral et provincial des deux dernières années
Relevés de tous vos comptes bancaires et placements (90 derniers jours)
Relevés de toutes vos dettes existantes (hypothèque actuelle, prêts, marges, cartes de crédit)
Promesse d'achat signée et acceptée
Baux existants de l'immeuble et état des revenus et dépenses
Preuve de la mise de fonds (relevés montrant l'accumulation sur 90 jours ou don documenté)

Questions fréquentes

Combien de temps prend le processus de financement d'un immeuble locatif?

Du début de la préqualification à la prise de possession, prévoyez entre 60 et 90 jours. La préqualification prend 1 à 3 jours, la recherche d'immeuble varie selon le marché, l'approbation hypothécaire formelle prend 5 à 15 jours ouvrables après la soumission complète du dossier, et le processus notarial nécessite environ 2 à 4 semaines.

Dois-je passer par un courtier hypothécaire ou directement par ma banque?

Un courtier hypothécaire certifié par l'AMF a accès à une vingtaine de prêteurs et peut comparer les offres pour trouver les meilleures conditions. Son service est généralement gratuit pour l'emprunteur car il est rémunéré par le prêteur. Pour un immeuble locatif, l'expertise d'un courtier est particulièrement précieuse car les critères de qualification varient considérablement d'un prêteur à l'autre.

Comment les revenus locatifs sont-ils pris en compte dans la qualification?

Les prêteurs utilisent les loyers indiqués sur les baux existants ou une estimation basée sur les loyers du marché pour les logements vacants. Ils en retiennent généralement entre 50 % et 80 % (selon le prêteur et le type de propriété) pour les ajouter à vos revenus dans le calcul des ratios d'endettement ABD et ATD.

Quelles conditions dois-je inclure dans mon offre d'achat?

Pour un immeuble locatif, incluez au minimum : la condition de financement (délai de 10 à 15 jours ouvrables), la condition d'inspection par un professionnel certifié, la condition d'examen et de satisfaction des baux existants, et la condition d'obtention d'un certificat de localisation à jour. Au Québec, l'offre d'achat (promesse d'achat) est encadrée par le CCQ.

L'évaluation de l'immeuble par le prêteur est-elle obligatoire?

Oui, dans la grande majorité des cas. Le prêteur ordonne une évaluation professionnelle pour confirmer que la valeur marchande de l'immeuble justifie le montant du prêt demandé. Le coût (300 $ à 500 $ pour un petit immeuble, plus pour un immeuble commercial) est assumé par l'emprunteur. Si l'évaluation est inférieure au prix d'achat, le prêteur se base sur la valeur la plus basse.

Puis-je obtenir un financement pour un immeuble qui nécessite des rénovations?

Oui, plusieurs options existent. Certains prêteurs offrent des produits hypothécaires achat-rénovation qui débloquent les fonds de rénovation par étapes. La SCHL offre aussi le programme d'assurance Améliorations éconergétiques avec des conditions avantageuses. Votre courtier hypothécaire AMF peut vous orienter vers le produit le mieux adapté à votre situation.