Plex au Québec : duplex, triplex, quadruplex | Financement hypothécair

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Le plex québécois : un véhicule d'investissement unique

Au Québec, les immeubles de type plex (duplex, triplex et quadruplex) constituent une catégorie d'investissement immobilier distinctive. Le parc immobilier québécois, particulièrement à Montréal et dans les villes de taille moyenne, comprend un nombre considérable de ces propriétés multilogements, héritage de l'urbanisation du 20e siècle. Pour de nombreux investisseurs, l'achat d'un plex comme propriétaire-occupant représente la première étape vers la constitution d'un portefeuille immobilier, puisqu'il permet de combiner résidence personnelle et revenus locatifs avec des conditions de financement avantageuses.

Propriétaire-occupant vs non-occupant : deux réalités de financement

La distinction entre propriétaire-occupant et non-occupant est fondamentale dans le financement d'un plex. Le propriétaire-occupant qui habite l'un des logements à titre de résidence principale bénéficie de conditions de financement significativement plus avantageuses. Pour un duplex, la mise de fonds minimale est de seulement 5 %, et pour un triplex ou quadruplex, elle est de 10 %. Dans les deux cas, l'emprunteur a accès à l'assurance prêt hypothécaire de la SCHL, de Sagen ou de Canada Guaranty, ce qui ouvre la porte à un plus grand nombre de prêteurs et à des taux potentiellement plus compétitifs.

L'investisseur non-occupant fait face à des exigences beaucoup plus élevées. La mise de fonds minimale est de 20 % pour tout immeuble de 1 à 4 logements, sans possibilité d'assurance prêt hypothécaire. Le bassin de prêteurs disposés à financer un immeuble locatif non occupé par le propriétaire est plus restreint, et les taux d'intérêt peuvent être légèrement supérieurs. Certains prêteurs ajoutent une prime de taux de 0,10 % à 0,25 % pour les propriétés locatives.

Le rôle du Tribunal administratif du logement (TAL)

Le Tribunal administratif du logement (TAL), anciennement la Régie du logement, est l'organisme québécois qui encadre les relations locatives et fixe les balises pour les augmentations de loyer. Au Québec, le locataire a le droit de contester toute augmentation de loyer jugée excessive, et le TAL peut fixer le loyer selon ses critères. Cette réglementation a un impact direct sur la valeur des plex : un immeuble dont les loyers sont significativement sous le marché peut être moins attrayant en termes de revenus immédiats, mais certains investisseurs y voient une opportunité de bonification progressive. Les prêteurs, pour leur part, se basent sur les loyers réels inscrits aux baux et non sur les loyers potentiels, ce qui peut limiter le montant de financement disponible.

Évaluation d'un plex : approche par comparaison et par revenus

La valeur d'un plex est déterminée par deux méthodes principales. L'approche par comparaison analyse les ventes récentes de plex similaires dans le même secteur géographique, en tenant compte du nombre de logements, de la superficie, de l'état du bâtiment et de l'emplacement. L'approche par les revenus calcule la valeur en fonction des revenus locatifs nets et du taux de capitalisation applicable au marché local. Pour les plex résidentiels de 2 à 4 logements, l'approche par comparaison prédomine généralement dans l'évaluation, mais les deux méthodes sont souvent utilisées conjointement. L'évaluateur agréé, membre de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ), produit le rapport d'évaluation qui servira de base au prêteur pour déterminer le montant maximal du financement.

Considérations fiscales pour le propriétaire-occupant d'un plex

Le propriétaire-occupant d'un plex bénéficie d'un traitement fiscal mixte. La portion qu'il occupe comme résidence principale est exonérée de l'impôt sur le gain en capital à la vente, en vertu de l'exemption pour résidence principale prévue par la Loi de l'impôt sur le revenu (L.R.C. (1985), ch. 1 (5e suppl.)). La portion locative est toutefois assujettie à l'impôt sur le gain en capital et à la récupération de la déduction pour amortissement (DPA) si elle a été réclamée. Les dépenses liées aux logements locatifs (intérêts hypothécaires proportionnels, taxes foncières, assurances, entretien, réparations) sont déductibles du revenu locatif dans la proportion correspondant à la superficie locative par rapport à la superficie totale de l'immeuble.

Questions fréquentes

Quelle est la mise de fonds minimale pour acheter un plex au Québec?

En tant que propriétaire-occupant : 5 % pour un duplex et 10 % pour un triplex ou quadruplex. En tant que non-occupant : 20 % minimum quel que soit le type de plex. La différence est majeure : sur un plex de 600 000 $, la mise de fonds passe de 30 000 $ (5 % occupant, duplex) à 120 000 $ (20 % non-occupant).

Comment les prêteurs évaluent-ils la valeur d'un plex au Québec?

Les prêteurs utilisent principalement deux méthodes : l'approche par comparaison (ventes de plex similaires dans le secteur) et l'approche par les revenus (multiplication du revenu net normalisé par un facteur de capitalisation). Pour un plex de 2 à 4 logements résidentiels, l'approche par comparaison prédomine généralement, mais les revenus locatifs influencent fortement la valeur.

Le TAL affecte-t-il le financement d'un plex?

Oui, indirectement. Le Tribunal administratif du logement (TAL) encadre les augmentations de loyer au Québec. Les loyers sous le marché peuvent limiter les revenus projetés et réduire la valeur de l'immeuble aux yeux du prêteur. Les prêteurs se basent sur les loyers réels inscrits aux baux, et non sur les loyers potentiels du marché.

Puis-je acheter un plex avec un prêt assuré SCHL et ensuite déménager?

L'assurance SCHL pour propriétaire-occupant exige que vous occupiez le logement comme résidence principale. Si vous déménagez peu après l'achat, cela pourrait être considéré comme une fausse déclaration. Il n'y a pas de délai minimal précis imposé par la SCHL, mais les prêteurs s'attendent généralement à ce que vous occupiez le logement pendant au moins un an. Un changement de circonstances légitime (mutation professionnelle, par exemple) est accepté.

Quels sont les avantages fiscaux d'un plex propriétaire-occupant?

En tant que propriétaire-occupant d'un plex, vous pouvez déduire les dépenses proportionnelles aux logements locatifs : intérêts hypothécaires, taxes foncières, assurances, entretien et réparations, selon le pourcentage de la superficie locative par rapport à la superficie totale. Le logement que vous occupez demeure votre résidence principale et est exonéré du gain en capital à la vente, tandis que la portion locative est assujettie à l'impôt sur le gain en capital.