Le calcul du point mort : votre guide en 3 minutes

Le point mort hypothécaire est le calcul le plus important à effectuer avant de décider de briser votre hypothèque au Québec. Ce calcul vous indique exactement combien de temps il faudra pour que les économies réalisées grâce à un meilleur taux compensent l'ensemble des coûts associés à la rupture de votre contrat. Un point mort favorable signifie que vous récupérerez votre investissement bien avant la fin de votre nouveau terme, tandis qu'un point mort défavorable suggère que la patience est la stratégie optimale. Contrairement à ce que beaucoup croient, ce calcul n'est pas complexe et peut être réalisé avec des informations facilement accessibles auprès de votre prêteur actuel et d'un courtier hypothécaire certifié par l'Autorité des marchés financiers (AMF).

1. Étape 1 : Identifiez vos coûts de rupture: Additionnez tous les coûts associés au bris de votre hypothèque. La pénalité de rupture constitue le poste le plus important : pour un taux variable, c'est généralement trois mois d'intérêt sur votre solde actuel; pour un taux fixe, c'est le plus élevé entre trois mois d'intérêt et le différentiel de taux d'intérêt (DTI). Ajoutez les frais juridiques pour la nouvelle hypothèque (1 200 $ à 2 500 $), les frais d'évaluation de la propriété (350 $ à 500 $) et les frais de mainlevée de l'hypothèque actuelle (250 $ à 350 $). Le total de ces frais constitue votre coût de rupture total.
2. Étape 2 : Calculez vos économies mensuelles: Comparez votre paiement mensuel actuel au paiement que vous auriez avec le nouveau taux, en gardant le même amortissement restant. Par exemple, sur un solde de 380 000 $ avec un amortissement restant de 22 ans, un taux actuel de 5,75 % donne un paiement d'environ 2 385 $ par mois. Avec un nouveau taux de 4,50 %, le paiement serait d'environ 2 155 $, soit une économie de 230 $ par mois. Assurez-vous de comparer des amortissements identiques pour un calcul précis.
3. Étape 3 : Divisez et interprétez: Divisez le coût total de rupture par l'économie mensuelle. Si les coûts sont de 8 500 $ et l'économie mensuelle de 230 $, le point mort est de 37 mois (environ 3 ans). Comparez ce résultat au nombre de mois de votre nouveau terme : si vous prenez un terme de 5 ans (60 mois), vous profiterez de 23 mois d'économies nettes après le point mort, totalisant environ 5 290 $. C'est ce montant qui représente votre gain net réel.

Les zones de décision du point mort

L'interprétation du résultat du point mort n'est pas binaire — il existe des zones de décision qui tiennent compte à la fois du rendement financier et du niveau de risque associé. Un point mort inférieur à 18 mois est considéré comme fortement favorable : les économies sont réalisées rapidement et le risque de changement de circonstances est minimal. Un point mort entre 18 et 30 mois est modérément favorable : le bris est rentable, mais l'avantage est plus modeste et suppose une certaine stabilité dans votre situation. Un point mort entre 30 et 42 mois est dans la zone grise : l'avantage existe mais il est marginal et vulnérable à des changements de taux ou de situation personnelle. Au-delà de 42 mois, le bris est généralement déconseillé car le risque dépasse les économies anticipées.

Facteurs qui modifient le point mort réel

Plusieurs facteurs peuvent modifier votre point mort calculé dans un sens ou dans l'autre. Premièrement, les incitatifs du nouveau prêteur — remise en argent, couverture des frais juridiques, ou programme de transfert — peuvent réduire significativement vos coûts nets de rupture. Certains prêteurs offrent jusqu'à 3 000 $ en remise pour attirer les refinancements, ce qui pourrait réduire votre point mort de 10 à 15 mois. Deuxièmement, la possibilité de consolider des dettes à taux élevé dans le nouveau prêt hypothécaire augmente vos économies mensuelles totales bien au-delà de la simple différence de taux hypothécaire. Troisièmement, l'impact fiscal — les intérêts hypothécaires sur un immeuble locatif sont déductibles d'impôt — peut modifier le calcul net pour les investisseurs immobiliers.

Exemples de calculs selon différents scénarios

• Scénario favorable : Solde de 300 000 $, taux actuel variable à 6,0 %, nouveau taux fixe à 4,5 %. Pénalité de 3 mois d'intérêt = 4 500 $. Frais totaux = 6 800 $. Économie mensuelle = 285 $. Point mort = 24 mois. Gain net sur un terme de 5 ans = 10 460 $.
• Scénario modéré : Solde de 400 000 $, taux actuel fixe à 5,5 %, nouveau taux fixe à 4,5 %, 30 mois restants. Pénalité DTI = 13 000 $. Frais totaux = 15 500 $. Économie mensuelle = 280 $. Point mort = 55 mois. Non rentable sur le terme restant.
• Scénario de consolidation : Solde hypothécaire de 350 000 $ + 40 000 $ dettes à taux élevé. Pénalité = 5 200 $ (taux variable). Frais totaux = 7 500 $. Économies hypothécaire + consolidation = 620 $ par mois. Point mort = 12 mois. Gain net sur 5 ans = 29 700 $.

Point mort hypothécaire

Le point mort hypothécaire est le nombre exact de mois nécessaires pour que les économies mensuelles résultant d'un refinancement à un taux inférieur compensent entièrement tous les coûts de rupture du contrat hypothécaire initial, incluant la pénalité, les frais juridiques, d'évaluation et de mainlevée. Au-delà du point mort, chaque mois supplémentaire génère un gain net pour l'emprunteur.