Horizon de rentabilité : quand le refinancement commence-t-il réellement à payer?
Beaucoup d'emprunteurs se focalisent exclusivement sur le point mort — le moment où ils 'récupèrent' les frais de sortie. Mais le point mort n'est que la moitié de l'histoire. L'horizon de rentabilité complète le portrait en répondant à la question la plus importante : combien allez-vous réellement économiser au total si vous brisez votre hypothèque aujourd'hui? Cette projection globale est ce qui devrait guider votre décision, car un point mort court avec un faible gain résiduel n'est pas nécessairement meilleur qu'un point mort plus long avec un gain important par la suite.
Comprendre la mécanique de la rentabilité progressive
Après avoir atteint le point mort, chaque mois supplémentaire passé avec le nouveau taux inférieur génère une économie nette qui s'ajoute à votre bénéfice cumulé. Cependant, cette économie n'est pas parfaitement linéaire. Le solde hypothécaire diminue chaque mois grâce aux versements en capital, ce qui réduit progressivement l'économie en intérêts. Sur un solde initial de 350 000 $ avec une économie mensuelle de 300 $ le premier mois, l'économie au mois 36 sera légèrement inférieure — peut-être 275 $ — en raison de la réduction du capital. Pour un calcul précis, votre courtier hypothécaire certifié AMF au Québec utilisera un tableau d'amortissement comparatif qui projette les deux scénarios mois par mois.
- Horizon de rentabilité
- La période totale durant laquelle l'emprunteur réalise des économies nettes après avoir couvert l'ensemble des frais de sortie (pénalité, notaire, évaluation, mainlevée). Se calcule en soustrayant le nombre de mois nécessaires au point mort du nombre total de mois du nouveau terme hypothécaire.
Projeter les économies totales : méthode pratique
- Calculer le coût total de sortie: Additionnez la pénalité DTI ou 3 mois d'intérêts, les frais de notaire (1 000 $ - 2 000 $ au Québec), les frais d'évaluation (300 $ - 500 $), les frais de mainlevée et tout autre frais connexe. Obtenez le montant total que vous devrez débourser pour quitter votre hypothèque actuelle.
- Calculer l'économie mensuelle moyenne: Comparez les tableaux d'amortissement de l'ancien et du nouveau prêt pour obtenir la différence mensuelle en intérêts. Prenez une moyenne sur la durée du nouveau terme pour tenir compte de la diminution progressive du solde.
- Déterminer le point mort: Divisez le coût total de sortie par l'économie mensuelle moyenne. Le résultat est le nombre de mois nécessaires pour atteindre l'équilibre. Exemple : 8 500 $ / 350 $ = 24,3 mois, arrondi à 25 mois.
- Calculer l'horizon de rentabilité et le gain total: Soustrayez le point mort de la durée du nouveau terme. Si le nouveau terme est de 60 mois et le point mort est de 25 mois, l'horizon de rentabilité est de 35 mois. Multipliez par l'économie mensuelle moyenne : 35 x 350 $ = 12 250 $ d'économie nette sur le terme.
L'impact du choix de la durée du nouveau terme
Le choix de la durée du nouveau terme hypothécaire a un impact majeur sur l'horizon de rentabilité. Un terme de 5 ans offre une plus longue période pour amortir les coûts de sortie et accumuler des économies. Un terme de 3 ans, même avec un taux parfois légèrement inférieur, compresse l'horizon de rentabilité et réduit le gain total. Par exemple, avec un point mort de 24 mois, un terme de 5 ans offre 36 mois de gains nets, tandis qu'un terme de 3 ans n'offre que 12 mois. Ce facteur est particulièrement important lorsque la pénalité est élevée — un terme plus long est souvent nécessaire pour justifier le coût de sortie.
Projections comparatives : quand attendre vs quand briser
L'analyse complète devrait comparer deux scénarios : le scénario A où vous brisez maintenant et le scénario B où vous attendez le renouvellement. Dans le scénario B, vous continuez à payer l'ancien taux jusqu'à la fin du terme, puis vous obtenez un nouveau taux au renouvellement sans pénalité. La différence de coût total entre les deux scénarios sur la même période révèle le véritable avantage du bris. Si les taux sont stables, le scénario A est souvent plus avantageux si le point mort est inférieur à la moitié du terme restant. Si les taux sont en baisse, il peut être judicieux d'attendre pour obtenir un taux encore meilleur. Votre courtier hypothécaire au Québec devrait vous présenter les deux scénarios côte à côte pour une décision éclairée.