Les trois variables qui déterminent si briser votre hypothèque vaut la peine

Derrière chaque calcul de point mort se cachent trois variables fondamentales qui, ensemble, déterminent si le bris d'une hypothèque est une stratégie gagnante ou une erreur coûteuse. Comprendre l'interaction entre le solde hypothécaire, l'écart de taux et le nombre de mois restants au terme est essentiel pour tout emprunteur québécois qui envisage un refinancement. Chacune de ces variables joue un rôle différent et parfois contradictoire dans l'équation globale.

Variable 1 : le solde hypothécaire

Le solde hypothécaire est la variable de base sur laquelle tout repose. C'est la surface d'application de votre écart de taux — plus la surface est grande, plus l'économie potentielle est importante en dollars absolus. Sur un solde de 500 000 $, un écart de taux de 1 % génère une économie d'environ 416 $ par mois en intérêts purs. Sur un solde de 200 000 $, le même écart génère seulement 167 $ par mois. Paradoxalement, un solde élevé augmente aussi la pénalité, surtout avec la méthode du différentiel de taux d'intérêt (DTI/IRD). La pénalité DTI sur un solde de 500 000 $ peut facilement dépasser 15 000 $ si l'écart entre le taux contractuel et le taux de comparaison du prêteur est significatif et qu'il reste plusieurs années au terme.

Variable 2 : l'écart de taux

L'écart de taux entre votre taux actuel et le nouveau taux offert est le moteur principal de la rentabilité. C'est la variable la plus intuitive : plus l'écart est grand, plus vous économisez chaque mois. Mais il y a une subtilité souvent méconnue. L'écart de taux affecte aussi directement le montant de la pénalité DTI pour les hypothèques à taux fixe. Si les taux ont baissé de façon significative depuis votre signature, le taux de comparaison utilisé par le prêteur sera plus bas, augmentant le différentiel et donc la pénalité. C'est un cercle paradoxal : la même condition (baisse des taux) qui rend le refinancement attrayant est celle qui augmente la pénalité de sortie.

Variable 3 : le nombre de mois restants au terme

Le nombre de mois restants joue un double rôle dans le calcul. D'une part, plus il reste de mois au terme actuel, plus la pénalité DTI est élevée car le différentiel est appliqué sur une plus longue période. Certains prêteurs calculent la pénalité en multipliant le différentiel mensuel par le nombre de mois restants. D'autre part, un plus grand nombre de mois restants offre une plus longue fenêtre pour amortir les coûts de sortie. Le point optimal se situe généralement entre 24 et 42 mois restants — suffisamment de temps pour amortir les frais, mais pas trop pour que la pénalité DTI soit excessive.

L'interaction des trois variables : scénarios comparés

• Scénario favorable : solde de 400 000 $, écart de taux de 1,25 %, 36 mois restants. Économie mensuelle d'environ 417 $, point mort atteint en 18-22 mois selon la pénalité. Résultat : nettement rentable.
• Scénario neutre : solde de 300 000 $, écart de taux de 0,75 %, 24 mois restants. Économie mensuelle d'environ 188 $, point mort atteint en 20-26 mois. Résultat : marginal, dépend des frais exacts.
• Scénario défavorable : solde de 200 000 $, écart de taux de 0,50 %, 18 mois restants. Économie mensuelle d'environ 83 $, point mort atteint en 30-40 mois. Résultat : non rentable dans le terme actuel.
• Exception taux variable : solde de 350 000 $, écart de 0,75 %, pénalité de 3 mois seulement. Économie mensuelle de 219 $, coût de sortie d'environ 6 500 $. Point mort de 30 mois. Peut être rentable si le nouveau terme est de 5 ans.

Utiliser l'analyse de sensibilité pour prendre la bonne décision

L'analyse de sensibilité consiste à faire varier chaque variable individuellement pour voir comment elle affecte le point mort. Demandez à votre courtier hypothécaire certifié AMF au Québec de vous présenter au moins trois scénarios : le scénario de base avec les chiffres actuels, un scénario pessimiste où les coûts sont plus élevés que prévu, et un scénario optimiste où les économies sont plus importantes. Le BSIF exige que les institutions financières fédérales divulguent clairement leurs méthodes de calcul de pénalité, ce qui facilite la modélisation de ces scénarios. Si le bris est rentable même dans le scénario pessimiste, vous pouvez procéder en confiance. S'il n'est rentable que dans le scénario optimiste, la prudence est de mise.