Portabilité vs refinancement : comment choisir la bonne stratégie

Lorsque vous envisagez de vendre votre propriété au Québec pour en acheter une autre, la question de votre hypothèque actuelle se pose inévitablement. Deux stratégies principales s'offrent à vous : la portabilité, qui permet de transférer votre hypothèque existante vers la nouvelle propriété, et le refinancement complet, qui implique de contracter un nouveau prêt hypothécaire. Le choix optimal dépend de plusieurs facteurs interdépendants : votre taux actuel par rapport aux taux du marché, le montant de la pénalité de rupture potentielle, le montant du nouveau financement requis, votre capacité de qualification sous les règles du BSIF, et le délai entre la vente et l'achat. Une analyse rigoureuse de ces facteurs est essentielle pour maximiser votre avantage financier dans cette transition immobilière.

Comprendre la portabilité hypothécaire

La portabilité hypothécaire est une clause contractuelle qui permet de transférer les conditions de votre prêt actuel — taux d'intérêt, solde, terme restant et privilèges de remboursement — vers une nouvelle propriété. Au Québec, cette option est offerte par la plupart des grandes institutions financières, incluant les six grandes banques canadiennes et les caisses Desjardins, mais les conditions varient significativement d'un prêteur à l'autre. La fenêtre de portabilité typique se situe entre 30 et 120 jours : vous devez compléter l'achat de la nouvelle propriété dans ce délai après la vente de l'ancienne. Si le nouveau prêt est plus élevé que l'ancien, la différence est financée à un nouveau taux et le tout est combiné dans un arrangement similaire au blend-and-extend. Certains prêteurs exigent que la nouvelle propriété soit dans la même province, tandis que d'autres permettent des transferts interprovinciaux.

Arbre de décision : portabilité ou refinancement

1. Votre taux actuel est-il inférieur au taux du marché?: Si oui, la portabilité pourrait vous permettre de conserver cet avantage. Si votre taux est de 3,5 % et que le marché offre 4,5 %, transférer ce taux représente des économies considérables. Si non, le refinancement avec un nouveau taux plus bas est probablement préférable.
2. Le montant du nouveau prêt est-il similaire à l'ancien?: Si le nouveau financement requis est proche du solde actuel (plus ou moins 10 %), la portabilité directe est simple. Si vous avez besoin d'un montant significativement plus élevé (par exemple, achat d'une propriété plus chère), la portion additionnelle sera à un nouveau taux, ce qui dilue l'avantage de la portabilité.
3. Pouvez-vous respecter la fenêtre de portabilité?: La plupart des prêteurs exigent que l'achat se fasse dans les 30 à 120 jours suivant la vente. Si vous vendez d'abord et louez temporairement avant d'acheter, cette fenêtre pourrait être dépassée, rendant la portabilité impossible.
4. Passez-vous le test de requalification?: Même avec la portabilité, la plupart des prêteurs exigent une requalification sous les règles B-20 du BSIF. Si votre situation financière a changé défavorablement, vous pourriez ne pas vous requalifier pour le même montant.
5. Souhaitez-vous changer de prêteur?: La portabilité vous lie à votre prêteur actuel. Si d'autres prêteurs offrent des conditions significativement meilleures (meilleur taux, privilèges de remboursement plus généreux), le refinancement complet avec un nouveau prêteur pourrait être plus avantageux malgré la pénalité.

Comparaison financière détaillée

• Portabilité — coûts typiques : Frais de notaire pour la nouvelle hypothèque (1 200 $ à 2 000 $), frais d'évaluation de la nouvelle propriété (350 $ à 500 $), frais de radiation de l'ancienne hypothèque au Registre foncier (250 $ à 350 $). Total estimé : 1 800 $ à 2 850 $. Aucune pénalité de rupture.
• Refinancement — coûts typiques : Pénalité de rupture DTI (5 000 $ à 25 000 $ pour taux fixe) ou 3 mois d'intérêt (2 500 $ à 5 000 $ pour taux variable), frais de notaire (1 200 $ à 2 500 $), frais d'évaluation (350 $ à 500 $), frais de mainlevée (250 $ à 350 $). Total estimé : 4 300 $ à 28 350 $ selon le type de taux.
• Économies potentielles du refinancement : Accès au meilleur taux du marché, possibilité de consolider des dettes, possibilité de retirer de l'équité, choix du prêteur optimal. Ces avantages peuvent compenser les coûts plus élevés sur la durée du nouveau terme.

La décision finale doit intégrer non seulement la comparaison financière immédiate mais aussi les considérations à long terme. Un courtier hypothécaire certifié AMF peut simuler les deux scénarios en utilisant vos chiffres réels et les taux actuels de plus de 30 prêteurs, vous permettant de visualiser clairement quel chemin maximise votre avantage financier total. Dans de nombreux cas, la réponse n'est pas évidente sans cette analyse personnalisée, car les variables interagissent de manière non linéaire.

Portabilité hypothécaire

Clause contractuelle permettant le transfert des conditions d'un prêt hypothécaire existant (taux, terme restant, privilèges) d'une propriété vendue vers une propriété nouvellement acquise, sans pénalité de rupture. Disponible chez la majorité des prêteurs canadiens, soumise à des conditions de délai (30-120 jours), de requalification et parfois de localisation géographique de la nouvelle propriété.