Portabilité de l'hypothèque : transférer son prêt sans pénalité
Lorsqu'un propriétaire québécois décide de vendre sa propriété et d'en acheter une nouvelle en cours de terme hypothécaire, la pénalité de remboursement anticipé peut représenter plusieurs milliers de dollars. La portabilité hypothécaire offre une alternative : elle permet de transférer le prêt existant, avec son taux et ses conditions, vers la nouvelle propriété. Cette clause contractuelle, présente dans la majorité des contrats hypothécaires des grandes banques canadiennes, peut vous faire économiser la totalité de la pénalité de bris.
Comment fonctionne la portabilité au Québec
Le mécanisme de portabilité implique techniquement la mainlevée de l'hypothèque sur l'ancienne propriété et la publication d'une nouvelle hypothèque sur la propriété acquise, le tout en vertu du Code civil du Québec (CCQ). L'emprunteur conserve le même taux d'intérêt, le même solde et le même terme restant. Le processus exige l'intervention d'un notaire au Québec pour la radiation de l'ancienne hypothèque au Registre foncier et l'inscription de la nouvelle. Bien que le prêt soit juridiquement transféré, l'emprunteur doit néanmoins se requalifier auprès du prêteur selon les règles du BSIF.
- Portabilité hypothécaire
- Clause contractuelle permettant à un emprunteur de transférer les conditions de son prêt hypothécaire actuel (taux, solde, terme restant) d'une propriété à une autre lors d'une transaction de vente et d'achat simultanée, évitant ainsi la pénalité de remboursement anticipé.
Conditions et limites de la portabilité
- Délai de transfert: La vente de l'ancienne propriété et l'achat de la nouvelle doivent se conclure dans un délai précis, généralement de 30 à 120 jours selon le prêteur. Chez RBC et TD, le délai est habituellement de 90 jours. Chez BMO, il peut atteindre 120 jours. Le non-respect de ce délai entraîne la perte de l'option de portabilité.
- Requalification obligatoire: Le BSIF exige que l'emprunteur se requalifie selon la ligne directrice B-20, incluant le test de résistance (stress test). L'emprunteur doit démontrer sa capacité à effectuer les paiements au taux de qualification, qui est le plus élevé entre le taux contractuel plus 2 % et le taux plancher de qualification du BSIF.
- Évaluation de la nouvelle propriété: Le prêteur effectuera une évaluation de la nouvelle propriété pour s'assurer qu'elle satisfait à ses critères. Si la valeur est insuffisante par rapport au montant du prêt transféré, le ratio prêt-valeur pourrait être inacceptable et la portabilité refusée.
- Type d'hypothèque compatible: La portabilité est généralement offerte sur les hypothèques conventionnelles à taux fixe. Les hypothèques à taux variable, les hypothèques collatérales et certains produits combinés (ex. : Manulife One) peuvent avoir des restrictions différentes. Vérifiez les conditions spécifiques de votre contrat.
Portabilité avec augmentation du montant
Si votre nouvelle propriété coûte plus cher que l'ancienne et que vous avez besoin d'un montant hypothécaire supérieur, la plupart des prêteurs offrent un financement complémentaire. Le montant original du prêt conserve son taux actuel, tandis que le montant additionnel est financé au taux courant du marché. Le taux résultant est une moyenne pondérée des deux taux. Cette approche, similaire au blend-and-extend, permet de bénéficier partiellement du taux favorable original tout en accédant aux fonds supplémentaires nécessaires.
Aspects juridiques au Québec
En droit civil québécois, l'hypothèque est un droit réel accessoire qui grève un immeuble spécifique (art. 2660 CCQ). La portabilité implique donc la radiation de l'hypothèque sur l'ancien immeuble et la constitution d'une nouvelle hypothèque sur le nouvel immeuble. Ces opérations doivent être effectuées par un notaire et publiées au Registre foncier du Québec. Les frais juridiques pour une portabilité sont généralement comparables à ceux d'un refinancement standard, soit entre 1 000 $ et 1 800 $. Certains prêteurs offrent des remises partielles sur les frais juridiques pour encourager les emprunteurs à exercer la portabilité plutôt que de changer de prêteur.