Vendre une propriété avec une hypothèque en cours au Québec

Au Québec comme ailleurs au Canada, il est tout à fait courant de vendre sa propriété alors que le terme hypothécaire n'est pas encore échu. Cette situation survient lors d'une mutation professionnelle, d'un agrandissement familial, d'une séparation ou simplement d'un changement de projet de vie. Toutefois, briser un contrat hypothécaire avant la fin du terme entraîne des conséquences financières qu'il est essentiel de comprendre et de planifier.

Comprendre la pénalité de remboursement anticipé

La pénalité de remboursement anticipé est le coût imposé par le prêteur lorsque vous remboursez votre hypothèque avant l'échéance du terme. Le mode de calcul varie selon le type de taux. Pour un prêt à taux variable, la pénalité correspond généralement à trois mois d'intérêts sur le solde restant. Pour un prêt à taux fixe, le calcul est plus complexe : le prêteur applique le montant le plus élevé entre trois mois d'intérêts et le différentiel de taux d'intérêt (DTI).

Le DTI est calculé en multipliant la différence entre votre taux contractuel et le taux actuel du prêteur pour la durée résiduelle de votre terme, par le solde impayé, puis par le nombre de mois restants. Par exemple, si votre taux est de 5,00 %, que le taux actuel pour un terme équivalent à votre durée résiduelle est de 3,50 % et qu'il reste 36 mois à votre terme, le DTI sera significativement plus élevé que trois mois d'intérêts. Les pénalités calculées par DTI peuvent atteindre des montants considérables, parfois plus de 20 000 $ pour un solde de 400 000 $.

La portabilité hypothécaire : une option pour éviter la pénalité

La portabilité hypothécaire permet de transférer les conditions de votre prêt actuel (taux, terme restant, solde) vers une nouvelle propriété. Si vous vendez et achetez simultanément, cette option peut vous faire économiser la totalité de la pénalité. La plupart des grandes institutions financières canadiennes, incluant les six grandes banques et Desjardins, offrent la portabilité sur leurs produits hypothécaires conventionnels.

Pour utiliser la portabilité, plusieurs conditions doivent être remplies. L'achat de la nouvelle propriété doit généralement se conclure dans un délai de 30 à 120 jours suivant la vente de l'ancienne. Vous devez vous requalifier selon les critères du prêteur et les lignes directrices du BSIF (test de résistance B-20). Si le nouveau prêt est d'un montant supérieur, la portion additionnelle sera au taux en vigueur, créant un prêt hybride avec deux portions à des taux différents.

Autres options à considérer lors de la vente

• Attendre la fin du terme : si l'échéance est dans quelques mois, il peut être financièrement avantageux de retarder la vente pour éviter la pénalité. Les 90 derniers jours avant l'échéance permettent généralement un remboursement sans frais.
• Utiliser les privilèges de remboursement anticipé : la plupart des contrats hypothécaires permettent de rembourser annuellement entre 10 % et 20 % du solde original sans pénalité. Maximiser ces paiements avant la vente réduit le solde sur lequel la pénalité est calculée.
• Prise en charge par l'acheteur (assumption) : dans de rares cas, l'acheteur peut reprendre votre hypothèque aux mêmes conditions. Cette option est peu courante mais peut être envisagée si votre taux est inférieur aux taux du marché.
• Négocier avec le prêteur : certains prêteurs peuvent offrir un rabais sur la pénalité si vous transférez votre hypothèque vers un nouveau produit chez eux. Demandez toujours un relevé de pénalité par écrit avant de prendre une décision.

Le rôle du notaire et du courtier lors de la vente

Au Québec, le notaire joue un rôle central dans la clôture de la transaction immobilière. C'est lui qui obtient l'état de compte hypothécaire auprès du prêteur, qui prélève le montant nécessaire au remboursement intégral (incluant la pénalité) sur le produit de la vente, et qui procède à la radiation de l'hypothèque au Registre foncier du Québec. Le courtier hypothécaire certifié par l'AMF accompagne quant à lui le vendeur en amont, en analysant les options disponibles et en minimisant l'impact financier de la rupture du terme.