Blend-and-extend : l'alternative au bris complet

Lorsque la pénalité de rupture d'une hypothèque à taux fixe rend le bris complet non rentable, le blend-and-extend constitue une alternative souvent méconnue mais potentiellement avantageuse. Cette stratégie, offerte par la plupart des prêteurs canadiens incluant les grandes banques et les caisses Desjardins au Québec, permet de combiner votre taux actuel avec un nouveau taux dans une moyenne pondérée, en échange d'une prolongation de votre engagement. Contrairement au bris complet, le blend-and-extend n'entraîne généralement aucune pénalité de rupture et aucuns frais juridiques ou d'évaluation, ce qui en fait une option particulièrement attrayante dans les situations où le différentiel de taux d'intérêt (DTI) produirait une pénalité prohibitive.

Comment fonctionne le calcul du taux mixte

Le taux mixte résultant d'un blend-and-extend est calculé comme la moyenne pondérée entre votre taux contractuel actuel et le taux offert pour le nouveau terme, pondérée par le nombre de mois restants à l'ancien taux et le nombre de mois du nouveau terme. La formule est : Taux mixte = (Taux actuel x Mois restants + Nouveau taux x Mois additionnels) / Total mois du nouveau terme. Par exemple, avec un taux actuel de 5,50 % et 18 mois restants, combiné à un nouveau taux de 4,50 % pour 42 mois additionnels (nouveau terme total de 60 mois), le taux mixte serait : (5,50 % x 18 + 4,50 % x 42) / 60 = 4,80 %. Ce taux de 4,80 % est inférieur à votre taux actuel de 5,50 % mais supérieur au taux du marché de 4,50 %. La question est de savoir si l'économie obtenue justifie de vous engager pour un nouveau terme complet.

Comparaison directe : blend-and-extend vs bris complet

• Coûts initiaux : Le blend-and-extend n'a généralement aucun coût initial (0 $), tandis que le bris complet implique une pénalité (3 000 $ à 25 000 $) plus des frais juridiques, d'évaluation et de mainlevée (2 000 $ à 3 500 $).
• Taux obtenu : Le blend-and-extend produit un taux mixte supérieur au taux du marché. Le bris complet donne accès au meilleur taux négocié disponible via un courtier hypothécaire.
• Choix de prêteur : Le blend-and-extend vous lie à votre prêteur actuel. Le bris complet vous permet de choisir parmi tous les prêteurs du marché, incluant les prêteurs monoline qui offrent souvent les meilleurs taux.
• Durée d'engagement : Le blend-and-extend vous engage pour un nouveau terme complet (typiquement 5 ans). Le bris complet offre la flexibilité de choisir un terme plus court si désiré.
• Complexité : Le blend-and-extend se fait en une simple conversation avec votre prêteur. Le bris complet nécessite un processus de qualification complet incluant le test de résistance B-20.

Quand privilégier le blend-and-extend

Le blend-and-extend est la meilleure option dans plusieurs situations spécifiques au contexte québécois. Premièrement, lorsque la pénalité DTI est disproportionnément élevée par rapport aux économies potentielles — ce qui est fréquent chez les grandes banques qui calculent le DTI sur le taux affiché plutôt que le taux contractuel. Deuxièmement, lorsque vous avez des difficultés à vous requalifier sous les règles B-20 du BSIF en raison de changements dans votre situation financière (revenus, dettes, emploi). Troisièmement, lorsqu'il reste peu de temps au terme actuel (12 à 24 mois) et que les économies du bris complet ne justifient pas les frais. Quatrièmement, lorsque vous êtes satisfait de votre prêteur actuel et de ses conditions générales (privilèges de remboursement, service client) et que le taux mixte offert est acceptable.

Quand le bris complet est préférable

Le bris complet reste la meilleure option dans d'autres situations tout aussi fréquentes. Lorsque l'écart entre le taux mixte obtenu par blend-and-extend et le meilleur taux du marché est supérieur à 0,50 %, les économies supplémentaires du bris complet sur un terme de 5 ans peuvent facilement compenser les coûts de rupture. Lorsque vous avez un taux variable (pénalité = 3 mois d'intérêt seulement) ou un prêt chez un prêteur monoline (pénalité DTI calculée plus équitablement), les coûts du bris sont nettement plus faibles. Lorsque vous souhaitez aussi consolider des dettes à taux élevé, ce qui n'est pas possible avec un simple blend-and-extend. Et finalement, lorsque vous souhaitez accéder à l'équité accumulée dans votre propriété pour un investissement ou un projet, le refinancement complet est la seule option.

Blend-and-extend

Stratégie hypothécaire consistant à renégocier le taux d'une hypothèque existante avec le prêteur actuel en combinant (blend) le taux contractuel actuel avec le nouveau taux offert pour créer un taux moyen pondéré, tout en prolongeant (extend) la durée du terme. Cette opération évite la pénalité de rupture et les frais de transfert, mais le taux obtenu est toujours supérieur au meilleur taux du marché libre.