Renouvellement anticipé blend-and-extend : fonctionnement et pièges

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Le blend-and-extend : renouveler son hypothèque avant terme sans pénalité

Le renouvellement anticipé de type blend-and-extend est une stratégie hypothécaire qui suscite beaucoup d'intérêt chez les emprunteurs canadiens, particulièrement en période de baisse des taux d'intérêt. Plutôt que de payer une pénalité substantielle pour briser le contrat existant, l'emprunteur négocie avec son prêteur actuel un nouveau contrat dont le taux est un mélange entre le taux contractuel en vigueur et le nouveau taux du marché. Le terme est alors prolongé, d'où l'appellation « blend (mélanger) and extend (prolonger) ».

Comment le taux mixte est-il calculé?

Le taux mixte résulte d'une moyenne pondérée par le temps. La formule de base combiné le taux actuel multiplié par le nombre de mois restants au terme, additionné au nouveau taux multiplié par la durée du nouveau terme, le tout divisé par le nombre total de mois. Par exemple, un emprunteur ayant un taux de 5,75 % avec 18 mois restants qui opte pour un nouveau terme de 5 ans (60 mois) à un taux de 4,20 % obtiendrait un taux mixte d'environ 4,56 %. Ce taux mixte est supérieur au taux du marché de 4,20 %, mais inférieur au taux contractuel de 5,75 %, offrant un compromis immédiat.

Blend-and-extend (renouvellement anticipé à taux mixte): Mécanisme de renouvellement anticipé par lequel le prêteur combiné le taux d'intérêt contractuel restant avec le nouveau taux offert pour créer un taux mixte pondéré, tout en prolongeant le terme hypothécaire. Cette opération évite la pénalité de remboursement anticipé formelle et se fait exclusivement avec le prêteur actuel de l'emprunteur.

Avantages du blend-and-extend

Aucune pénalité de remboursement anticipé traditionnelle à payer, ce qui peut représenter une économie de plusieurs milliers de dollars.
Simplicité administrative : pas de nouvel acte notarié au Québec puisque l'hypothèque reste au même prêteur, pas de nouvelle vérification de crédit approfondie dans la plupart des cas.
Réduction immédiate du taux d'intérêt et des paiements mensuels sans attendre l'échéance du terme.
Protection contre de futures hausses de taux si le marché est actuellement favorable.

Les pièges à surveiller attentivement

Le taux mixte est toujours supérieur au meilleur taux disponible sur le marché libre, puisqu'il incorpore une portion de votre ancien taux plus élevé.
Le nouveau terme recommence à zéro, ce qui vous lie au prêteur pour une période complète (souvent 5 ans) et retarde votre prochain moment de renégociation.
Le prêteur n'est pas obligé d'offrir le blend-and-extend et peut proposer des conditions moins avantageuses s'il sait que vous ne souhaitez pas payer la pénalité de bris.
Certains prêteurs appliquent la pénalité de façon déguisée en ajustant le taux mixte à la hausse au-delà de la formule standard.

Quand le blend-and-extend est-il l'option généralement privilégiée?

Le blend-and-extend est généralement avantageux lorsque la pénalité de remboursement anticipé est très élevée (typiquement sur un prêt à taux fixé avec un important différentiel de taux), lorsque vous êtes satisfait de votre prêteur actuel, et lorsque l'écart entre le taux mixte et le taux le plus compétitif du marché est faible. À l'inverse, si la pénalité est modeste (comme c'est souvent le cas pour un prêt à taux variable) ou s'il reste peu de temps au terme, il peut être plus avantageux de payer la pénalité et d'obtenir le taux le plus compétitif du marché. Votre courtier hypothécaire certifié AMF peut modéliser les deux scénarios pour déterminer l'option la plus économique sur l'ensemble du nouveau terme.

Questions fréquentes

Comment fonctionne le calcul du taux mixte dans un blend-and-extend?

Le taux mixte est une moyenne pondérée entre votre taux actuel et le nouveau taux, pondérée par le nombre de mois restants à l'ancien terme et la durée du nouveau terme. Par exemple, si vous avez 24 mois restants à 5,50 % et que vous prolongez pour un nouveau terme de 5 ans (60 mois) à 4,00 %, le taux mixte sera environ (24 × 5,50 % + 60 × 4,00 %) ÷ 84 = 4,43 %. La formule exacte varie selon les prêteurs.

Le blend-and-extend est-il toujours moins coûteux que de briser son hypothèque?

Pas nécessairement. Le blend-and-extend évite la pénalité de bris, mais le taux mixte résultant est plus élevé que le taux le plus compétitif du marché. Il faut comparer le coût total du blend-and-extend (intérêts supplémentaires payés sur tout le nouveau terme) avec le coût d'un bris (pénalité + frais) suivi d'un nouveau prêt au meilleur taux. Un courtier hypothécaire peut effectuer cette comparaison.

Est-ce que tous les prêteurs offrent le blend-and-extend?

Non. Le blend-and-extend est un privilège offert à la discrétion du prêteur, et non un droit garanti. Certaines grandes banques canadiennes le proposent régulièrement, tandis que d'autres prêteurs, notamment certains prêteurs monolignes, ne l'offrent pas. Vérifiez les conditions de votre contrat hypothécaire ou demandez directement à votre prêteur.

Puis-je négocier le taux offert dans un blend-and-extend?

La composante « nouveau taux » du blend-and-extend est généralement négociable, comme tout taux hypothécaire. Toutefois, le prêteur appliqué sa propre formule pour calculer le taux mixte final. Avoir une offre concurrente d'un autre prêteur peut vous donner un levier de négociation pour obtenir un meilleur taux sur la portion nouvelle.

Le blend-and-extend prolonge-t-il la durée de mon amortissement?

Non, l'amortissement restant demeure le même. C'est le terme qui est prolongé (la période entre les renouvellements). Par exemple, si vous aviez 22 ans d'amortissement restant, un blend-and-extend de 5 ans ne change pas cet amortissement, mais vous lie à un nouveau terme de 5 ans avec le même prêteur.