Le risque du renouvellement simultané
Un investisseur immobilier qui détient plusieurs propriétés locatives au Québec fait face à un risque souvent sous-estimé : le renouvellement simultané de toutes ses hypothèques. Lorsque tous les termes arrivent à échéance en même temps, l'investisseur est entièrement exposé aux conditions de marché du moment. Dans un contexte de hausse des taux — comme celui observé au Canada entre 2022 et 2024 où le taux directeur de la Banque du Canada est passé de 0,25 % à 5,00 % — cette concentration peut transformer un portefeuille rentable en source de pertes.
Principe de l'échelonnement
L'échelonnement des renouvellements hypothécaires fonctionne sur le même principe que la diversification d'un portefeuille d'obligations à échéances variées (stratégie de type « ladder » ou « échelon »). En choisissant des termes différents pour chaque propriété, l'investisseur s'assuré qu'une seule hypothèque — ou un nombre limité — se renouvelle à chaque période. Cela permet de lisser l'impact des fluctuations de taux sur l'ensemble du portefeuille et de maintenir une prévisibilité des flux de trésorerie.
- Dresser l'inventaire du portefeuille: Listez toutes vos hypothèques avec leurs dates d'échéance, soldes, taux actuels et conditions de pénalité. Identifiez les regroupements de dates qui représentent un risque de concentration.
- Définir un calendrier cible: Répartissez les renouvellements de manière à ce qu'un seul prêt (ou un nombre minimal) arrive à échéance chaque année. Par exemple, pour quatre immeubles : termes de 2, 3, 4 et 5 ans.
- Choisir les termes adaptés: Sélectionnez le terme de chaque prêt en fonction de la courbe de rendement actuelle, de vos prévisions de taux et de votre tolérance au risque. Consultez votre courtier pour évaluer l'avantage entre un terme court (2-3 ans) et un terme long (5 ans).
- Réévaluer annuellement: À chaque renouvellement, ajustez la stratégie selon les nouvelles conditions de marché. Le terme choisi pour le prêt qui se renouvelle doit maintenir l'échelonnement global du portefeuille.
Le test de résistance au renouvellement
En vertu de la ligne directrice B-20 du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), les emprunteurs qui restent chez le même prêteur au renouvellement ne sont généralement pas soumis à un nouveau test de résistance. Cependant, ceux qui souhaitent transférer leur hypothèque non assurée vers un autre prêteur pour obtenir un meilleur taux devront se requalifier au taux le plus élevé entre le taux contractuel majoré de 2 % et le taux plancher de 5,25 %. L'échelonnement offre ici un avantage supplémentaire : en ne renouvelant qu'un prêt à la fois, l'investisseur conserve la flexibilité de magasiner auprès de plusieurs prêteurs sans risquer de se retrouver bloqué avec un seul fournisseur pour l'ensemble de son portefeuille.
Rôle du courtier hypothécaire dans la stratégie d'échelonnement
Le courtier hypothécaire est le professionnel le mieux placé pour orchestrer une stratégie d'échelonnement efficace. Il dispose d'une vue d'ensemble du marché et peut comparer les offres de dizaines de prêteurs pour chaque renouvellement individuel. Le courtier peut aussi calculer le coût-bénéfice d'un renouvellement anticipé (avec pénalité de remboursement) pour repositionner un terme et corriger un déséquilibre dans le calendrier. Au Québec, les courtiers sont encadrés par l'Autorité des marchés financiers (AMF) et doivent agir dans le meilleur intérêt de leur client conformément à la Loi sur la distribution de produits et services financiers.