Échelonner les renouvellements : stratégie multi-propriétés

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Les investisseurs immobiliers qui détiennent plusieurs propriétés font face à un risque concentré lorsque toutes leurs hypothèques arrivent à échéance en même temps. Si les taux ont augmenté significativement, le renouvellement simultané de trois, quatre ou cinq hypothèques peut entraîner une hausse brutale des paiements mensuels totaux, mettant en péril la rentabilité du portefeuille. La stratégie d'échelonnement des renouvellements consiste à décaler volontairement les dates d'échéance de chaque hypothèque sur des années différentes. Par exemple, un investisseur possédant quatre propriétés pourrait viser des renouvellements en 2026, 2027, 2028 et 2029 respectivement. Ainsi, une seule hypothèque est exposée aux conditions du marché à chaque période de renouvellement. Pour mettre en place cette stratégie, l'investisseur peut choisir des termes de durées différentes lors de chaque renouvellement ou nouveau financement. Un terme de 3 ans sur une propriété, de 5 ans sur une autre et de 4 ans sur une troisième permet de créer un décalage naturel. Au Québec, un courtier hypothécaire certifié par l'AMF peut analyser l'ensemble du portefeuille immobilier et recommander une combinaison optimale de termes pour maximiser la diversification temporelle. Cette approche réduit la volatilité des flux de trésorerie et offre des occasions régulières de renégocier les conditions avec différents prêteurs.

Échelonner les renouvellements hypothécaires : une stratégie clé pour les investisseurs

Pour un investisseur immobilier détenant plusieurs propriétés, la gestion des dates de renouvellement hypothécaire est un élément stratégique souvent négligé. Lorsque toutes les hypothèques arrivent à échéance simultanément, l'investisseur se retrouve entièrement exposé aux conditions du marché à un seul moment dans le temps. Si les taux ont augmenté de 2 ou 3 points de pourcentage depuis la signature initiale, l'impact financier peut être considérable et menacer la viabilité du portefeuille. La stratégie d'échelonnement des renouvellements vise précisément à répartir ce risque sur plusieurs années.

Le principe de l'échelonnement

Échelonnement des renouvellements

Comment mettre en place l'échelonnement

Dresser l'inventaire du portefeuille: Listez toutes vos propriétés avec les informations suivantes pour chaque hypothèque : solde restant, taux actuel, date d'échéance du terme, prêteur et conditions de renouvellement. Identifiez les hypothèques dont les échéances sont regroupées.
Définir un calendrier cible de renouvellements: Établissez un calendrier où une seule hypothèque (ou au maximum deux) arrive à échéance chaque année. Si vous avez cinq propriétés, visez une échéance par an sur un cycle de cinq ans. Cela limité votre exposition annuelle aux fluctuations de taux.
Choisir les termes appropriés: Lors du prochain renouvellement groupé, sélectionnez des termes différents : 1 an, 2 ans, 3 ans, 4 ans et 5 ans. Assignez le terme le plus court à la propriété que vous envisagez de vendre ou de refinancer prochainement et le terme le plus long à celle que vous conserverez le plus longtemps.
Rééquilibrer à chaque renouvellement: Chaque fois qu'une hypothèque arrive à échéance, envisagez de choisir le terme qui maintient l'échelonnement. Profitez de cette occasion pour magasiner les taux, comparer les prêteurs et optimiser les conditions pour cette propriété spécifique.

Avantages et considérations

Réduction du risque de taux : une seule hypothèque est exposée aux conditions du marché à chaque période de renouvellement, lissant l'impact des variations de taux sur l'ensemble du portefeuille.
Stabilité des flux de trésorerie : les ajustements de paiement sont graduels plutôt que soudains, ce qui facilite la planification financière et le maintien de la rentabilité locative.
Flexibilité stratégique : des renouvellements fréquents offrent des occasions régulières de réévaluer votre portefeuille, de changer de prêteur ou de restructurer un financement.
Considération de coût : les termes plus courts comportent parfois un taux légèrement différent. Analysez la courbe de rendement actuelle pour déterminer si les termes courts ou longs sont plus avantageux au moment du renouvellement.
Gestion administrative : des renouvellements répartis signifient plus de démarches annuelles. Un courtier hypothécaire peut simplifier cette gestion en assurant le suivi de l'ensemble du portefeuille.

Questions fréquentes

Pourquoi est-ce risqué de renouveler toutes mes hypothèques en même temps?

Si les taux d'intérêt ont augmenté, renouveler simultanément toutes vos hypothèques vous expose à une hausse importante de vos paiements mensuels totaux. Par exemple, une hausse de 2 % sur un portefeuille de 1,5 million de dollars en soldes hypothécaires pourrait entraîner une augmentation de plus de 1 500 $ par mois en paiements combinés. L'échelonnement limité cette exposition à une seule propriété à la fois.

Comment échelonner mes renouvellements si toutes mes hypothèques arrivent à échéance la même année?

Lors du prochain renouvellement, envisagez de choisir des termes de durées différentes pour chaque propriété. Par exemple, renouvelez une hypothèque pour 2 ans, une pour 3 ans, une pour 4 ans et une pour 5 ans. Après ce premier cycle, vos échéances seront décalées. Vous pouvez aussi briser une hypothèque de manière anticipée si l'économie nette justifie la pénalité, mais cette option doit être analysée attentivement.

Est-ce que l'échelonnement coûte plus cher en intérêts?

Pas nécessairement. Les termes plus courts (1 à 3 ans) offrent souvent des taux plus bas que les termes de 5 ans, selon la courbe de rendement en vigueur. L'échelonnement est une stratégie de gestion du risque, pas une stratégie de réduction de taux. Le coût total dépend de l'évolution réelle des taux au fil des renouvellements successifs.

Un courtier hypothécaire peut-il gérer l'ensemble de mon portefeuille?

Oui. Un courtier hypothécaire certifié par l'AMF au Québec peut analyser votre portefeuille complet, évaluer les ratios d'endettement globaux (ABD et ATD), négocier avec plusieurs prêteurs et coordonner les renouvellements pour optimiser la stratégie d'échelonnement. Le courtier a accès à des prêteurs commerciaux et résidentiels et peut recommander le meilleur produit pour chaque propriété.

L'échelonnement est-il utile si les taux sont stables?

Même dans un environnement de taux stables, l'échelonnement offre des avantages. Il vous donne la flexibilité de changer de prêteur plus fréquemment, de profiter de promotions ponctuelles et de réévaluer votre stratégie d'investissement régulièrement. De plus, les taux stables aujourd'hui ne garantissent pas des taux stables dans 5 ans.