Hypothèque et décès : guide pour la succession au Québec

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Que se passe-t-il avec l'hypothèque au décès?

Au Québec, lorsqu'un propriétaire hypothécaire decede, sa dette hypothécaire ne s'éteint pas automatiquement. L'hypothèque constitue une sûreté réelle (droit réel) inscrite au Registre foncier du Québec qui grève la propriété indépendamment du propriétaire. En vertu du Code civil du Québec (art. 625), les héritiers qui acceptent la succession héritent à la fois des actifs et des passifs du défunt. Le prêteur hypothécaire conserve ses droits sur la propriété et peut exiger le remboursement conformément aux termes du contrat hypothécaire.

Le rôle de l'assurance prêt hypothécaire

L'assurance prêt hypothécaire en cas de décès est conçue spécifiquement pour rembourser le solde du prêt à l'assureur lors du décès de l'emprunteur. Il existe deux types principaux. L'assurance offerte par le prêteur (souvent appelée assurance vie hypothécaire) est une assurance collective dont le bénéficiaire est le prêteur lui-même; le montant de couverture diminue au même rythme que le solde du prêt. L'assurance vie individuelle est souscrite auprès d'un assureur indépendant; le bénéficiaire désigné (conjoint, enfants) reçoit le montant et décide de son utilisation, ce qui offre plus de flexibilité.

Responsabilités du liquidateur de la succession

Informer le prêteur hypothécaire: Le liquidateur doit aviser le prêteur du décès dans les meilleurs délais en fournissant une copie du certificat de décès. Cela permet d'activer le processus d'assurance si applicable et d'éviter des malentendus sur les paiements.
Vérifier les assurances en vigueur: Vérifiez si le défunt avait une assurance prêt hypothécaire auprès du prêteur, une assurance vie individuelle ou toute autre couverture pouvant servir au remboursement du prêt. Soumettez les réclamations auprès des assureurs concernés.
Maintenir les paiements hypothécaires: Pendant le règlement de la succession, les paiements hypothécaires doivent continuer pour éviter un défaut et une éventuelle saisie. Le liquidateur peut utiliser les fonds de la succession pour effectuer ces paiements.
Évaluer les options: En consultation avec les héritiers, déterminez si la propriété sera conservée (un héritier assume l'hypothèque) ou vendue (le produit de la vente remboursé le prêteur). Cette décision dépend de la situation financière des héritiers et de la valeur de la propriété par rapport au solde hypothécaire.
Effectuer le transfert ou la vente: Si un héritier conserve la propriété, le transfert notarié et la prise en charge de l'hypothèque (ou le refinancement) doivent être formalisés. Si la propriété est vendue, le notaire s'assurera que le prêteur est remboursé à même le produit de la vente.

Implications fiscales au décès

Au Canada, il n'existe pas de droits successoraux (inheritance tax) comme dans certains autres pays. Cependant, la Loi de l'impôt sur le revenu prévoit une disposition présumée au décès : le défunt est réputé avoir disposé de tous ses biens à leur juste valeur marchande immédiatement avant le décès. Si la propriété est la résidence principale du défunt et a été désignée comme telle, le gain en capital est exonéré. Si la propriété est un immeuble locatif ou une résidence secondaire, le gain en capital est imposable dans la déclaration finale du défunt. Depuis le budget fédéral de 2024, le taux d'inclusion du gain en capital est de 50 % pour les premiers 250 000 $ de gain net et de 66,67 % au-delà pour les particuliers.

Le rôle du courtier hypothécaire dans ce processus

Un courtier hypothécaire peut jouer un rôle précieux dans le processus successoral lié à la propriété. Il peut aider les héritiers à comprendre les conditions de l'hypothèque existante, évaluer leur admissibilité pour assumer le prêt ou refinancer, négocier des conditions avantageuses si un nouveau prêt est nécessaire et coordonner avec le prêteur et le notaire pour faciliter le transfert. La situation émotionnelle entourant le décès d'un proche rend cette guidance professionnelle d'autant plus importante.

Questions fréquentes

L'hypothèque est-elle automatiquement remboursée au décès?

Non, sauf si le défunt avait une assurance prêt hypothécaire qui couvre le solde au décès. L'assurance prêt du prêteur (souvent offerte lors de la signature) remboursé généralement le solde intégral du prêt. Une assurance vie individuelle peut aussi être utilisée, mais c'est le bénéficiaire qui reçoit les fonds et décide de leur utilisation. Sans assurance, le solde hypothécaire demeure une dette de la succession.

Que doit faire le liquidateur de la succession concernant l'hypothèque?

Le liquidateur doit informer le prêteur du décès, continuer les paiements hypothécaires pour éviter un défaut, vérifier si une assurance prêt est en vigueur et soumettre une réclamation le cas échéant. Il doit aussi évaluer si la succession a les moyens de maintenir la propriété ou s'il faut la vendre. Toute décision importante doit être communiquée aux héritiers.

Les héritiers peuvent-ils garder la propriété hypothéquée?

Oui, mais ils doivent généralement assumer l'hypothèque existante ou refinancer le prêt à leur nom. Le prêteur évaluera leur capacité de remboursement selon les mêmes critères que pour tout nouvel emprunteur. Si le défunt avait un taux avantageux, il peut être possible de maintenir les conditions existantes jusqu'au prochain renouvellement, selon les politiques du prêteur.

Y a-t-il des impôts à payer sur la propriété au décès?

Au Canada, il n'y a pas de droits successoraux (inheritance tax). Cependant, la Loi de l'impôt sur le revenu prévoit une disposition présumée au décès. Si la propriété est la résidence principale du défunt, le gain est généralement exonéré. S'il s'agit d'une propriété locative ou secondaire, le gain en capital est imposable dans la déclaration finale du défunt. Le taux d'inclusion est de 50 % pour les premiers 250 000 $ de gain et de 66,67 % au-delà.

Comment protéger ses héritiers contre le fardeau hypothécaire?

La meilleure protection est de souscrire une assurance vie suffisante pour couvrir le solde hypothécaire. L'assurance vie individuelle est généralement plus avantageuse que l'assurance prêt du prêteur car elle est portable, le montant de couverture ne diminue pas et le bénéficiaire choisit l'utilisation des fonds. Discutez avec votre courtier hypothécaire et un conseiller en assurance pour déterminer la couverture adéquate.