Décès de l'emprunteur : hypothèque, succession et assurance

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Décès de l'emprunteur

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Pénalité4 min de lecture11 février 2026

Le décès d'un emprunteur hypothécaire soulève dès questions juridiques et financières complexes au Québec. L'hypothèque ne disparaît pas au décès : elle demeure une charge sur l'immeuble et doit être assumée par la succession ou les héritiers. Si l'emprunteur avait souscrit une assurance prêt hypothécaire (assurance vie liée au prêt), le solde hypothécaire est généralement remboursé par l'assureur, libérant la propriété de toute charge. En l'absence d'assurance, le liquidateur de la succession doit gérer l'hypothèque conformément aux dispositions du Code civil du Québec (CCQ, art. 776 et suivants). Les héritiers ont plusieurs options : assumer l'hypothèque et conserver la propriété, vendre la propriété pour rembourser le solde, ou renoncer à la succession si les dettes excédent les actifs. Si l'hypothèque est remboursée avant la fin du terme, que ce soit par la succession, l'assurance ou la vente, une pénalité de remboursement anticipé peut s'appliquer. Toutefois, certains prêteurs offrent des exemptions ou des réductions de pénalité en cas de décès. La SCHL et les assureurs hypothécaires privés (Sagen, Canada Guaranty) ont des procédures spécifiques pour les transferts en cas de décès. L'AMF encadre la distribution d'assurance hypothécaire au Québec et exige une divulgation complète des conditions de couverture. Les courtiers hypothécaires certifiés AMF peuvent accompagner les héritiers dans la transition et les options de financement disponibles.

Décès de l'emprunteur : que devient l'hypothèque?

Le décès d'un proche est toujours un moment difficile, et les préoccupations financières liées à l'hypothèque ajoutent un fardeau supplémentaire. Au Québec, le cadre juridique est clair mais complexe : l'hypothèque survit au décès et les héritiers ou la succession doivent prendre des décisions rapides pour protéger l'actif immobilier. Comprendre les mécanismes en jeu, les protections disponibles et les options financières peut atténuer le stress et éviter des erreurs coûteuses.

L'hypothèque après le décès : le cadre juridique au Québec

En vertu du Code civil du Québec (CCQ), l'hypothèque est un droit réel accessoire qui grève un immeuble (art. 2660 CCQ). Elle ne s'éteint pas au décès de l'emprunteur. La dette hypothécaire devient une obligation de la succession (art. 776 et suivants CCQ). Le liquidateur de la succession, désigné par testament ou nommé par les héritiers, a la responsabilité de gérer les actifs et les dettes de la succession, y compris l'hypothèque. Les paiements hypothécaires doivent continuer à être effectués pendant le processus de règlement de la succession pour éviter un défaut.

L'assurance prêt hypothécaire : la première protection

L'assurance prêt hypothécaire (souvent vendue par la banque lors de la signature du prêt) couvre généralement le décès, l'invalidité et parfois la perte d'emploi. En cas de décès de l'emprunteur assuré, l'assureur rembourse le solde hypothécaire restant au prêteur, libérant la propriété de toute charge. Les héritiers reçoivent alors un immeuble libre d'hypothèque. Toutefois, il est important de distinguer l'assurance prêt hypothécaire de l'assurance vie individuelle. L'assurance hypothécaire a le prêteur comme bénéficiaire, son montant diminue avec le solde du prêt, et la couverture prend fin si vous changez de prêteur. L'assurance vie individuelle est payable aux bénéficiaires de votre choix, le montant est fixé, et la police est portable.

Options pour les héritiers

Assumer l'hypothèque et conserver la propriété: Un héritier peut souhaiter conserver la propriété, surtout s'il s'agit de la résidence familiale. Le prêteur peut accepter de transférer l'hypothèque à l'héritier, sous réserve de qualification selon les critères du BSIF (ligne directrice B-20). Si l'héritier ne se qualifie pas avec le prêteur actuel, un courtier hypothécaire AMF peut chercher un refinancement auprès d'un autre prêteur.
Vendre la propriété: Si les héritiers ne souhaitent pas ou ne peuvent pas conserver la propriété, la vente permet de rembourser le solde hypothécaire. La pénalité de remboursement anticipé peut s'appliquer, mais plusieurs prêteurs l'annulent en cas de décès. Le notaire gère la transaction, rembourse le prêteur et distribue le solde net aux héritiers.
Renoncer à la succession: Si les dettes de la succession excédent les actifs (incluant la valeur de la propriété moins l'hypothèque), les héritiers peuvent renoncer à la succession en vertu de l'article 630 du CCQ. Cette renonciation les libère de toute obligation, mais ils perdent tout droit sur les actifs de la succession.

La pénalité de remboursement anticipé en cas de décès

La question de la pénalité en cas de décès est fréquemment soulèvee. Techniquement, si le prêt est remboursé avant la fin du terme (par l'assurance, la vente ou les fonds de la succession), la pénalité de remboursement anticipé pourrait s'appliquer. En pratique, la majorité des grandes banques canadiennes (RBC, TD, BMO, Banque Scotia, CIBC) et plusieurs prêteurs alternatifs offrent une exemption de pénalité en cas de décès de l'emprunteur. Cette exemption n'est toutefois pas universelle et dépend des conditions spécifiques du contrat hypothécaire. Vérifiez auprès du prêteur ou demandez à un courtier hypothécaire certifié AMF de confirmer les conditions applicables.

Le rôle du liquidateur de la succession

Le liquidateur de la succession (désigné par testament ou nommé par les héritiers selon l'art. 785 CCQ) est responsable de l'ensemble du processus. Il doit faire l'inventaire des biens, aviser les créanciers incluant le prêteur hypothécaire, maintenir les paiements hypothécaires à jour, déposer les déclarations fiscales finales du défunt auprès de l'ARC et de Revenu Québec, et distribuer les actifs aux héritiers une fois les dettes acquittées. Le règlement d'une succession au Québec prend généralement entre 6 et 18 mois. Le prêteur doit être avisé du décès et de l'identité du liquidateur dans les meilleurs délais.

Questions fréquentes

L'hypothèque est-elle annulée au décès de l'emprunteur?

Non. L'hypothèque est un droit réel qui grève l'immeuble et survit au décès de l'emprunteur. La dette hypothécaire devient une obligation de la succession. Si l'emprunteur avait une assurance prêt hypothécaire, l'assureur rembourse le solde et l'hypothèque est éteinte. Sinon, la succession ou les héritiers doivent assumer les paiements ou vendre la propriété.

L'assurance prêt hypothécaire couvre-t-elle automatiquement le décès?

L'assurance prêt hypothécaire de base couvre généralement le décès de l'emprunteur assuré. Cependant, certaines conditions d'exclusion peuvent s'appliquer (suicide dans les deux premières années, fausse déclaration sur l'état de santé). Vérifiez attentivement les conditions de votre police. L'assurance hypothécaire offerte par la banque diffère de l'assurance vie individuelle : elle diminue avec le solde et le bénéficiaire est le prêteur, pas les héritiers.

Les héritiers doivent-ils payer une pénalité pour rembourser l'hypothèque?

La pénalité de remboursement anticipé peut techniquement s'appliquer si le prêt est remboursé en cours de terme. Toutefois, plusieurs prêteurs canadiens offrent une exemption de pénalité en cas de décès de l'emprunteur. Cette exemption varie selon le prêteur et les conditions du contrat. Demandez au prêteur un relevé de décharge mentionnant explicitement si la pénalité est annulée en raison du décès.

Que fait le liquidateur de la succession avec l'hypothèque?

Le liquidateur (anciennement appelé exécuteur testamentaire) a la responsabilité de gérer les biens de la succession, incluant l'hypothèque. Il doit continuer les paiements hypothécaires pendant le règlement de la succession, communiquer avec le prêteur pour signaler le décès, obtenir un relevé de décharge, et décider, avec les héritiers, de vendre la propriété ou de la conserver.

Un héritier peut-il assumer l'hypothèque existante?

Oui, dans certains cas. Le prêteur peut accepter de transférer l'hypothèque à un héritier, sous réserve que celui-ci satisfasse aux critères de qualification (revenus, cote de crédit, ratios d'endettement selon la ligne directrice B-20 du BSIF). Si l'héritier ne se qualifie pas, un refinancement avec un nouveau prêteur ou la vente de la propriété peut être nécessaire.

Est-il préférable de prendre une assurance hypothécaire de la banque ou une assurance vie individuelle?

L'assurance vie individuelle offre généralement plus d'avantages : le montant de couverture reste fixé (contrairement à l'assurance hypothécaire qui diminue avec le solde), le bénéficiaire est choisi par l'assuré (pas le prêteur), et la police est transférable d'un prêteur à l'autre. Au Québec, l'AMF encadre la distribution d'assurance et exige que les courtiers divulguent les différences entre les deux types de produits.