Guide du premier acheteur au Québec : étapes et programmes

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Guide du premier acheteur

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Propriété4 min de lecture11 février 2026

L'achat d'une première propriété est un événement marquant qui nécessite une préparation rigoureuse. Au Québec, le premier acheteur bénéficie de plusieurs programmes gouvernementaux conçus pour faciliter l'accès à la propriété. Le Régime d'accession à la propriété (RAP) permet de retirer jusqu'à 60 000 $ par personne (120 000 $ par couple) d'un REER pour la mise de fonds, remboursable sur 15 ans sans intérêts. Le Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP), introduit en 2023, permet de cotiser jusqu'à 8 000 $ par an (maximum de 40 000 $) avec une déduction fiscale à la cotisation et un retrait libre d'impôt pour l'achat. La mise de fonds minimale au Canada est de 5 % pour les premiers 500 000 $ du prix d'achat et de 10 % pour la portion entre 500 001 $ et 999 999 $. Pour les propriétés de 1 million $ et plus, la mise de fonds minimale est de 20 %. L'assurance prêt hypothécaire de la SCHL, de Sagen ou de Canada Guaranty est obligatoire lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 %. Le crédit d'impôt fédéral pour l'achat d'une première habitation offre un crédit non remboursable de 10 000 $ (soit 1 500 $ en économie d'impôt). Le BSIF impose un test de résistance (stress test) à tous les acheteurs. Un courtier hypothécaire certifié par l'AMF au Québec est un allié précieux pour naviguer ces programmes et obtenir le taux le plus compétitif.

Guide complet du premier acheteur immobilier au Québec

Devenir propriétaire pour la première fois est une étape importante qui suscite autant d'enthousiasme que de questions. Au Québec, le processus d'achat est encadré par un ensemble de lois, de programmes gouvernementaux et de réglementations hypothécaires spécifiques. Ce guide vous accompagne à travers chaque étape, de la constitution de votre mise de fonds jusqu'à la prise de possession, en passant par le choix du courtier hypothécaire et les programmes d'aide disponibles.

Étape 1 : Évaluer votre capacité financière et constituer votre mise de fonds

Avant de magasiner une propriété, il est essentiel de connaître votre budget réel. Le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) impose un test de résistance (stress test) à tous les emprunteurs canadiens : vous devez vous qualifier au taux contractuel majoré de 2 % ou au taux plancher de 5,25 %, selon le plus élevé. Ce test s'applique à tous les acheteurs, peu importe le montant de la mise de fonds. Les ratios d'endettement maximaux sont de 39 % pour le ratio d'amortissement brut de la dette (ABD) et de 44 % pour le ratio d'amortissement total de la dette (ATD).

La mise de fonds minimale au Canada est de 5 % du prix d'achat pour les premiers 500 000 $ et de 10 % pour la portion entre 500 001 $ et 999 999 $. Pour constituer cette mise de fonds, vous pouvez combiner plusieurs sources : épargne personnelle, CELIAPP, RAP, don d'un parent avec lettre de don, et dans certains cas, un prêt non garanti. L'assurance prêt hypothécaire est obligatoire pour toute mise de fonds inférieure à 20 %, avec des primes variant de 2,8 % à 4 % du montant du prêt.

Étape 2 : Profiter des programmes pour premiers acheteurs

RAP (Régime d'accession à la propriété) : retrait de jusqu'à 60 000 $ par personne de vos REER, remboursable sur 15 ans. Les fonds doivent avoir été dans le REER depuis au moins 90 jours avant le retrait.
CELIAPP (Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété) : cotisation déductible de 8 000 $ par an, maximum de 40 000 $ à vie. Retrait libre d'impôt pour l'achat. Peut être combiné avec le RAP.
Crédit d'impôt fédéral pour l'achat d'une première habitation : crédit non remboursable de 10 000 $, soit une économie d'impôt d'environ 1 500 $ au taux fédéral de base de 15 %.
Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves : remboursement partiel de la TPS payée sur une construction neuve ou des rénovations majeures si le prix d'achat est inférieur à 450 000 $.
Programmes municipaux : certaines villes québécoises offrent des subventions ou des crédits de taxes foncières pour les nouveaux propriétaires. Vérifiez auprès de votre municipalité.

Étape 3 : Choisir un courtier hypothécaire

Le choix du courtier hypothécaire est une décision cruciale pour le premier acheteur. Au Québec, les courtiers hypothécaires sont réglementés par l'Autorité des marchés financiers (AMF) et doivent détenir un permis valide en vertu de la Loi sur la distribution de produits et services financiers (LDPSF). Un bon courtier vous donne accès à un vaste réseau de prêteurs, bien au-delà de votre institution financière habituelle. Il compare les taux, les conditions, les privilèges de remboursement anticipé et les clauses de portabilité pour vous recommander le produit optimal.

Le service d'un courtier hypothécaire est généralement sans frais pour l'acheteur, puisque le courtier est rémunéré par le prêteur sous forme de commission. Le courtier joue aussi un rôle de conseiller : il vous aide à comprendre les différences entre taux fixe et variable, à choisir la durée du terme appropriée, et à structurer votre dossier pour maximiser vos chances d'approbation. Vérifiez que votre courtier est bien inscrit au registre de l'AMF avant de lui confier votre dossier.

Étape 4 : La pré-approbation hypothécaire

La pré-approbation hypothécaire est une étape incontournable avant de commencer vos recherches. Elle vous donne un montant maximal d'emprunt et un taux garanti pour 90 à 120 jours, vous protégeant contre une hausse éventuelle des taux pendant vos recherches. Pour obtenir une pré-approbation, votre courtier analysera vos revenus (talons de paie, avis de cotisation, lettres d'emploi), vos dettes (prêts auto, cartes de crédit, prêts étudiants) et votre historique de crédit. Une pré-approbation solide renforce aussi votre position de négociation auprès des vendeurs.

Étape 5 : De l'offre d'achat à la prise de possession

Une fois la propriété trouvée, vous soumettez une promesse d'achat avec les conditions habituelles (financement, inspection). Après l'acceptation de l'offre, votre courtier soumet le dossier complet au prêteur pour l'approbation finale. L'inspection pré-achat par un professionnel certifié est fortement recommandée et peut vous éviter des surprises coûteuses. Le notaire procède ensuite à l'examen des titres, prépare l'acte de vente et l'acte hypothécaire, et gère les ajustements financiers entre les parties. Les frais de clôture typiques incluent les honoraires du notaire (1 000 $ à 2 500 $), les droits de mutation (taxe de bienvenue) calculés selon des tranches progressives, et les ajustements de taxes foncières.

Questions fréquentes

Quel est le montant minimum de mise de fonds pour un premier achat au Québec?

La mise de fonds minimale est de 5 % du prix d'achat pour les premiers 500 000 $, et de 10 % pour la portion entre 500 001 $ et 999 999 $. Par exemple, pour une propriété de 400 000 $, la mise de fonds minimale est de 20 000 $. Pour une propriété de 700 000 $, elle est de 25 000 $ (5 % de 500 000 $) + 20 000 $ (10 % de 200 000 $) = 45 000 $. Avec moins de 20 % de mise de fonds, l'assurance prêt hypothécaire est obligatoire.

Comment fonctionne le RAP pour les premiers acheteurs?

Le Régime d'accession à la propriété (RAP) vous permet de retirer jusqu'à 60 000 $ de vos REER pour acheter votre première maison, sans payer d'impôt immédiat sur le retrait. En couple, c'est 120 000 $ au total. Les fonds doivent avoir été déposés dans le REER depuis au moins 90 jours. Vous disposez de 15 ans pour rembourser le montant retiré dans vos REER, à raison de remboursements annuels minimaux. Tout montant non remboursé est ajouté à votre revenu imposable.

Qu'est-ce que le CELIAPP et comment l'utiliser pour un premier achat?

Le Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP) est un compte enregistré permettant d'épargner jusqu'à 40 000 $ à vie (maximum 8 000 $ par année) pour l'achat d'une première propriété. Les cotisations sont déductibles d'impôt (comme un REER) et les retraits pour l'achat d'une première habitation admissible sont libres d'impôt (comme un CELI). Le CELIAPP peut être combiné avec le RAP pour maximiser votre mise de fonds.

Pourquoi devrais-je faire affaire avec un courtier hypothécaire plutôt qu'aller directement à ma banque?

Un courtier hypothécaire certifié par l'AMF travaille pour vous, pas pour une seule institution. Il a accès à plusieurs dizaines de prêteurs (banques, caisses, prêteurs monolignes, assureurs) et peut comparer les taux et les conditions pour trouver le meilleur produit. Le service du courtier est généralement gratuit pour l'emprunteur, car il est rémunéré par le prêteur. Le courtier vous guide aussi à travers les programmes comme le RAP et le CELIAPP, et facilite le processus de qualification.

Quels sont les frais de clôture à prévoir en plus de la mise de fonds?

Prévoyez entre 3 % et 5 % du prix d'achat en frais additionnels : droits de mutation (taxe de bienvenue), frais de notaire (1 000 $ à 2 500 $), inspection pré-achat (400 $ à 800 $), prime d'assurance prêt SCHL si applicable, ajustement des taxes municipales et scolaires, frais de déménagement et dépenses d'installation. Un budget réaliste doit inclure ces coûts en plus de la mise de fonds.

À quel moment devrais-je commencer le processus d'achat?

Idéalement, commencez 6 à 12 mois avant l'achat souhaité. Obtenez d'abord une pré-approbation hypothécaire auprès d'un courtier, ce qui vous donnera un budget réaliste et un taux garanti pour 90 à 120 jours. Commencez à épargner dans un CELIAPP et planifiez vos retraits RAP si applicable. Une bonne préparation vous place en position de force pour faire une offre rapide dans un marché compétitif.