Deux approches pour obtenir un prêt hypothécaire
Au Québec, les emprunteurs ont deux options principales pour obtenir un prêt hypothécaire : passer par un courtier hypothécaire licencié par l'Autorité des marchés financiers (AMF) ou s'adresser directement à une institution financière comme une banque ou une caisse populaire. Chaque approche a ses forces et ses limites, et le meilleur choix dépend de votre situation personnelle, de la complexité de votre dossier et de vos priorités.
Avantages du courtier hypothécaire
- Accès à plusieurs prêteurs (20 à 40 typiquement) incluant banques, caisses populaires, sociétés de fiducie et prêteurs alternatifs, ce qui permet une comparaison étendue du marché.
- Service généralement sans frais pour le client dans le cadre d'un prêt résidentiel standard; le courtier est rémunéré par le prêteur.
- Obligation légale de recommander le produit le mieux adapté à la situation du client, en vertu de la Loi sur la distribution de produits et services financiers.
- Expertise dans les dossiers complexes : travailleurs autonomes, revenus non traditionnels, crédit imparfait, immeubles locatifs.
- Gain de temps considérable : le courtier fait le magasinage pour vous et négocie avec les prêteurs en votre nom.
- Accès à des taux de volume négociés qui ne sont pas toujours disponibles directement en succursale.
Avantages de la banque directe
- Relation directe avec le prêteur : un seul interlocuteur de la demande jusqu'au déboursé, ce qui peut simplifier la communication.
- Possibilité de négocier un ensemble de services intégré (hypothèque, compte, carte de crédit, placements, assurances) avec des avantages croisés.
- Accès potentiel à des promotions internes ou des taux préférentiels réservés aux clients existants de l'institution.
- Connaissance approfondie de votre historique financier si vous êtes client de longue date, ce qui peut faciliter l'approbation.
- Certaines institutions offrent des avantages exclusifs comme des remises en argent, des rabais sur d'autres produits ou des programmes de fidélité.
Situations où le courtier est particulièrement recommandé
- Premier achat immobilier: Le courtier guide l'acheteur à travers le processus, explique les programmes disponibles (RAP/CELIAPP, assurance prêt SCHL) et compare les offres de multiples prêteurs pour obtenir les meilleures conditions.
- Travail autonome ou revenus non traditionnels: Les travailleurs autonomes doivent souvent passer par des programmes de qualification spéciaux. Le courtier connaît les politiques de chaque prêteur et peut diriger le dossier vers celui qui accepte le mieux ce type de revenu.
- Renouvellement hypothécaire: Au renouvellement, le courtier peut mettre en concurrence votre prêteur actuel avec d'autres institutions. Beaucoup d'emprunteurs acceptent le taux de renouvellement offert par leur banque sans négocier, ce qui peut coûter des milliers de dollars.
- Dossier de crédit imparfait: Un courtier qui a accès à des prêteurs alternatifs et des prêteurs B peut trouver des solutions pour les emprunteurs dont le crédit ne répond pas aux critères des grandes banques.
La meilleure stratégie : comparer les deux
Rien n'empêche de consulter un courtier hypothécaire et votre banque simultanément. Cette approche vous permet de comparer les taux, les conditions et le niveau de service offert par chaque canal. Si vous effectuez vos demandes dans un délai rapproché (14 à 45 jours selon l'agence de crédit), les multiples vérifications de crédit sont généralement regroupées en une seule consultation, minimisant l'impact sur votre pointage. Présentez l'offre de l'un à l'autre pour stimuler la négociation. Au final, envisagez de choisir l'option qui offre la meilleure combinaison de taux, de flexibilité des conditions et de qualité de service-conseil pour votre situation spécifique.