L'impact réel de l'accélération du remboursement hypothécaire

Chaque dollar supplémentaire versé sur votre capital génère un rendement garanti égal à votre taux d'intérêt. Contrairement aux placements boursiers, ce rendement est certain et sans risque. Comprendre l'impact réel des différentes stratégies d'accélération vous permet de prendre des décisions éclairées et de maximiser les économies sur la durée de votre hypothèque au Québec.

Scénario 1 : Paiement bimensuel accéléré

Le bimensuel accéléré est la stratégie la plus simple et la plus accessible. Votre paiement mensuel est divisé par deux, mais vous le payez 26 fois par an au lieu de 24 fois. La différence entre 26 et 24 paiements représente exactement un mois supplémentaire de remboursement par année, appliqué directement au capital. Sur un prêt de 350 000 $ à 5 % sur 25 ans, le paiement mensuel est d'environ 2 038 $. En bimensuel accéléré, vous payez 1 019 $ toutes les deux semaines. Le résultat : environ 35 000 $ d'économies en intérêts et trois années de moins sur votre amortissement. Le coût réel pour vous est d'environ 100 $ de plus par mois, réparti sur 26 paiements.

Scénario 2 : Remboursement forfaitaire annuel

Un versement forfaitaire annuel de 10 000 $ directement sur le capital transforme votre trajectoire de remboursement. La première année, ce forfaitaire élimine immédiatement 500 $ d'intérêts annuels (à un taux de 5 %). Mais l'effet composé est encore plus puissant : chaque dollar de capital remboursé réduit les intérêts de toutes les années subséquentes. Sur la durée complète du prêt, un forfaitaire annuel de 10 000 $ économise environ 45 000 $ d'intérêts supplémentaires et réduit l'amortissement de 4 à 5 ans additionnels. Le meilleur moment pour effectuer le forfaitaire est en début d'année de contrat, pour maximiser la réduction d'intérêts.

Scénario 3 : Augmentation du paiement régulier

Augmenter votre paiement régulier de 10 % ajoute environ 200 $ par mois sur un paiement de 2 038 $. Cette augmentation, entièrement appliquée au capital, réduit l'amortissement de 2 à 3 ans supplémentaires. La plupart des contrats hypothécaires au Québec permettent une augmentation annuelle de 10 à 20 % du paiement, sans frais ni pénalité. Cette stratégie est particulièrement efficace après une augmentation de salaire ou l'élimination d'une autre dette mensuelle.

Comparaison des trois stratégies d'accélération

• Bimensuel accéléré : coût additionnel d'environ 100 $ par mois, économie d'environ 35 000 $ en intérêts, réduction de 3 ans sur l'amortissement. Aucuns frais de mise en place.
• Forfaitaire annuel de 10 000 $ : économie d'environ 45 000 $ en intérêts supplémentaires, réduction de 4 à 5 ans additionnels. Appliquer en début d'année de contrat pour maximiser l'effet.
• Augmentation du paiement de 10 % : environ 200 $ de plus par mois, économie significative en intérêts, réduction de 2 à 3 ans supplémentaires. Permis par la plupart des contrats sans pénalité.
• Combinaison des trois : amortissement réduit de 25 à moins de 15 ans, économie totale de plus de 100 000 $ en intérêts sur un prêt de 350 000 $ à 5 %.

Prépayer ou investir : comment décider

La question classique est de savoir s'il vaut mieux prépayer l'hypothèque ou investir les surplus. La règle de base est simple : si le rendement attendu de vos placements, après impôt, dépasse votre taux hypothécaire, l'investissement est mathématiquement préférable. Toutefois, le prépaiement hypothécaire offre un rendement garanti et sans risque, ce qui n'est pas le cas des marchés boursiers. Pour les emprunteurs qui valorisent la sécurité et la tranquillité d'esprit, le prépaiement est souvent la meilleure option. Une approche hybride est aussi valable : maximiser les cotisations REER pour obtenir la déduction fiscale, puis utiliser le remboursement d'impôt comme forfaitaire hypothécaire. Un courtier certifié AMF vous aide à modéliser ces scénarios selon votre situation fiscale et vos objectifs.