Votre check-up hypothécaire annuel en 10 points

Comme un bilan de santé, votre hypothèque mérite une vérification annuelle pour s'assurer qu'elle reste optimale. Le marché hypothécaire évolue constamment au Québec : les taux fluctuent avec les décisions de la Banque du Canada, les politiques du BSIF se resserrent ou s'assouplissent, et votre situation personnelle change. Un check-up régulier vous permet de détecter les occasions d'économies avant qu'elles ne disparaissent et d'anticiper les ajustements nécessaires à votre renouvellement.

Pourquoi un check-up annuel est essentiel

La majorité des propriétaires québécois signent leur hypothèque et n'y pensent plus pendant cinq ans, jusqu'au renouvellement. Cette approche passive peut coûter cher. Les conditions du marché changent, votre propriété prend de la valeur, vos revenus évoluent et vos dettes se remboursent. Chacun de ces facteurs peut ouvrir des possibilités que seul un examen régulier permet de repérer. Un écart de taux qui semblait insignifiant il y a deux ans peut maintenant justifier une action concrète. De même, un ratio prêt-valeur amélioré peut vous donner accès à de meilleures conditions chez un autre prêteur.

Les 10 points à vérifier chaque année

1. Taux actuel vs taux du marché: Comparez votre taux contractuel aux taux négociés disponibles via un courtier certifié AMF. Un écart de plus de 0,50 % mérite une analyse approfondie. Ne comparez pas aux taux affichés des banques, qui sont des taux vitrines souvent majorés de 0,30 % à 1,00 % par rapport aux taux réels.
2. Solde hypothécaire et amortissement résiduel: Vérifiez le solde restant et l'amortissement résiduel sur votre relevé annuel. Comparez avec vos objectifs de remboursement. Si votre amortissement résiduel dépasse votre horizon de retraite, il est temps d'accélérer.
3. Privilèges de prépaiement utilisés vs disponibles: La plupart des contrats au Québec permettent un remboursement forfaitaire de 10 à 20 % du solde original par année et une augmentation du paiement de 10 à 20 %. Ces privilèges inutilisés représentent des économies perdues. Calculez combien vous pourriez économiser en les utilisant.
4. Ratio prêt-valeur actuel: Estimez la valeur actuelle de votre propriété via le rôle d'évaluation municipal (ajusté de 10 à 20 % à la hausse) et les ventes comparables sur Centris.ca. Un ratio passé sous 65 % peut vous donner accès à de meilleures conditions hypothécaires.
5. Cote de crédit Equifax et TransUnion: Vérifiez gratuitement votre score de crédit une fois par an. Un score au-dessus de 680 vous qualifie pour les meilleurs taux. Identifiez et corrigez toute erreur qui pourrait nuire à votre prochaine négociation.
6. Échéance du terme et options de renouvellement: Si votre terme expire dans moins de six mois, commencez à préparer votre renouvellement dès maintenant. Les prêteurs offrent souvent des taux de rétention 120 jours avant l'échéance. Un courtier AMF peut verrouiller un meilleur taux à l'avance.
7. Ratios d'endettement ABD et ATD: Calculez vos ratios d'amortissement brut de la dette (ABD) et d'amortissement total de la dette (ATD). Le BSIF exige un ABD maximum de 39 % et un ATD maximum de 44 %. Des ratios améliorés depuis l'obtention du prêt peuvent ouvrir des possibilités de refinancement.
8. Couverture d'assurance hypothécaire: Votre assurance vie et invalidité hypothécaire est-elle adéquate et au meilleur coût? L'assurance individuelle est souvent 30 à 50 % moins chère que l'assurance du prêteur, avec une couverture plus flexible et portable.
9. Impact des changements de vie récents: Un changement de revenu, une naissance, un divorce, un nouvel emploi ou un projet de rénovation peut nécessiter un ajustement de votre stratégie hypothécaire. Évaluez si votre hypothèque actuelle est encore alignée avec votre réalité.
10. Stratégie de remboursement à long terme: Votre hypothèque est-elle alignée avec vos objectifs sur 5 à 10 ans? Si vous visez le remboursement complet avant la retraite, vérifiez que votre rythme actuel le permet. Sinon, explorez les stratégies d'accélération disponibles.

Fréquence et meilleur moment pour le check-up

Effectuez ce check-up au moins une fois par an, idéalement à date fixe (par exemple, en janvier ou à l'anniversaire de votre hypothèque). Faites-le aussi à chaque changement de vie majeur : nouvel emploi, augmentation de salaire, naissance, séparation, héritage ou projet d'achat. Les moments critiques sont les 6 à 12 mois avant l'échéance de votre terme, lorsque vous avez le plus de levier de négociation. Le check-up annuel prend environ 30 minutes avec vos relevés en main et peut vous faire économiser des milliers de dollars sur la durée de votre hypothèque.