Combien faut-il pour investir en immobilier locatif?

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Combien faut-il pour commencer à investir?

Mise de fonds, réserve de liquidité et cashflow requis par type d'immeuble

Décision d’investissement3 min de lecture11 février 2026

L'investissement immobilier locatif au Québec nécessite un capital de départ qui varie considérablement selon le type d'immeuble visé et votre stratégie d'occupation. Pour un immeuble de 1 à 4 logements où vous occupez un des logements, la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) permet une mise de fonds aussi basse que 5 % du prix d'achat, avec une prime d'assurance ajoutée au prêt. Pour un immeuble non occupé par le propriétaire, le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) exigé un minimum de 20 % de mise de fonds. Pour les immeubles de 5 logements et plus, considérés comme des immeubles commerciaux, la mise de fonds grimpe généralement à 25 % ou plus, et le financement relève du secteur commercial plutôt que résidentiel. Au-delà de la mise de fonds, l'investisseur avisé doit prévoir les frais de clôture (notaire, droits de mutation appelés taxe de bienvenue au Québec, inspection, évaluation), une réserve de liquidité pour les imprévus et un fonds de roulement pour les premiers mois d'exploitation. Le cashflow positif, soit l'excédent des revenus locatifs sur les charges totales, est le critère central de la viabilité de tout investissement locatif. Un courtier hypothécaire certifié par l'Autorité des marchés financiers (AMF) peut vous aider à structurer le financement optimal pour votre projet.

Le capital nécessaire pour investir en immobilier locatif

La question « combien faut-il pour commencer? » est la première que se pose tout aspirant investisseur immobilier. La réponse dépend de trois facteurs principaux : le type d'immeuble visé, votre stratégie d'occupation et le marché local au Québec. Comprendre les exigences de la SCHL et du BSIF vous permet de planifier efficacement votre entrée dans l'investissement locatif.

La mise de fonds selon le type d'immeuble

Immeuble occupé par le propriétaire (1 à 4 logements): Lorsque vous résidez dans l'un des logements, la SCHL permet une mise de fonds de 5 % sur la première tranche de 500 000 $ et de 10 % au-delà, jusqu'à un prix d'achat maximal admissible. Une prime d'assurance hypothécaire (de 2,8 % à 4,0 % du montant du prêt selon le ratio prêt-valeur) est ajoutée au solde hypothécaire.

Immeuble non occupé par le propriétaire (1 à 4 logements): Le BSIF exige une mise de fonds minimale de 20 % du prix d'achat. Ce type de financement n'est pas admissible à l'assurance hypothécaire de la SCHL. Les taux peuvent être légèrement plus élevés que pour un immeuble occupé.

Immeuble commercial (5 logements et plus): Financé sous les règles du prêt commercial avec une mise de fonds minimale de 25 %. La qualification repose principalement sur les revenus de l'immeuble (ratio de couverture de la dette) plutôt que sur les revenus personnels de l'acheteur.

Au-delà de la mise de fonds : les coûts à prévoir

La mise de fonds ne représente qu'une partie du capital nécessaire. Au Québec, les frais de clôture comprennent les honoraires du notaire (obligatoire pour toute transaction immobilière en vertu du CCQ), les droits de mutation immobilière (communément appelés taxe de bienvenue, calculés par tranches selon le prix de vente), l'inspection préachat et l'évaluation professionnelle exigée par le prêteur. Ces frais représentent typiquement entre 2 % et 5 % du prix d'achat.

Calculer votre cashflow mensuel

Le cashflow est le nerf de la guerre en investissement locatif. Il se calcule en soustrayant l'ensemble de vos charges mensuelles de vos revenus locatifs bruts. Un immeuble qui génère un cashflow positif dès l'achat est idéal, mais dans les marchés urbains du Québec comme Montréal, il est parfois nécessaire d'accepter un cashflow neutre ou légèrement négatif en misant sur l'appréciation à long terme. La règle du 1 % (le loyer mensuel brut devrait représenter au moins 1 % du prix d'achat) est un premier filtre rapide, bien qu'elle soit difficile à atteindre dans les marchés à prix élevés.

Revenus locatifs bruts mensuels (loyers de tous les logements)
Moins : versement hypothécaire (capital et intérêts)
Moins : taxes municipales et scolaires (divisées par 12)
Moins : assurances (divisées par 12)
Moins : provision pour entretien (5 % à 10 % des revenus bruts)
Moins : provision pour vacance locative (3 % à 5 % des revenus bruts)
Moins : frais de gestion si applicable (5 % à 10 % des revenus bruts)
Égale : cashflow net mensuel

Questions fréquentes

Quelle est la mise de fonds minimale pour un duplex occupé au Québec?

Si vous occupez l'un des deux logements du duplex, la mise de fonds minimale est de 5 % du prix d'achat pour la première tranche de 500 000 $ et de 10 % pour la portion excédentaire, avec assurance hypothécaire de la SCHL. Par exemple, pour un duplex de 600 000 $, la mise de fonds minimale serait de 35 000 $ (5 % de 500 000 $ + 10 % de 100 000 $).

Combien coûtent les frais de clôture au Québec?

Prévoyez entre 2 % et 5 % du prix d'achat pour les frais de clôture. Cela comprend les honoraires du notaire (1 500 $ à 3 000 $), les droits de mutation immobilière (taxe de bienvenue, calculée par tranches), l'inspection préachat (500 $ à 1 000 $), l'évaluation (300 $ à 500 $) et les ajustements de taxes municipales et scolaires.

Qu'est-ce qu'un cashflow positif et comment le calculer?

Le cashflow est la différence entre vos revenus locatifs mensuels et l'ensemble de vos charges : versement hypothécaire, taxes municipales et scolaires, assurances, entretien, gestion et provision pour vacance locative. Un cashflow positif signifie que l'immeuble s'autofinance et génère un surplus. Un cashflow de 75 $ à 150 $ par porte par mois est généralement considéré comme acceptable.

Puis-je utiliser mon REER pour la mise de fonds d'un immeuble locatif?

Le Régime d'accession à la propriété (RAP) permet de retirer jusqu'à 60 000 $ de votre REER sans impôt pour l'achat d'une première propriété ou d'un immeuble que vous occuperez. Ce programme ne s'applique pas à un immeuble purement locatif où vous ne résidez pas. Les fonds doivent être remboursés dans votre REER sur 15 ans.

Combien faut-il prévoir comme réserve de liquidité?

La règle prudente est de conserver une réserve équivalant à 3 à 6 mois de charges totales de l'immeuble (versement hypothécaire, taxes, assurances, entretien). Pour un immeuble dont les charges mensuelles sont de 3 000 $, cela représente une réserve de 9 000 $ à 18 000 $.

Le financement est-il différent pour un 5 logements et plus?

Oui, les immeubles de 5 logements et plus sont financés sous les règles du prêt commercial. La mise de fonds minimale est généralement de 25 %, les taux sont légèrement plus élevés, et la qualification repose davantage sur les revenus de l'immeuble que sur vos revenus personnels. L'évaluation se fait par la méthode du revenu (capitalisation) plutôt que par comparables.