Vérifier si un bien est grevé d'hypothèques au Québec

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Vérifier si un bien immobilier est grevé d'hypothèques est une étape cruciale avant tout achat ou refinancement au Québec. Cette vérification s'effectue principalement au Registre foncier du Québec, accessible en ligne via le service du MRNF. En recherchant par numéro de lot cadastral ou par adresse, on accède à l'index des immeubles qui répertorie tous les actes publiés affectant la propriété, incluant les hypothèques, servitudes et autres charges. Le coût d'une recherche varie de 1 $ à 15 $ par document consulté. Pour une vérification complète, le notaire effectue un examen des titres qui remonte généralement à 30 ans et couvre l'ensemble des droits publiés. Le RDPRM doit aussi être consulté pour vérifier les droits mobiliers. Lors d'un achat, le certificat de localisation et l'examen des titres par le notaire sont les outils principaux pour confirmer que le bien est libre de charges non déclarées. Les courtiers hypothécaires doivent conseiller à leurs clients de faire effectuer ces vérifications avant de s'engager dans une transaction.

Pourquoi vérifier les hypothèques sur un bien immobilier

Avant d'acheter un bien immobilier ou de procéder à un refinancement au Québec, il est essentiel de vérifier si des hypothèques ou d'autres charges grèvent le bien. Cette vérification protège l'acheteur contre les surprises désagréables et permet au prêteur de s'assurer de la valeur de sa garantie. Un bien grevé d'hypothèques non déclarées peut entraîner des complications juridiques et financières importantes.

Les étapes de vérification

Recherche au Registre foncier: Consultez l'index des immeubles au Registre foncier du Québec en ligne (MRNF) en utilisant le numéro de lot cadastral. L'index liste tous les actes publiés affectant le bien.
Analyse des actes publiés: Identifiez les hypothèques en vigueur, les mainlevées accordées, les servitudes et autres charges. Vérifiez les montants, dates et créanciers.
Vérification au RDPRM: Consultez le Registre des droits personnels et réels mobiliers pour les sûretés sur les biens meubles inclus dans la transaction.
Examen des titres par le notaire: Le notaire effectue un examen approfondi des titres, vérifiant la chaîne de propriété et l'absence de vices de titre sur une période de 30 ans.
Certificat de localisation: Vérifiez que le certificat de localisation est à jour (moins de 10 ans) et conforme à l'état actuel du bien.

Coûts associés

Les coûts de vérification comprennent les frais de consultation au Registre foncier (1 $ à 15 $ par document), les frais de recherche au RDPRM (quelques dollars par recherche), les honoraires du notaire pour l'examen des titres (500 $ à 1 500 $) et, le cas échéant, le coût d'un nouveau certificat de localisation (1 500 $ à 3 000 $). Ces frais sont un investissement modeste comparé aux risques d'acheter un bien grevé de charges non identifiées.

Rôle du courtier hypothécaire

Le courtier hypothécaire joue un rôle de conseil essentiel en informant ses clients de l'importance de ces vérifications. Bien que l'examen des titres soit la responsabilité du notaire, le courtier doit coordonner avec le notaire et le prêteur pour s'assurer que le titre est clair avant le décaissement du prêt. Le prêteur n'acceptera pas de financer un bien si le titre n'est pas jugé satisfaisant.

Questions fréquentes

Comment vérifier les hypothèques sur un immeuble au Québec?

La vérification se fait au Registre foncier du Québec, accessible en ligne via le site du MRNF. Recherchez par numéro de lot cadastral ou par adresse pour accéder à l'index des immeubles. Cet index liste tous les actes publiés, incluant les hypothèques. Pour une vérification complète, consultez un notaire qui effectuera un examen des titres approfondi.

Combien coûte une recherche au Registre foncier?

Les frais de consultation en ligne varient selon le type de document : environ 1 $ pour une recherche par numéro de lot, 5 $ à 15 $ pour la copie d'un acte publié. L'examen complet des titres par un notaire coûte généralement entre 500 $ et 1 500 $ selon la complexité du dossier, incluant les frais de recherche.

Que faire si on découvre une hypothèque non déclarée?

Si une hypothèque non déclarée par le vendeur est découverte, le notaire en informera les parties. L'acheteur peut exiger que le vendeur obtienne une mainlevée avant la transaction, négocier une réduction du prix de vente ou se retirer de la transaction si la condition de vérification des titres est incluse dans l'offre d'achat.

Le courtier hypothécaire doit-il vérifier le Registre foncier?

Le courtier hypothécaire n'effectue pas lui-même l'examen des titres (c'est le rôle du notaire), mais il doit s'assurer que ses clients comprennent l'importance de cette vérification. Le courtier doit aussi vérifier avec le notaire que le titre est clair avant le décaissement du prêt. C'est une responsabilité partagée dans la transaction.

Un certificat de localisation est-il suffisant pour vérifier les hypothèques?

Non. Le certificat de localisation, préparé par un arpenteur-géomètre, montre les limites physiques du terrain et les constructions, mais ne répertorie pas nécessairement toutes les hypothèques. L'examen des titres au Registre foncier par le notaire est indispensable pour identifier l'ensemble des charges hypothécaires et autres droits affectant la propriété.