Pratiques interdites dans le courtage hypothécaire au Québec

Le cadre réglementaire québécois impose des standards élevés de conduite professionnelle aux courtiers hypothécaires. Plusieurs lois convergent pour protéger les emprunteurs contre les pratiques abusives, trompeuses ou frauduleuses : le Code civil du Québec, la Loi sur la protection du consommateur (LPC), la Loi sur la distribution de produits et services financiers (LDPSF) et le Code de déontologie des représentants en courtage hypothécaire. La violation de ces normes expose le courtier à des sanctions disciplinaires de l'AMF, à des poursuites civiles de la part des clients lésés et, dans les cas les plus graves, à des poursuites pénales. La connaissance approfondie de ces interdictions est essentielle pour tout courtier souhaitant maintenir une pratique éthique et durable.

Les clauses abusives dans les contrats hypothécaires

L'article 1437 du Code civil du Québec prévoit qu'une clause d'un contrat d'adhésion ou de consommation est abusive si elle désavantage le consommateur de façon excessive et déraisonnable, allant ainsi à l'encontre de ce qu'exige la bonne foi. Le tribunal peut réduire les obligations qui en découlent ou annuler la clause entièrement. Dans le contexte hypothécaire, les clauses abusives les plus couramment contestées incluent les pénalités de remboursement anticipé disproportionnées par rapport au préjudice réel du prêteur, les clauses de modification unilatérale du taux d'intérêt sans préavis adéquat, les frais d'administration cachés ou non divulgués au moment de la signature, les clauses de vente forcée sans respect des délais de préavis prévus au Code civil, et les clauses limitant les droits du consommateur de façon déraisonnable.

Représentations fausses et trompeuses

• Annoncer un taux d'intérêt non disponible ou soumis à des conditions non divulguées, par exemple un taux valable uniquement pour les emprunteurs ayant un pointage de crédit supérieur à 800
• Exagérer les économies possibles d'un refinancement sans avoir réalisé une analyse financière rigoureuse tenant compte des pénalités de remboursement anticipé et des frais de notaire
• Omettre de mentionner les frais de pénalité significatifs lors de la présentation d'un transfert hypothécaire à un autre prêteur
• Promettre une approbation hypothécaire avant d'avoir reçu la réponse officielle du prêteur, créant de fausses attentes chez le client
• Falsifier ou enjoliver les documents financiers d'un client (revenus, actifs, emploi) pour obtenir une approbation que le client n'obtiendrait pas autrement
• Utiliser des témoignages fictifs ou des résultats non représentatifs dans la publicité de ses services de courtage

Obligations de divulgation violées

Le Code de déontologie des représentants en courtage hypothécaire impose des obligations strictes de divulgation. Le courtier doit révéler tout conflit d'intérêts réel ou potentiel, informer le client de la source et de la nature de sa rémunération, et divulguer tout lien d'affaires pouvant influencer ses recommandations. L'omission de divulguer que le courtier reçoit une commission plus élevée d'un prêteur en particulier, ou qu'il existe une entente de volume avec certains prêteurs, constitue un manquement déontologique grave. Le courtier doit également informer le client s'il n'a pas accès à une gamme complète de prêteurs sur le marché.

Sanctions disciplinaires de l'AMF

1. Enquête préliminaire: L'AMF reçoit la plainte ou détecte le manquement lors d'une inspection. Une enquête préliminaire est ouverte pour recueillir les faits et les preuves.
2. Mesures conservatoires: Si la situation l'exige, l'AMF peut imposer des mesures conservatoires immédiates, comme la suspension provisoire du certificat du courtier.
3. Audience disciplinaire: Le courtier est convoqué devant le comité de discipline. Il peut être représenté par un avocat et présenter sa défense.
4. Décision et sanctions: Le comité rend sa décision : avertissement, amende (pouvant atteindre des dizaines de milliers de dollars par infraction), suspension temporaire ou permanente, ou révocation du certificat.
5. Publication de la décision: Les décisions disciplinaires sont publiées sur le site de l'AMF et constituent un dossier permanent affectant durablement la carrière du courtier.

Recours civils du consommateur

Sur le plan civil, le consommateur victime de pratiques interdites dispose de recours significatifs. Il peut obtenir la résiliation du contrat hypothécaire si le consentement a été vicié par des représentations trompeuses. Des dommages-intérêts compensatoires peuvent être accordés pour le préjudice financier et moral subi. La LPC prévoit des dommages-intérêts punitifs en cas de violation intentionnelle, pouvant être substantiels. L'article 272 de la LPC offre une présomption en faveur du consommateur : une fois la violation établie, c'est au commerçant de prouver que le consommateur n'a pas subi de préjudice. Les recours peuvent être exercés individuellement ou, dans certains cas, par voie d'action collective lorsque plusieurs consommateurs sont affectés par les mêmes pratiques.