La Loi sur la protection du consommateur et le secteur hypothécaire

La Loi sur la protection du consommateur (LPC) du Québec, adoptée en 1978 et modifiée à plusieurs reprises, est un pilier fondamental de la protection des droits des consommateurs dans la province. Bien que le contrat hypothécaire soit principalement régi par le Code civil du Québec (art. 2660-2802) et la réglementation de l'Autorité des marchés financiers (AMF), la LPC impose des normes supplémentaires en matière de transparence, de publicité et de pratiques commerciales qui s'appliquent partiellement aux transactions hypothécaires résidentielles. Tout prêteur ou intermédiaire qui transige avec un consommateur pour un prêt hypothécaire résidentiel doit respecter ces normes, sous peine de sanctions civiles et pénales.

Champ d'application dans le contexte hypothécaire

L'application de la LPC aux contrats hypothécaires est partielle mais significative. La LPC s'applique principalement aux aspects entourant la formation du contrat : la publicité, les représentations faites au consommateur, les pratiques commerciales et la divulgation d'information précontractuelle. Le contrat hypothécaire lui-même, en tant que sûreté réelle immobilière, demeure régi par les dispositions du Code civil du Québec. Toutefois, la LPC complète ces dispositions en offrant des protections additionnelles contre les abus. Les articles 215 à 253 de la LPC, portant sur les contrats de crédit, imposent des obligations spécifiques de divulgation du coût du crédit, du taux de crédit et des modalités de remboursement. Le prêteur doit remettre un état de compte périodique au consommateur et respecter des règles strictes en matière de calcul des frais de crédit.

Obligations de divulgation et de transparence

La LPC exige que le prêteur fournisse au consommateur une information claire, complète et compréhensible avant la conclusion du contrat de crédit. Cette obligation de transparence couvre le taux d'intérêt annuel effectif calculé conformément aux méthodes prescrites par règlement, le coût total du crédit sur toute la durée du prêt, les modalités de remboursement incluant le montant et la fréquence des versements, les frais de pénalité applicables en cas de remboursement anticipé, et toute condition pouvant modifier les obligations de l'emprunteur pendant la durée du contrat. Le non-respect de ces obligations de divulgation peut entraîner la nullité de certaines clauses, la réduction des obligations du consommateur, voire la résiliation du contrat dans les cas les plus graves.

Pratiques commerciales interdites par la LPC

• Les représentations fausses ou trompeuses concernant les conditions du prêt, le taux d'intérêt ou les avantages du produit hypothécaire (art. 219-228 LPC)
• Les clauses abusives qui désavantagent le consommateur de façon excessive et déraisonnable, contraires aux exigences de la bonne foi (art. 8-9 LPC)
• La pression indue, le harcèlement ou l'intimidation pour forcer la conclusion d'un contrat de crédit hypothécaire
• L'omission de divulguer des informations essentielles sur le coût total du crédit, les pénalités ou les conditions de renouvellement
• La publicité trompeuse, notamment l'annonce d'un taux promotionnel sans mentionner clairement les conditions d'admissibilité et la durée de l'offre

Recours du consommateur en vertu de la LPC

En cas de violation de la LPC, l'emprunteur dispose de plusieurs recours. Il peut demander la diminution de son obligation proportionnellement au préjudice subi, la résiliation du contrat si la violation est suffisamment grave, ou des dommages-intérêts compensatoires pour le préjudice financier et moral. La LPC prévoit également des dommages-intérêts punitifs en cas de violation intentionnelle ou de négligence grossière, ce qui constitue un puissant incitatif à la conformité pour les prêteurs et les courtiers. Le recours peut être exercé devant les tribunaux civils ou, pour les montants de 15 000 dollars ou moins, devant la Cour des petites créances du Québec, une juridiction accessible, rapide et sans frais d'avocat.

Rôle du courtier hypothécaire face à la LPC

Le courtier hypothécaire certifié par l'AMF joue un rôle de premier plan dans le respect de la LPC. En tant qu'intermédiaire entre le consommateur et le prêteur, il doit s'assurer que les produits proposés respectent tant le Code civil que la LPC. Le courtier a l'obligation de présenter clairement les conditions de chaque offre, de signaler toute clause potentiellement abusive et de s'assurer que le client comprend ses droits et obligations avant de signer. Le courtier qui recommande un produit comportant des clauses abusives ou qui omet de divulguer des informations importantes peut engager sa responsabilité professionnelle en vertu de la LDPSF et sa responsabilité civile en vertu de la LPC. La formation continue sur les obligations de la LPC est donc essentielle pour tout courtier hypothécaire exerçant au Québec.