Sûretés et priorités hypothécaires au Québec | Guide complet

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Au Québec, le système de sûretés et priorités est régi par le Code civil du Québec et détermine l'ordre dans lequel les créanciers sont remboursés lorsqu'un bien immobilier est vendu, volontairement ou sous contrôle de justice. Les créances prioritaires (art. 2651 C.c.Q.) passent avant les hypothèques et incluent les frais de justice, les créances des municipalités pour taxes foncières et les créances de l'État. L'hypothèque légale de la construction (art. 2726 C.c.Q.) protège les entrepreneurs, sous-traitants et ouvriers ayant participé à la construction ou à la rénovation d'un immeuble. Elle prend rang avant toute autre hypothèque sur la plus-value donnée à l'immeuble. Les courtiers hypothécaires doivent bien comprendre ces mécanismes pour évaluer le risque réel d'un prêt. Un prêteur qui accorde un financement hypothécaire doit s'assurer qu'aucune hypothèque légale de construction n'est en vigueur, car elle pourrait primer son hypothèque conventionnelle. La vérification au Registre foncier et au RDPRM est essentielle avant tout décaissement.

Comprendre les sûretés et priorités en droit québécois

Le Code civil du Québec établit un ordre de priorité rigoureux entre les différents types de créances qui peuvent grever un bien immobilier. Ce système détermine quel créancier sera payé en premier lors de la vente du bien, que ce soit une vente volontaire ou une vente sous contrôle de justice. Les courtiers hypothécaires doivent comprendre cet ordre pour bien conseiller leurs clients et évaluer les risques associés à chaque transaction.

Les créances prioritaires

Les créances prioritaires (art. 2651 C.c.Q.) sont payées avant toute hypothèque, quel que soit son rang. Elles comprennent les frais de justice engagés dans l'intérêt commun des créanciers, les créances des municipalités et commissions scolaires pour les taxes foncières impayées, et les créances de l'État (impôts et taxes). Ces créances n'ont pas besoin d'être publiées pour être opposables; elles sont préférées par le seul effet de la loi.

L'hypothèque légale de la construction

L'hypothèque légale de la construction (art. 2726 C.c.Q.) est un mécanisme de protection crucial pour les entrepreneurs, sous-traitants et ouvriers ayant participé à la construction ou rénovation d'un immeuble. Elle naît du seul effet de la loi, sans nécessité de contrat, et prend rang sur la plus-value apportée au bien par les travaux. L'entrepreneur doit publier cette hypothèque au Registre foncier dans les 30 jours suivant la fin de ses travaux pour la conserver.

L'hypothèque légale de construction naît automatiquement pour les participants aux travaux
Elle doit être publiée dans les 30 jours suivant la fin des travaux
Elle prime les hypothèques conventionnelles sur la plus-value des travaux
Les prêteurs exigent souvent une retenue ou un cautionnement pour s'en protéger

Le rang des hypothèques conventionnelles

Le rang des hypothèques conventionnelles est déterminé par la date et l'heure de publication au Registre foncier. Le créancier de premier rang est remboursé avant celui de deuxième rang. La cession de rang permet à un créancier de céder sa position à un autre. Cette mécanique est importante lors d'un refinancement : le nouveau prêteur voudra obtenir le premier rang, ce qui nécessite la mainlevée ou la cession de rang de l'hypothèque existante.

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'une créance prioritaire au Québec?

Une créance prioritaire est une créance qui, en vertu du Code civil du Québec (art. 2651), est payée avant les créances hypothécaires lors de la distribution du produit de la vente d'un bien. Les créances prioritaires incluent les frais de justice, les créances municipales pour taxes foncières impayées et certaines créances de l'État.

Comment fonctionne l'hypothèque légale de la construction?

L'hypothèque légale de la construction (art. 2726 C.c.Q.) naît automatiquement en faveur des entrepreneurs, sous-traitants et ouvriers qui ont participé à des travaux sur un immeuble. Elle doit être publiée au Registre foncier dans les 30 jours suivant la fin des travaux. Elle prend rang avant les autres hypothèques sur la plus-value apportée à l'immeuble par les travaux.

Les taxes foncières impayées priment-elles l'hypothèque du prêteur?

Oui. Les créances municipales pour taxes foncières sont des créances prioritaires qui priment toutes les hypothèques, incluant celle du prêteur de premier rang. C'est pourquoi les prêteurs exigent souvent que les taxes soient payées via le paiement hypothécaire ou vérifient régulièrement l'état des taxes foncières.

Pourquoi vérifier le Registre foncier avant d'accorder un prêt?

La vérification au Registre foncier permet de confirmer le propriétaire du bien, d'identifier toutes les hypothèques existantes et leur rang, de détecter les servitudes ou charges, et de vérifier l'absence d'hypothèques légales de construction. Cette vérification est essentielle pour évaluer le risque et déterminer le rang du nouveau prêt.

Qu'est-ce que la cession de rang hypothécaire?

La cession de rang est une convention par laquelle un créancier hypothécaire accepte de céder son rang à un autre créancier. Par exemple, un créancier de premier rang peut accepter de céder son rang au profit d'un nouveau prêteur. Cette cession doit être publiée au Registre foncier pour être opposable aux tiers.