Déclaration de résidence familiale au Québec | Hypothèque

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La déclaration de résidence familiale est un mécanisme de protection prévu par le Code civil du Québec (art. 395-413) qui vise à protéger le logement familial contre les actes unilatéraux d'un époux. Lorsqu'une déclaration de résidence familiale est publiée au Registre foncier, le propriétaire ne peut pas vendre, hypothéquer ni grever la résidence sans le consentement écrit de son conjoint. Cette protection s'applique automatiquement aux couples mariés ou unis civilement, que la résidence soit louée ou possédée. Pour un bien possédé, la publication de la déclaration au Registre foncier avertit les tiers (prêteurs, acheteurs) de l'existence de ce droit de protection. Même sans déclaration publiée, le consentement du conjoint est requis pour hypothéquer la résidence familiale (art. 404 C.c.Q.). Les courtiers hypothécaires doivent vérifier l'existence d'une déclaration de résidence familiale lors de toute demande de financement et s'assurer que le consentement du conjoint sera obtenu. Le notaire vérifie aussi cette condition lors de la signature de l'hypothèque.

La déclaration de résidence familiale : protection du conjoint

La déclaration de résidence familiale est l'un des mécanismes de protection les plus importants du droit familial québécois. Prévue aux articles 395 à 413 du Code civil du Québec, elle vise à empêcher un époux de disposer de la résidence familiale sans le consentement de l'autre. Cette protection a des implications directes pour les transactions hypothécaires, le refinancement et la vente de la propriété.

Fonctionnement de la protection

La déclaration de résidence familiale est publiée au Registre foncier du Québec par un notaire. Une fois publiée, elle signale à tous les tiers (prêteurs, acheteurs potentiels) que le bien est une résidence familiale et que le consentement du conjoint est requis pour toute transaction. Même sans publication, le consentement du conjoint est exigé par la loi (art. 404 C.c.Q.), mais la publication offre une protection supplémentaire en rendant le droit visible.

Impact sur les transactions hypothécaires

Le consentement du conjoint est requis pour constituer ou modifier une hypothèque sur la résidence familiale
Le refinancement nécessite la signature du conjoint, même s'il n'est pas propriétaire
La vente de la résidence familiale requiert le consentement des deux époux
L'annulation de l'hypothèque est possible si le consentement n'a pas été obtenu
Le prêteur peut refuser le financement si le consentement du conjoint ne peut être obtenu

Démarches pratiques

La publication d'une déclaration de résidence familiale est une démarche simple et peu coûteuse effectuée par un notaire. Les époux devraient idéalement la publier dès l'achat de la résidence ou dès le mariage. Le courtier hypothécaire peut recommander cette démarche à ses clients mariés. Lors de la vérification du dossier, le courtier doit confirmer l'état civil du client, vérifier le Registre foncier pour la présence d'une déclaration et organiser la signature du conjoint chez le notaire.

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'une déclaration de résidence familiale?

C'est un acte juridique publié au Registre foncier qui signale que l'immeuble sert de résidence familiale. Elle empêche le propriétaire de vendre, hypothéquer ou grever le bien sans le consentement de son conjoint. Elle constitue un avertissement aux tiers et renforce la protection du conjoint non propriétaire.

Le consentement du conjoint est-il requis même sans déclaration?

Oui. L'article 404 du Code civil du Québec exige le consentement du conjoint pour hypothéquer la résidence familiale, que la déclaration soit publiée ou non. La déclaration renforce cette protection en la rendant visible aux tiers, mais le droit au consentement existe indépendamment de la publication.

Que se passe-t-il si l'hypothèque est signée sans le consentement du conjoint?

L'hypothèque peut être annulée par le tribunal à la demande du conjoint dont le consentement n'a pas été obtenu. Le conjoint dispose d'un délai d'un an à compter du moment où il a connaissance de l'acte pour demander l'annulation. Cette annulation peut avoir des conséquences graves pour le prêteur.

Comment publier une déclaration de résidence familiale?

La déclaration est rédigée par un notaire et publiée au Registre foncier du Québec. Elle est inscrite à la fiche de l'immeuble et reste en vigueur jusqu'à son retrait ou la vente du bien avec le consentement des deux époux. Les frais de publication sont relativement modestes.

La déclaration protège-t-elle les conjoints de fait?

Non. La déclaration de résidence familiale et l'exigence de consentement ne s'appliquent qu'aux couples mariés ou unis civilement. Les conjoints de fait ne bénéficient pas de cette protection et doivent recourir à une convention de vie commune pour établir des droits similaires.