La procuration dans les transactions hypothécaires au Québec

La procuration est un acte juridique courant et utile qui permet à une personne, le mandant, de confier à une autre personne, le mandataire, le pouvoir d'agir en son nom pour des actes juridiques spécifiques. Régie par les articles 2130 à 2165 du Code civil du Québec sous les règles du mandat, la procuration est un outil de convenance utilisé lorsque le mandant est apte mais ne peut être physiquement présent. En matière hypothécaire au Québec, la procuration peut être utilisée lorsque l'emprunteur ne peut pas se présenter chez le notaire pour la signature des documents de prêt, par exemple en raison d'un déplacement professionnel à l'étranger, d'une hospitalisation, d'un séjour prolongé hors province ou de contraintes logistiques.

Procuration générale et procuration spéciale

Procuration générale

La procuration générale confère des pouvoirs étendus au mandataire pour accomplir tous les actes d'administration courante au nom du mandant. Toutefois, en matière hypothécaire, cette forme est souvent jugée insuffisante par les prêteurs qui exigent un document identifiant précisément la transaction autorisée. Les pouvoirs généraux ne couvrent pas nécessairement les actes de disposition comme la constitution d'une hypothèque.

Procuration spéciale (ou particulière)

La procuration spéciale confère des pouvoirs limités à un acte précis et déterminé. Elle identifie clairement le bien immobilier concerné, le prêteur, le montant du prêt, les conditions principales et la transaction spécifique autorisée. C'est la forme recommandée et le plus souvent exigée par les prêteurs pour les transactions hypothécaires, car elle offre la meilleure sécurité juridique.

Acceptation et politiques des prêteurs

L'acceptation des procurations varie significativement entre les institutions financières, et cette vérification est une étape critique du processus. Les grandes banques à charte canadiennes (RBC, TD, BMO, BNC, Scotia, CIBC) sont généralement restrictives et peuvent refuser les procurations pour les transactions hypothécaires, particulièrement pour les nouveaux prêts et les acquisitions. Leur politique anti-fraude privilégie la présence physique de l'emprunteur. Les caisses Desjardins ont leurs propres politiques qui varient selon les caisses locales. Les prêteurs alternatifs et les prêteurs privés sont généralement plus flexibles dans leur acceptation des procurations, mais exigent tout de même un document notarié spécifique.

Bonnes pratiques et processus recommandé

1. Vérifier la politique du prêteur en amont: Avant de soumettre le dossier, confirmez auprès du prêteur sélectionné s'il accepte les procurations pour le type de transaction envisagé. Obtenez cette confirmation par écrit si possible.
2. Faire rédiger une procuration notariée spéciale: La procuration doit être rédigée par un notaire sous forme d'acte authentique. Elle doit identifier précisément le bien, le prêteur, le montant, les conditions du prêt et la transaction autorisée.
3. Confirmer l'identité et la capacité du mandant: Le notaire qui reçoit la procuration doit vérifier l'identité du mandant et s'assurer de sa capacité juridique (aptitude) au moment de la signature. Cette vérification protège contre les risques de fraude.
4. Transmettre la procuration au notaire instrumentant: La procuration originale doit être transmise au notaire qui procédera à la signature hypothécaire. Le notaire vérifiera la conformité du document et la validité des pouvoirs accordés.
5. Prévoir un plan alternatif: Si le prêteur refuse la procuration, prévoyez des alternatives : report de la signature à une date où l'emprunteur sera présent, signature par vidéoconférence si le prêteur et le notaire le permettent, ou changement de prêteur.

Risques et précautions en matière de fraude

La procuration est un outil qui peut être utilisé à des fins frauduleuses, ce qui explique la prudence des prêteurs. Les risques incluent l'usurpation d'identité du mandant, la création de fausses procurations, l'utilisation d'une procuration après le décès ou l'inaptitude du mandant, et les transactions non autorisées dépassant la portée de la procuration. Pour atténuer ces risques, les notaires appliquent des procédures de vérification rigoureuses incluant la confirmation d'identité par pièces officielles, la vérification de la capacité du mandant et la validation de la portée des pouvoirs. Le courtier hypothécaire doit être vigilant face à toute situation inhabituelle et signaler toute préoccupation au notaire et au prêteur.

Évolution technologique : la signature à distance

L'évolution technologique et les changements réglementaires récents offrent de nouvelles alternatives à la procuration traditionnelle. Depuis les adaptations introduites pendant la pandémie de COVID-19, certains notaires québécois peuvent recevoir des actes par vidéoconférence dans certaines conditions. La Chambre des notaires du Québec a établi des lignes directrices pour la signature notariée à distance. Cette option, lorsqu'elle est disponible et acceptée par le prêteur, peut constituer une alternative préférable à la procuration, car elle permet la présence virtuelle de l'emprunteur et élimine le risque associé à l'utilisation d'un tiers mandataire.