Les frais d'évaluation lors du refinancement hypothécaire
Lors d'un refinancement hypothécaire au Québec, le nouveau prêteur a besoin de confirmer la valeur marchande de votre propriété avant d'approuver le financement. Cette vérification se fait par le biais d'une évaluation professionnelle réalisée par un membre de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ). Les frais d'évaluation constituent un coût initial que l'emprunteur doit assumer, et il est important de les intégrer dans le calcul complet du coût de votre refinancement.
Grille de coûts par type de propriété
- Condominium : 300 $ à 450 $. L'évaluation est généralement plus simple car les comparables sont souvent abondants dans le même immeuble ou quartier.
- Maison unifamiliale : 350 $ à 500 $. Le coût standard pour la majorité des refinancements résidentiels au Québec.
- Duplex : 500 $ à 700 $. L'évaluateur doit analyser les revenus locatifs en plus de l'approche par comparaison, ce qui complexifie le travail.
- Triplex ou quadruplex : 600 $ à 900 $. L'analyse des revenus locatifs est plus détaillée et le rapport est plus volumineux.
- Propriété de luxe ou atypique : 800 $ à 1 500 $. Les propriétés uniques avec peu de comparables exigent une analyse plus approfondie.
Quand le prêteur absorbe les frais d'évaluation
Plusieurs situations peuvent mener à une réduction ou une élimination des frais d'évaluation. Certains prêteurs offrent de couvrir les frais comme incitatif au refinancement, surtout pour les montants hypothécaires importants (typiquement au-dessus de 300 000 $ ou 400 000 $). Des promotions saisonnières peuvent aussi inclure la couverture des frais d'évaluation. Finalement, certains prêteurs ont des ententes avec des firmes d'évaluation qui réduisent les coûts transmis aux emprunteurs.
L'alternative de l'évaluation automatisée (AVM)
L'évaluation automatisée (Automated Valuation Model ou AVM) est un outil technologique qui estime la valeur d'une propriété en analysant les ventes comparables récentes, les données du registre foncier du Québec, les tendances du marché local et les caractéristiques de la propriété. L'avantage principal est l'absence de frais pour l'emprunteur et un résultat quasi instantané. Les limites incluent une précision potentiellement inférieure à l'évaluation traditionnelle et une indisponibilité pour les propriétés atypiques ou les marchés ruraux avec peu de transactions.
- Évaluation automatisée (AVM)
- Un modèle d'évaluation automatisée qui utilise des algorithmes et des bases de données immobilières pour estimer la valeur d'une propriété sans visite physique. Au Québec, les AVM s'appuient entre autres sur les données du Registre foncier et les transactions publiées par les chambres immobilières. Accepte uniquement par certains prêteurs pour les dossiers à faible risque.
Stratégies pour réduire les frais d'évaluation
- Négocier avec le prêteur via votre courtier: Votre courtier hypothécaire AMF peut négocier la prise en charge des frais d'évaluation par le prêteur, surtout si le montant du refinancement est élevé ou si plusieurs prêteurs sont en concurrence pour votre dossier.
- Vérifier l'admissibilité à l'AVM: Demandez à votre courtier si votre propriété et votre ratio prêt-valeur se qualifient pour une évaluation automatisée gratuite. Cette option est généralement disponible pour les RPV inférieurs à 65 % dans les zones urbaines bien documentées.
- Regrouper avec d'autres incitatifs: Certains prêteurs offrent des forfaits de refinancement qui incluent la couverture des frais d'évaluation, une contribution aux frais de notaire et un taux préférentiel. Demandez à votre courtier de comparer les offres globales plutôt que les taux seuls.
- Vérifier la validité d'une évaluation récente: Si vous avez obtenu une évaluation dans les 90 derniers jours pour un autre processus (achat concurrent, évaluation successorale), vérifiez si le même prêteur ou un prêteur associé accepterait de la réutiliser.