Deux méthodes de calcul de pénalité : 3 mois vs DTI/IRD

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Au Canada, les pénalités de remboursement anticipé d'une hypothèque à taux fixe sont calculées selon deux méthodes : la pénalité de trois mois d'intérêts et le différentiel de taux d'intérêt (DTI), aussi appelé IRD en anglais. La méthode des trois mois d'intérêts est simple : on multiplie le solde hypothécaire restant par le taux annuel contractuel, puis on divise par quatre. Le DTI est plus complexe : il mesure l'écart entre le taux contractuel de l'emprunteur et le taux que le prêteur offre actuellement pour un terme correspondant à la durée restante du contrat. Cet écart est multiplié par le solde restant et par le nombre de mois restants, puis divisé par douze. Le prêteur applique le montant le plus élevé des deux calculs. Quand les taux d'intérêt ont baissé significativement depuis la signature, le DTI peut être considérablement plus élevé que trois mois d'intérêts. Le BSIF exige que les prêteurs fédéraux divulguent clairement la méthode utilisée. Chaque prêteur peut avoir sa propre variante de calcul du DTI, ce qui explique les écarts importants entre institutions.

Les deux méthodes de calcul de pénalité au Canada

Quand un emprunteur souhaite briser son hypothèque à taux fixe avant la fin du terme, le prêteur calcule la pénalité selon deux méthodes et applique le montant le plus élevé. Cette règle est standard pour les institutions financières canadiennes, qu'elles soient fédérales (sous la supervision du BSIF) ou provinciales.

Méthode 1 : Trois mois d'intérêts

La méthode des trois mois d'intérêts est la plus simple. La formule est : Solde hypothécaire restant x Taux annuel contractuel / 4. Par exemple, pour un solde de 350 000 $ à un taux contractuel de 4,50 %, la pénalité serait de 350 000 $ x 0,045 / 4 = 3 937,50 $. Cette méthode ne tient compte ni de la durée restante ni de l'évolution des taux.

Méthode 2 : Différentiel de taux d'intérêt (DTI/IRD)

Le DTI mesure le coût pour le prêteur de replacer les fonds à un taux inférieur pour la durée restante du terme. La formule générale est : (Taux contractuel - Taux de comparaison) x Solde restant x Mois restants / 12. Le taux de comparaison est le taux actuel du prêteur pour un nouveau terme égal à la durée restante de votre hypothèque.

Comparaison concrète avec un exemple

Données de départ: Solde de 300 000 $, taux contractuel de 5,00 %, 36 mois restants au terme. Le taux affiche actuel pour 3 ans est 4,50 %, le taux consenti actuel pour 3 ans est 3,50 %.
Trois mois d'intérêts: 300 000 $ x 5,00 % / 4 = 3 750 $.
DTI avec taux affiche (grandes banques): (5,00 % - 4,50 %) x 300 000 $ x 36/12 = 4 500 $. Le prêteur applique 4 500 $.
DTI avec taux consenti (monolines): (5,00 % - 3,50 %) x 300 000 $ x 36/12 = 13 500 $. ATTENTION : si le prêteur utilise le taux consenti plus bas, le DTI est paradoxalement plus élevé car l'écart est plus grand. Dans ce cas, le prêteur monoline plafonne souvent le DTI au montant réel de perte.

Cet exemple illustre pourquoi il est essentiel de comprendre quelle méthode votre prêteur utilise et quel taux de comparaison il applique. Un courtier hypothécaire certifié AMF peut vous aider à décrypter les clauses de votre contrat et estimer votre pénalité réelle avant toute décision de refinancement.

Questions fréquentes

Comment calcule-t-on la pénalité de trois mois d'intérêts?

On multiplie le solde hypothécaire restant par le taux d'intérêt annuel contractuel, puis on divise par quatre (ce qui représente trois mois sur douze). Par exemple, sur un solde de 300 000 $ à un taux de 5 %, la pénalité serait : 300 000 x 0,05 / 4 = 3 750 $.

Comment fonctionne le calcul du différentiel de taux (DTI/IRD)?

Le DTI calcule l'écart entre votre taux contractuel et le taux actuel du prêteur pour un terme égal à la durée restante. Cet écart est appliqué sur votre solde pour chaque mois restant. Par exemple, si votre taux est de 5 %, le taux actuel est de 3 % pour la durée restante, et il reste 24 mois sur un solde de 300 000 $, le DTI serait : (0,05 - 0,03) x 300 000 x 24/12 = 12 000 $.

Pourquoi le DTI est-il souvent beaucoup plus élevé que trois mois d'intérêts?

Parce que le DTI tient compte de la totalité de la durée restante et de l'écart de taux. Plus la baisse de taux est importante et plus il reste de mois au terme, plus le DTI sera élevé. Les trois mois d'intérêts ne considèrent que le taux actuel et trois mois de durée, sans égard à l'écart ni à la durée restante.

Les prêteurs utilisent-ils tous la même formule de DTI?

Non. Chaque prêteur a sa propre variante. Les grandes banques utilisent souvent le taux affiche (posted rate) comme référence, ce qui produit un écart plus grand. Les prêteurs monolines utilisent généralement le taux consenti (discounted rate), donnant un résultat plus juste et plus bas. Le BSIF exige la divulgation de la méthode, mais ne standardise pas le calcul.

Est-ce que la pénalité est toujours le maximum des deux méthodes?

Pour les hypothèques à taux fixe, oui : le prêteur applique le plus élevé entre trois mois d'intérêts et le DTI. Pour les hypothèques à taux variable, c'est presque toujours trois mois d'intérêts seulement. Vérifiez toujours les conditions spécifiques de votre contrat hypothécaire.