Prêteurs alternatifs et calcul des pénalités hypothécaires

Les prêteurs alternatifs représentent une part importante du marché hypothécaire canadien. Des institutions comme First National, MCAP, Merix Financial (Lendwise) et Équitable Bank offrent des produits hypothécaires concurrentiels accessibles exclusivement par l'entremise de courtiers hypothécaires certifiés par l'AMF au Québec. Leur approche du calcul des pénalités est souvent plus favorable aux emprunteurs, ce qui en fait un choix stratégique pour ceux qui anticipent la possibilité de briser leur contrat avant le terme.

Le calcul du DTI chez les prêteurs alternatifs

La différence fondamentale entre les prêteurs alternatifs et les grandes banques réside dans la méthode de calcul du différentiel de taux d'intérêt (DTI). Les grandes banques utilisent fréquemment leur taux hypothécaire affiché comme base de comparaison. Ce taux affiché est souvent majoré par rapport au taux réellement consenti au client, ce qui gonfle artificiellement le différentiel et donc la pénalité. Les prêteurs alternatifs comme First National et MCAP utilisent plutôt le taux contractuel réel du client comme point de départ du calcul.

Différentiel de taux d'intérêt (DTI)

Méthode de calcul de pénalité basée sur l'écart entre le taux contractuel de l'emprunteur et le taux actuel offert par le prêteur pour un terme équivalent à la durée restante. Le résultat est multiplié par le solde hypothécaire et le nombre de mois restants au terme. La pénalité correspond au plus élevé entre le DTI et 3 mois d'intérêts.

Exemple comparatif concret

Prenons un emprunteur avec un solde de 300 000 $, un taux contractuel de 4,50 %, et 36 mois restants au terme. Le taux actuel comparable pour un terme de 3 ans est de 3,80 %. Chez un prêteur alternatif, le DTI serait calculé sur l'écart de 0,70 % (4,50 % - 3,80 %), soit environ 6 300 $ (300 000 $ x 0,70 % x 36/12). Chez une grande banque utilisant un taux affiché de 5,80 %, l'écart deviendrait 2,00 % (5,80 % - 3,80 %), produisant un DTI d'environ 18 000 $. La différence est substantielle et mérite d'être considérée dès le choix initial du prêteur.

Profil de chaque prêteur alternatif

• First National : plus grand prêteur hypothécaire non bancaire au Canada. Utilise le taux contractuel pour le DTI. Offre des termes fixes et variables avec portabilité. Reconnu pour sa rapidité de traitement et sa transparence.
• MCAP : filiale de MCAP Financial Corporation, un important prêteur et gestionnaire hypothécaire. Calcul de pénalité basé sur le taux contractuel. Large gamme de produits incluant des options à taux variable.
• Merix Financial (Lendwise) : distribue ses produits sous la marque Lendwise via les courtiers. Approche de calcul du DTI généralement plus avantageuse. Offre des produits conventionnels et assurés.
• Équitable Bank : banque à charte fédérale réglementée par le BSIF. Se distingue par ses programmes pour travailleurs autonomes et emprunteurs non traditionnels. Membre de la SADC pour la protection des dépôts.

Réglementation et protection de l'emprunteur

Les prêteurs alternatifs sont soumis aux mêmes obligations réglementaires que les grandes banques en matière de divulgation et de protection du consommateur. Au Québec, la LDPSF (Loi sur la distribution de produits et services financiers) encadre la relation entre le courtier et l'emprunteur. Le BSIF applique les mêmes lignes directrices prudentielles (notamment la ligne directrice B-20 sur les pratiques de souscription hypothécaire) aux prêteurs sous réglementation fédérale, qu'ils soient de grandes banques ou des prêteurs alternatifs. L'AMF supervise les courtiers qui distribuent ces produits au Québec.

Il est important de noter que le choix d'un prêteur alternatif ne compromet en rien la sécurité de votre hypothèque. Votre contrat hypothécaire est enregistré au Registre foncier du Québec selon les mêmes règles du Code civil du Québec (CCQ) que tout autre prêt hypothécaire. La différence réside principalement dans les conditions contractuelles, notamment la méthode de calcul de la pénalité, qui peut représenter des économies significatives.