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Rénovations qui augmentent la valeur

cuisine, salle de bain, efficacité énergétique

Propriété3 min de lecture11 février 2026

Toutes les rénovations n'offrent pas le même retour sur investissement (RSI). Au Québec, certains projets de rénovation augmentent significativement la valeur marchande de la propriété et facilitent une revente plus rapide, tandis que d'autres sont considérés comme des améliorations de confort sans impact proportionnel sur la valeur. La cuisine demeure l'un des projets offrant le meilleur RSI, avec un retour estimé entre 75 % et 100 % de l'investissement selon l'Association canadienne de l'immeuble (ACI). Une rénovation de cuisine de qualité moyenne (15 000 $ à 35 000 $) peut transformer la perception d'une propriété par les acheteurs potentiels. La salle de bain arrive en deuxième position, avec un RSI de 60 % à 85 %. Les améliorations énergétiques (isolation, fenêtres, systèmes de chauffage) offrent un double avantage : elles réduisent les coûts d'exploitation mensuels et augmentent la valeur du bien. Le programme RenoClimat du gouvernement du Québec et le programme fédéral Subvention canadienne pour des maisons plus vertes offrent des incitatifs financiers qui aident à compenser le coût de ces travaux. D'autres rénovations à fort RSI incluent l'aménagement du sous-sol en espace habitable (50 % à 75 %), le remplacement du revêtement extérieur (60 % à 80 %) et l'ajout d'une terrasse ou d'un patio (50 % à 75 %). En revanche, les piscines creusées, les aménagements paysagers haut de gamme et les rénovations très personnalisées offrent généralement un RSI inférieur à 50 %. Pour un propriétaire qui envisage de financer ses rénovations par le biais de son hypothèque, il est essentiel de prioriser les projets qui maximisent la plus-value et donc l'équité de la propriété.

Renovations rentables : maximiser la valeur de votre propriété

Lorsque vous investissez dans des rénovations, il est crucial de distinguer les projets qui augmentent réellement la valeur marchande de votre propriété de ceux qui améliorent simplement votre confort quotidien. Cette distinction est particulièrement importante si vous envisagez de financer les travaux par le biais de votre hypothèque, car l'objectif est que la plus-value générée compense ou dépasse le coût de l'emprunt supplémentaire.

La cuisine : le coeur de la propriété

La cuisine est systématiquement identifiée comme la rénovation offrant le meilleur retour sur investissement au Québec et au Canada. Selon les données de l'Association canadienne de l'immeuble (ACI), une rénovation de cuisine de qualité moyenne peut récupérer entre 75 % et 100 % de son coût à la revente. Les éléments qui maximisent le RSI incluent le remplacement des armoires et des comptoirs, la modernisation des appareils électroménagers (de préférence en acier inoxydable écoénergétiques), l'amélioration de l'éclairage, et la mise à jour du plancher. Une rénovation de cuisine complète au Québec coûte généralement entre 15 000 $ et 35 000 $ pour un projet de qualité moyenne, et entre 40 000 $ et 75 000 $ pour un projet haut de gamme.

La salle de bain : un investissement judicieux

La salle de bain est le deuxième projet de rénovation le plus rentable, avec un RSI estimé entre 60 % et 85 %. Les priorités incluent le remplacement de la baignoire ou de la douche (les douches de plain-pied étant très populaires), la modernisation de la vanité et du comptoir, la mise à jour de la robinetterie et des accessoires, et l'amélioration de la ventilation. L'ajout d'une deuxième salle de bain dans une maison qui n'en a qu'une peut offrir un RSI encore plus élevé, car c'est un critère important pour les familles.

Améliorations énergétiques : économiser et valoriser

Les rénovations énergétiques représentent un investissement stratégique à double rendement. L'amélioration de l'isolation (murs, grenier, sous-sol), le remplacement des fenêtres par des modèles à haute performance énergétique (Energy Star) et la mise à niveau du système de chauffage (thermopompe, chaudière à condensation) réduisent immédiatement les coûts énergétiques mensuels tout en augmentant la valeur marchande de la propriété. Au Québec, où les hivers sont rigoureux, ces améliorations sont particulièrement valorisées. Un audit énergétique RenoClimat (environ 150 $ à 300 $) est la première étape recommandée pour identifier les améliorations prioritaires et accéder aux subventions gouvernementales.

Autres rénovations à bon RSI

Aménagement du sous-sol (50 % à 75 % RSI) : transformer un sous-sol brut en espace habitable conforme au Code du bâtiment
Remplacement du revêtement extérieur (60 % à 80 % RSI) : améliore l'attrait visuel et la protection contre les intempéries
Ajout d'une terrasse ou patio (50 % à 75 % RSI) : prolonge l'espace de vie extérieur, très recherché au Québec
Remplacement de la toiture (60 % à 70 % RSI) : bien que peu excitant, une toiture neuve rassure les acheteurs et les prêteurs
Peinture intérieure et extérieure (50 % à 100 % RSI) : une des améliorations les plus rentables pour le coût engagé

Renovations à éviter si le RSI est prioritaire

Certaines rénovations, bien qu'agréables pour le propriétaire, offrent un faible retour à la revente. La piscine creusée est l'exemple classique, avec un RSI généralement inférieur à 30 % et des coûts d'entretien annuels de 2 000 $ à 5 000 $. Les rénovations ultra-personnalisées (décoration très spécifique, aménagements sur mesure pour un hobby particulier) et les ajouts qui font dépasser la propriété au-dessus du standard du quartier offrent aussi un faible retour. Le courtier hypothécaire devrait guider ses clients vers les rénovations qui maximisent l'équité et la valeur de revente.

Questions fréquentes

Quelle rénovation offre le meilleur retour sur investissement au Québec?

La rénovation de la cuisine offre généralement le meilleur retour sur investissement, avec un RSI estimé entre 75 % et 100 %. Une cuisine modernisée est souvent le facteur déterminant dans la décision d'achat d'un acheteur potentiel. La salle de bain suit de près avec un RSI de 60 % à 85 %.

Les rénovations énergétiques valent-elles l'investissement?

Oui. L'isolation, le remplacement des fenêtres et la mise à niveau des systèmes de chauffage offrent un double bénéfice : une réduction des coûts énergétiques mensuels et une augmentation de la valeur de la propriété. De plus, des programmes comme RenoClimat (Québec) et la Subvention canadienne pour des maisons plus vertes (fédéral) offrent des subventions et remises qui réduisent le coût net des travaux.

L'aménagement du sous-sol est-il un bon investissement?

Oui, si les travaux sont de qualité et conformes au Code du bâtiment du Québec. Un sous-sol aménagé en espace habitable (bureau, chambre, salle familiale) offre un RSI de 50 % à 75 %. Cependant, l'ajout d'une salle de bain au sous-sol et d'une sortie de secours adéquate sont essentiels pour maximiser la valeur.

Quelles rénovations offrent un faible retour?

Les piscines creusées offrent généralement un RSI inférieur à 30 % et peuvent même dissuader certains acheteurs (coûts d'entretien, sécurité). Les aménagements paysagers très élaborés, les rénovations ultra-personnalisées (cinema maison sur mesure, couleurs extravagantes) et les ajouts qui dépassent le standard du quartier offrent aussi un faible retour.

Dois-je obtenir une évaluation avant et après les rénovations?

Si vous financez les rénovations par refinancement hypothécaire, le prêteur exigera une évaluation de la valeur actuelle. Pour un prêt achat plus améliorations, une évaluation de la valeur après rénovations est nécessaire. Même sans obligation, obtenir une évaluation après les travaux peut documenter l'augmentation de valeur pour un éventuel refinancement futur.

Faut-il un permis municipal pour mes rénovations au Québec?

Oui, la plupart des rénovations structurales, électriques, de plomberie ou qui modifient l'apparence extérieure nécessitent un permis de la municipalité. Les travaux effectués sans permis peuvent entraîner des amendes et compliquer la vente future de la propriété. L'entrepreneur détenant une licence de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) est tenu de s'assurer que les permis sont obtenus.