Crédit d'impôt pour l'achat d'une première habitation : fédéral et pro

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Les premiers acheteurs de propriété au Canada bénéficient de crédits d'impôt spécifiques aux paliers fédéral et provincial qui réduisent la charge fiscale liée à l'acquisition d'une première habitation. Au niveau fédéral, le Crédit d'impôt pour l'achat d'une première habitation (CIAPH) offre un crédit non remboursable de 10 000 $, ce qui se traduit par une réduction d'impôt de 1 500 $ (au taux fédéral le plus bas de 15 %). Ce crédit a été doublé à 10 000 $ lors du budget fédéral de 2022, passant du montant initial de 5 000 $ établi en 2009. Pour être admissible, l'acheteur ne doit pas avoir été propriétaire occupant d'une habitation au cours de l'année de l'achat ni des quatre années civiles précédentes. La propriété doit être acquise dans le but d'en faire sa résidence principale. Au Québec, le crédit d'impôt provincial pour l'achat d'une première habitation s'applique via le crédit ÉcoRénov et d'autres mesures ponctuelles. Le programme fédéral du Régime d'accession à la propriété (RAP) permet également de retirer jusqu'à 60 000 $ du REER sans imposition immédiate pour l'achat d'une première maison, avec un remboursement étalé sur 15 ans. Le Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP), introduit en 2023, combine les avantages du REER et du CELI avec une contribution maximale de 8 000 $ par année, jusqu'à concurrence de 40 000 $ à vie. Un courtier hypothécaire certifié AMF doit connaître ces programmes pour conseiller adéquatement ses clients premiers acheteurs et maximiser les avantages disponibles.

Crédits d'impôt pour l'achat d'une première habitation

Devenir propriétaire pour la première fois est un moment déterminant dans la vie financière des Canadiens. Pour faciliter cette transition, les gouvernements fédéral et provincial ont mis en place plusieurs mesures fiscales qui réduisent le fardeau financier des premiers acheteurs. Bien que ces crédits et programmes ne couvrent pas la totalité des coûts d'acquisition, ils représentent une aide concrète pouvant totaliser plusieurs milliers de dollars.

Le Crédit d'impôt fédéral pour l'achat d'une première habitation (CIAPH)

Instauré en 2009 et bonifié en 2022, le CIAPH est un crédit d'impôt non remboursable offert aux acheteurs d'une première habitation admissible. Le montant du crédit est de 10 000 $, appliqué au taux d'imposition le plus bas (15 %), ce qui se traduit par une réduction d'impôt maximale de 1 500 $. Le crédit est réclamé à la ligne 31270 de la déclaration de revenus fédérale T1 pour l'année au cours de laquelle l'habitation est acquise. Si les deux conjoints sont admissibles, ils peuvent se partager le crédit, mais le total combiné ne peut dépasser 10 000 $.

Habitation admissible: Logement situé au Canada que l'acheteur ou son conjoint a l'intention d'occuper comme lieu principal de résidence au plus tard un an après l'acquisition. Cela inclut les maisons unifamiliales, les condos, les maisons en rangée, les maisons mobiles, et même une part dans une coopérative d'habitation.

Le Régime d'accession à la propriété (RAP)

Le RAP permet aux premiers acheteurs admissibles de retirer jusqu'à 60 000 $ de leur Régime enregistré d'épargne-retraite (REER) pour financer l'achat ou la construction d'une habitation admissible. Ce retrait est exempt d'impôt au moment de la sortie des fonds, à condition que le remboursement débute au plus tard la deuxième année suivant le retrait et s'étale sur une période maximale de 15 ans. Chaque année, l'acheteur doit rembourser au minimum un quinzième du montant retiré. Si le remboursement annuel n'est pas effectué, la portion impayée s'ajoute au revenu imposable de l'année.

Le CELIAPP : le meilleur des deux mondes

Le Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP), disponible depuis avril 2023, combine les avantages du REER et du CELI. Les cotisations sont déductibles du revenu imposable (comme un REER), et les retraits effectués pour l'achat d'une habitation admissible sont entièrement libres d'impôt (comme un CELI). La contribution maximale annuelle est de 8 000 $, avec un plafond à vie de 40 000 $. Les droits de cotisation inutilisés peuvent être reportés à l'année suivante, jusqu'à un maximum de 8 000 $ de report. Un premier acheteur peut donc combiner le RAP et le CELIAPP pour mobiliser jusqu'à 100 000 $ provenant de régimes enregistrés.

Situation au Québec

Le gouvernement du Québec ne propose pas de crédit d'impôt provincial permanent spécifiquement dédié aux premiers acheteurs. Cependant, les résidents québécois bénéficient pleinement de tous les programmes fédéraux mentionnés ci-dessus. Par ailleurs, certaines municipalités offrent ponctuellement des programmes d'aide, comme des remises sur les droits de mutation ou des subventions à l'accession à la propriété. Il est recommandé de vérifier auprès de votre municipalité si de tels programmes existent au moment de votre achat.

Questions fréquentes

Quel est le montant du crédit d'impôt fédéral pour premier acheteur?

Le Crédit d'impôt pour l'achat d'une première habitation (CIAPH) offre un crédit non remboursable basé sur un montant de 10 000 $, ce qui représente une économie d'impôt de 1 500 $ calculée au taux fédéral le plus bas de 15 %. Ce montant est réclamé dans votre déclaration de revenus fédérale pour l'année de l'achat.

Comment fonctionne le RAP pour les premiers acheteurs?

Le Régime d'accession à la propriété (RAP) permet de retirer jusqu'à 60 000 $ de votre REER pour l'achat d'une première habitation, sans payer d'impôt au moment du retrait. Le remboursement doit débuter la deuxième année suivant le retrait et s'étaler sur une période maximale de 15 ans. Si un versement annuel n'est pas effectué, il s'ajoute à votre revenu imposable.

Qu'est-ce que le CELIAPP et comment fonctionne-t-il?

Le Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP) est un régime enregistré permettant d'épargner jusqu'à 8 000 $ par année (40 000 $ à vie) pour l'achat d'une première habitation. Les cotisations sont déductibles d'impôt comme un REER et les retraits pour l'achat d'une propriété admissible sont libres d'impôt comme un CELI.

Peut-on combiner le RAP et le CELIAPP?

Oui, un premier acheteur admissible peut utiliser à la fois le RAP (jusqu'à 60 000 $ du REER) et le CELIAPP (jusqu'à 40 000 $) pour l'achat d'une même propriété. Cela permet potentiellement de mobiliser jusqu'à 100 000 $ en fonds provenant de régimes enregistrés pour la mise de fonds.

Existe-t-il un crédit d'impôt provincial au Québec pour les premiers acheteurs?

Le Québec n'offre pas de crédit d'impôt provincial permanent spécifiquement destiné aux premiers acheteurs comparable au CIAPH fédéral. Cependant, les acheteurs québécois bénéficient pleinement du crédit fédéral, du RAP et du CELIAPP. Certaines mesures ponctuelles ou municipales peuvent occasionnellement s'appliquer.

Quels sont les critères pour être considéré comme premier acheteur?

Pour le CIAPH fédéral et le RAP, vous êtes considéré comme premier acheteur si vous n'avez pas été propriétaire occupant d'une habitation au cours de l'année de l'achat ni des quatre années civiles précédentes. Votre conjoint ou conjointe doit également respecter cette condition. Si vous achetez avec un conjoint qui a été propriétaire dans cette période, vous ne serez pas admissible.