L'évaluation agréée : une étape clé du financement hypothécaire
L'évaluation agréée est l'un des éléments les plus importants du processus de financement hypothécaire, mais aussi l'un des moins bien compris par les emprunteurs. Réalisée par un évaluateur membre de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ), elle fournit une estimation indépendante et professionnelle de la valeur marchande d'une propriété. Le prêteur utilise cette évaluation pour confirmer que le bien offre une garantie suffisante par rapport au montant du prêt demandé.
Quand l'évaluation agréée est-elle requise?
- Refinancement hypothécaire : presque toujours exigée, car le prêteur doit confirmer la valeur actuelle sans transaction de vente récente.
- Achat avec mise de fonds conventionnelle (20 % et plus) : souvent requise, sauf si le prêteur accepte un AVM.
- Propriétés atypiques : maisons de luxe, propriétés en milieu rural, terrains avec bâtiments non standards.
- Transfert de prêteur au renouvellement : le nouveau prêteur peut exiger une évaluation pour vérifier la valeur actuelle.
- Prêts à ratio élevé : certains assureurs hypothécaires (SCHL, Sagen, Canada Guaranty) peuvent demander une évaluation selon leurs critères.
Le processus d'évaluation
- Assignation de l'évaluateur: Le prêteur assigne un évaluateur de sa liste approuvée ou via un service de gestion d'évaluations (Solidifi, NAS). L'emprunteur ne peut généralement pas choisir son propre évaluateur.
- Prise de rendez-vous et visite: L'évaluateur contacte le propriétaire ou l'occupant pour planifier une visite. L'inspection dure généralement 30 à 60 minutes et comprend la prise de mesures, la vérification de l'état intérieur et extérieur, et la documentation photographique.
- Analyse des comparables: L'évaluateur recherche des ventes récentes de propriétés similaires dans le même secteur géographique. Il applique des ajustements pour les différences de superficie, d'état, de localisation et de caractéristiques.
- Rédaction et soumission du rapport: Le rapport, conforme aux NUPPEC, est soumis directement au prêteur. Il contient la valeur marchande estimée, les comparables utilisés, la description détaillée de la propriété et les conditions de marché observées.
Que faire si l'évaluation est décevante?
Une évaluation inférieure au prix d'achat ou à la valeur attendue est une situation que le courtier doit savoir gérer. Plusieurs options s'offrent à l'emprunteur : augmenter sa mise de fonds pour compenser la différence, renégocier le prix d'achat avec le vendeur, ou demander au prêteur de soumettre des ventes comparables additionnelles à l'évaluateur pour reconsidération. Le courtier peut rassembler des données de ventes récentes dans le secteur qui n'auraient pas été considérées par l'évaluateur, ou fournir des précisions sur des rénovations majeures qui augmentent la valeur du bien. Cette démarche ne garantit pas un ajustement, mais elle est souvent fructueuse lorsque des éléments pertinents ont été omis.
Contestation formelle et recours
Si l'emprunteur estime que l'évaluation comporte une erreur professionnelle (comparables inappropriés, erreurs factuelles, non-respect des NUPPEC), il peut déposer une plainte auprès de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ). L'OEAQ peut mener une enquête et, le cas échéant, sanctionner l'évaluateur fautif. Cependant, un désaccord sur la valeur estimée n'est pas en soi un motif de plainte; il doit y avoir une faute professionnelle démontrable. Le courtier hypothécaire, en tant qu'intermédiaire, doit guider son client dans cette démarche avec professionnalisme et réalisme.