Assurance prêt SCHL, Sagen et Canada Guaranty | Prime et fonctionnemen

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Assurance prêt SCHL/Sagen/CG

prime, ajout au solde, remboursement

Propriété3 min de lecture11 février 2026

Au Canada, lorsque la mise de fonds d'un acheteur est inférieure à 20 % du prix d'achat de la propriété, l'emprunteur est tenu de souscrire une assurance prêt hypothécaire auprès de l'un des trois assureurs agréés par le gouvernement fédéral : la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), Sagen (anciennement Genworth Canada) ou Canada Guaranty (CG). Cette obligation découle de la Loi nationale sur l'habitation (LNH) et des lignes directrices du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF). L'assurance prêt hypothécaire, aussi appelée assurance de portefeuille ou assurance par défaut, protège le prêteur (et non l'emprunteur) contre le risque de défaut de paiement. La prime d'assurance est calculée en pourcentage du montant total du prêt et varie selon le ratio prêt-valeur (RPV). Pour une mise de fonds de 5 %, la prime représente 4,00 % du montant du prêt. Pour 10 %, elle est de 3,10 %, et pour 15 %, elle est de 2,80 %. Cette prime est généralement ajoutée au solde du prêt hypothécaire et amortie sur la durée de l'emprunt, ce qui signifie que l'emprunteur paie des intérêts sur la prime. La taxe provinciale sur les primes d'assurance s'appliqué au Québec au taux de 9 % et doit être payée comptant à la clôture. Il est possible d'obtenir un remboursement partiel de la prime en cas de remboursement anticipé du prêt dans les premières années, selon les politiques de chaque assureur. La SCHL offre aussi un remboursement partiel de prime pour les propriétés écoénergétiques. Le courtier hypothécaire joue un rôle clé en expliquant ce mécanisme à ses clients et en s'assurant que le coût total de l'assurance est intégré dans la planification financière de l'achat.

L'assurance prêt hypothécaire : un mécanisme obligatoire au Canada

Au Canada, la réglementation fédérale imposé que tout prêt hypothécaire dont la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d'achat soit couvert par une assurance prêt hypothécaire. Cette exigence, établie par la Loi nationale sur l'habitation (LNH) et encadrée par le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), vise à protéger les institutions financières prêteuses contre le risque de défaut de paiement de l'emprunteur. Il est important de comprendre que cette assurance protège le prêteur, et non l'emprunteur, même si c'est l'emprunteur qui en assume le coût.

Les trois assureurs agréés

Trois organismes sont autorisés à fournir cette assurance au Canada. La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) est une société d'État fédérale créée en 1946. Sagen, anciennement connue sous le nom de Genworth Canada, est un assureur privé. Canada Guaranty (CG) est également un assureur privé. Les trois appliquent des barèmes de primes identiques, fixés par la réglementation fédérale. Le choix de l'assureur est habituellement fait par le prêteur en fonction de ses ententes commerciales, et l'emprunteur ne peut généralement pas choisir son assureur.

Calcul de la prime d'assurance

Déterminer le ratio prêt-valeur (RPV): Divisez le montant du prêt par la valeur de la propriété. Par exemple, une mise de fonds de 5 % sur une propriété de 400 000 $ donne un prêt de 380 000 $ et un RPV de 95 %.
Identifier le taux de prime applicable: RPV de 80,01 % à 85 % : prime de 2,40 %. RPV de 85,01 % à 90 % : prime de 3,10 %. RPV de 90,01 % à 95 % : prime de 4,00 %. Ces taux s'appliquent au montant du prêt.
Calculer la prime et la taxe provinciale: Sur un prêt de 380 000 $ à 95 % RPV : prime = 380 000 $ x 4,00 % = 15 200 $. Taxe provinciale au Québec (9 %) = 15 200 $ x 9 % = 1 368 $ payable comptant à la clôture.
Ajouter la prime au solde hypothécaire: Le solde hypothécaire total devient 380 000 $ + 15 200 $ = 395 200 $. La taxe provinciale de 1 368 $ n'est pas ajoutée au prêt et doit être payée comptant.

Remboursement partiel de la prime

Si l'emprunteur rembourse intégralement son prêt hypothécaire assuré dans les premières années, il peut être admissible à un remboursement partiel de la prime d'assurance. Chaque assureur dispose de son propre barème dégressif, mais le principe général est que le remboursement diminue avec le temps et n'est habituellement plus disponible après la cinquième année. De plus, la SCHL offre un programme de remboursement de prime écoénergétique : un remboursement de 25 % de la prime est accordé si la propriété répond à certaines normes d'efficacité énergétique au moment de l'achat ou après des rénovations écoénergétiques admissibles.

Rôle du courtier hypothécaire

Le courtier hypothécaire à la responsabilité d'expliquer clairement à ses clients le fonctionnement de l'assurance prêt hypothécaire, incluant le calcul de la prime, son ajout au solde, la taxe provinciale payable comptant et le coût réel sur la durée de l'amortissement. Le courtier doit aussi informer le client de la possibilité de remboursement de prime et des programmes écoénergétiques. Cette transparence est essentielle pour que l'acheteur comprenne le coût total de son acquisition et puisse planifier son budget de manière réaliste.

Questions fréquentes

Pourquoi dois-je payer une assurance prêt hypothécaire si ma mise de fonds est inférieure à 20 %?

La Loi nationale sur l'habitation et les lignes directrices du BSIF exigent que tout prêt hypothécaire à ratio élevé (mise de fonds inférieure à 20 %) soit assuré. Cette assurance protège le prêteur contre le risque de défaut de paiement. Sans elle, les institutions financières ne pourraient pas offrir de prêts avec une mise de fonds aussi faible que 5 %.

Combien coûte la prime d'assurance SCHL, Sagen ou Canada Guaranty?

La prime varie selon le ratio prêt-valeur : 4,00 % du prêt pour une mise de fonds de 5 %, 3,10 % pour 10 %, 2,80 % pour 15 %, et 2,40 % pour 15 % à 19,99 %. Par exemple, pour une maison de 400 000 $ avec 5 % de mise de fonds, la prime serait de 15 200 $ (4,00 % de 380 000 $), ajoutée au solde hypothécaire.

La prime d'assurance est-elle ajoutée à mon hypothèque?

Oui. La prime est généralement capitalisée, c'est-à-dire ajoutée au solde de votre prêt hypothécaire. Vous la remboursez donc sur toute la durée de l'amortissement et payez des intérêts sur ce montant. Cependant, la taxe provinciale de 9 % sur la prime d'assurance doit être payée comptant lors de la clôture au Québec.

Peut-on obtenir un remboursement de la prime d'assurance?

Oui, dans certains cas. Si vous remboursez votre hypothèque en totalité dans les premières années (généralement dans les 5 premières années), vous pouvez obtenir un remboursement partiel de la prime selon un barème dégressif. De plus, la SCHL offre un remboursement de 25 % de la prime pour les maisons respectant certaines normes d'efficacité énergétique.

Quelle est la différence entre la SCHL, Sagen et Canada Guaranty?

La SCHL est une société d'État fédérale, tandis que Sagen et Canada Guaranty sont des assureurs privés. Les trois offrent les mêmes barèmes de primes standardisés et sont agréés par le gouvernement fédéral. Le choix de l'assureur est généralement fait par le prêteur, pas par l'emprunteur, et les conditions sont essentiellement identiques.

L'assurance prêt hypothécaire est-elle la même chose que l'assurance vie hypothécaire?

Non. L'assurance prêt hypothécaire (SCHL/Sagen/CG) protège le prêteur contre votre défaut de paiement et est obligatoire avec moins de 20 % de mise de fonds. L'assurance vie hypothécaire protège votre famille en remboursant le solde du prêt en cas de décès et est optionnelle. Ce sont deux produits entièrement différents.