La stratégie BRRRR : recycler son capital pour bâtir un portefeuille
La stratégie BRRRR est devenue l'une des méthodes d'investissement immobilier les plus populaires au Canada. Son attrait réside dans sa capacité à permettre aux investisseurs de réutiliser leur capital initial pour acquérir successivement plusieurs immeubles locatifs, accélérant ainsi la constitution d'un portefeuille immobilier. Chaque lettre représente une étape du cycle : Buy (acheter), Rehab (rénover), Rent (louer), Refinance (refinancer) et Repeat (répéter).
Les cinq étapes du cycle BRRRR
- Buy (Acheter) : trouver un immeuble sous-évalué: La première étape consiste à trouver un immeuble vendu en dessous de sa valeur potentielle après rénovation (ARV -- After Repair Value). Les opportunités se trouvent souvent dans les successions, les ventes sous pression, les immeubles mal gérés ou ceux nécessitant des travaux importants. L'analyse doit confirmer qu'après rénovation, la valeur marchande permettra un refinancement suffisant pour récupérer la mise de fonds.
- Rehab (Rénover) : créer de la valeur ajoutée: Les rénovations doivent être ciblées pour maximiser l'augmentation de valeur et des revenus locatifs. Au Québec, les travaux de plus de 5 000 $ doivent être réalisés par un entrepreneur détenant une licence de la RBQ. Obtenez les permis municipaux requis et respectez le Code du bâtiment. Les rénovations les plus rentables incluent la mise à jour des cuisines, salles de bain, systèmes électriques et mécaniques.
- Rent (Louer) : stabiliser les revenus: Une fois les rénovations terminées, louez les unités au prix du marché. Au Québec, le nouveau locataire a le droit de faire vérifier le loyer par le TAL si la dernière augmentation dépasse les indices. Documentez l'état des lieux avant et après rénovation. Des baux signés et un historique de revenus stables renforcent votre dossier de refinancement.
- Refinance (Refinancer) : récupérer son capital: Après un délai de détention suffisant (généralement 6 à 12 mois), faites évaluer l'immeuble à sa nouvelle valeur marchande et refinancez jusqu'à 80 % de cette valeur (selon la ligne directrice B-20 du BSIF pour les 1 à 4 logements). Si la rénovation a créé suffisamment de valeur, vous récupérez une partie ou la totalité de votre mise de fonds initiale et de vos coûts de rénovation.
- Repeat (Répéter) : réinvestir le capital récupéré: Les fonds libérés par le refinancement servent de mise de fonds pour le prochain immeuble, et le cycle recommence. Chaque itération ajoute un immeuble à votre portefeuille, idéalement en conservant un flux de trésorerie positif sur chaque propriété.
Exemple chiffré d'un cycle BRRRR au Québec
Prenons un duplex acheté 350 000 $ dans une ville de taille moyenne au Québec. L'investisseur investit 50 000 $ en rénovations (nouvelles cuisines, salle de bain, toiture). Les loyers passent de 1 600 $ à 2 400 $ par mois au total. Après rénovation, l'évaluation agréée établit la valeur à 480 000 $. L'investisseur refinance à 80 % (384 000 $), ce qui lui permet de rembourser l'hypothèque d'achat initiale et de récupérer une grande partie de sa mise de fonds. Le flux de trésorerie mensuel net, après paiement hypothécaire, taxes et dépenses, est positif, et les fonds récupérés financent le prochain projet.
Points de vigilance au Québec
- Exigence d'une licence RBQ pour les entrepreneurs réalisant des travaux de plus de 5 000 $
- Obligation d'obtenir les permis municipaux avant le début des travaux
- Droits de mutation immobilière (taxe de bienvenue) payables à chaque acquisition
- Règles du TAL sur la fixation des loyers et le droit de contestation du nouveau locataire
- Délai de détention minimal avant refinancement (variable selon le prêteur, généralement 6 à 12 mois)
- Pénalité de remboursement anticipé si le refinancement survient avant l'échéance du terme