Financer un immeuble de 5 logements et plus | Guide hypothécaire

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Financement commercial vs résidentiel : une distinction majeure

Au Canada, la frontière entre le financement résidentiel et commercial se situe à cinq logements. Un immeuble de un à quatre logements peut être financé avec un prêt hypothécaire résidentiel conventionnel, assuré par la SCHL, Sagen ou Canada Guaranty si la mise de fonds est inférieure à 20 %. Dès que l'immeuble compte cinq unités ou plus, les règles changent radicalement. Le financement relève alors du segment commercial ou multilogement, avec des critères d'analyse, des taux et des conditions qui diffèrent significativement.

Exigences de mise de fonds et financement SCHL multilogement

La mise de fonds minimale pour un immeuble de cinq logements et plus est généralement de 20 % à 25 % auprès des prêteurs conventionnels. Cependant, la SCHL offre un programme spécifique pour les immeubles locatifs multilogements, le programme APH Select (anciennement Programme d'assurance prêt pour immeubles collectifs), qui permet un ratio prêt-valeur allant jusqu'à 85 %. Ce programme exige le respect de critères précis, notamment en matière d'efficacité énergétique, d'accessibilité et d'abordabilité des loyers. La prime d'assurance SCHL pour ce type de produit varie en fonction du ratio prêt-valeur et peut être ajoutée au solde du prêt.

L'évaluation basée sur le revenu

Contrairement à une propriété résidentielle évaluée principalement par la méthode des comparables, un immeuble de cinq logements et plus est évalué selon la méthode du revenu. L'évaluateur calcule le revenu net d'exploitation (RNE) en soustrayant les dépenses d'exploitation normalisées des revenus locatifs bruts effectifs. Un taux de capitalisation, déterminé par les ventes comparables du marché local, est ensuite appliqué pour établir la valeur. Par exemple, un immeuble générant un RNE de 100 000 $ dans un marché où le taux de capitalisation est de 5 % serait évalué à environ 2 000 000 $. Les dépenses normalisées incluent typiquement les taxes foncières, les assurances, l'entretien, la gestion, les services publics payés par le propriétaire et une provision pour vacance locative (habituellement 3 % à 5 % des revenus bruts).

Critères d'admissibilité des prêteurs

Ratio de couverture du service de la dette (RCSD) minimal de 1,10 à 1,30 selon le prêteur
Mise de fonds de 20 % à 25 % (ou 15 % avec assurance SCHL multilogement)
Évaluation agréée obligatoire basée sur la méthode du revenu
Évaluation environnementale de Phase I pour les immeubles de plus grande taille
Inspection du bâtiment par un inspecteur spécialisé en bâtiment commercial
États financiers de l'emprunteur et bilan personnel positif

Considérations québécoises spécifiques

Au Québec, l'investisseur en immeuble multilogement doit composer avec les règles du Tribunal administratif du logement (TAL) en matière de fixation et d'augmentation des loyers. Les hausses de loyer sont encadrées par les indices annuels publiés par le TAL, ce qui peut limiter la croissance des revenus projetés. Les prêteurs en tiennent compte dans leur analyse : ils utilisent généralement les loyers actuels plutôt que les loyers potentiels après rénovation, sauf si l'emprunteur peut démontrer de façon crédible les améliorations prévues. De plus, la Loi sur la publicité légale des entreprises oblige les sociétés qui acquièrent des immeubles à être immatriculées au Registraire des entreprises du Québec. Les courtiers hypothécaires qui accompagnent leurs clients dans ce type de transaction doivent bien comprendre ces particularités pour présenter des dossiers solides aux prêteurs commerciaux.

Questions fréquentes

Pourquoi un immeuble de 5 logements et plus est-il considéré comme commercial?

Au Canada, les prêteurs et la SCHL classifient les immeubles de un à quatre logements comme résidentiels et ceux de cinq logements et plus comme commerciaux ou multilogements. Cette classification entraîne des exigences différentes en matière de mise de fonds, de taux d'intérêt et de critères d'admissibilité, car le risque est évalué principalement sur la performance financière de l'immeuble plutôt que sur le revenu personnel de l'emprunteur.

Quelle est la mise de fonds minimale pour un immeuble de 5 logements et plus?

La mise de fonds minimale est généralement de 20 % à 25 % selon le prêteur et le profil du dossier. Toutefois, le programme d'assurance prêt hypothécaire pour immeubles locatifs de la SCHL (APH Select) peut permettre un financement allant jusqu'à 85 % du coût de l'immeuble, réduisant ainsi la mise de fonds à 15 %, à condition de respecter des critères stricts d'admissibilité, notamment en matière d'efficacité énergétique et d'accessibilité.

Comment les prêteurs évaluent-ils un immeuble multilogement?

L'évaluation repose principalement sur la méthode du revenu, qui calcule le revenu net d'exploitation (RNE) en soustrayant les dépenses d'exploitation des revenus locatifs bruts. Le taux de capitalisation appliqué à ce RNE détermine la valeur estimée de l'immeuble. Les prêteurs commandent généralement une évaluation agréée par un évaluateur membre de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ).

Les taux d'intérêt sont-ils plus élevés pour le financement commercial?

Oui, les taux d'intérêt pour les prêts hypothécaires commerciaux sont généralement de 0,50 % à 2,00 % plus élevés que les taux résidentiels conventionnels. Cet écart reflète le risque accru perçu par les prêteurs. Les taux varient selon le RCSD, la qualité de l'immeuble, l'emplacement et la solidité financière de l'emprunteur.

Quels frais additionnels faut-il prévoir pour un achat commercial?

En plus des frais habituels (notaire, droits de mutation, évaluation), un achat commercial entraîne souvent des frais d'évaluation environnementale de Phase I (1 500 $ à 4 000 $), des frais d'inspection technique détaillée, des honoraires juridiques plus élevés pour la révision des baux commerciaux, et potentiellement des frais de courtage hypothécaire commercial. Le total des frais peut représenter 3 % à 5 % du prix d'achat.