Séparation et hypothèque : une réalité complexe
La fin d'une relation conjugale entraîne des conséquences financières majeures, et l'hypothèque conjointe est souvent l'enjeu le plus important à régler. Au Québec, que vous soyez mariés, en union civile ou conjoints de fait, le sort de l'hypothèque dépend à la fois du régime juridique applicable et des conditions du prêt hypothécaire. Un point fondamental à retenir : peu importe l'entente entre les ex-conjoints, le prêteur considère les deux co-emprunteurs comme solidairement responsables tant que le prêt n'est pas refinancé ou remboursé.
Les trois options principales
- Vendre la propriété: C'est souvent la solution la plus nette. Le produit de la vente sert à rembourser l'hypothèque, et le solde net est partagé entre les ex-conjoints selon leur entente ou le jugement du tribunal. Si la vente survient avant la fin du terme hypothécaire, une pénalité de remboursement anticipé peut s'appliquer.
- Rachat de la part de l'ex-conjoint: Un conjoint conserve la propriété et rachète la part de l'autre. Cela nécessite un refinancement au nom du conjoint qui garde le bien. Ce dernier doit se qualifier seul pour le nouveau prêt, incluant le test de résistance du BSIF (le plus élevé entre le taux contractuel + 2 % et le taux plancher de 5,25 %). La soulte (part de l'ex-conjoint dans l'équité) est généralement versée à même le refinancement.
- Maintien temporaire de la copropriété: Les ex-conjoints conviennent de conserver la propriété conjointement pour une période déterminée, par exemple jusqu'à la vente dans un marché favorable ou jusqu'à ce que les enfants soient plus âgés. Cette option maintient la responsabilité solidaire et limite la capacité d'emprunt de chacun.
Le patrimoine familial au Québec
Pour les couples mariés ou en union civile, le Code civil du Québec (articles 414 à 426 C.c.Q.) établit le régime du patrimoine familial, qui est d'ordre public et auquel on ne peut renoncer par contrat de mariage. La résidence familiale fait obligatoirement partie du patrimoine familial, peu importe lequel des conjoints en est le propriétaire inscrit. Lors de la dissolution du mariage, la valeur nette de la résidence (valeur marchande moins le solde hypothécaire) est partagée en parts égales entre les époux. Ce partage peut entraîner le besoin de refinancer pour verser la soulte au conjoint qui quitte.
Se qualifier seul : le défi du refinancement
Le principal obstacle au rachat de part est la qualification hypothécaire. Le conjoint qui souhaite garder la propriété doit démontrer qu'il peut seul assumer le prêt selon les critères du prêteur. Le ratio d'amortissement brut de la dette (ABD) ne doit généralement pas dépasser 39 % des revenus bruts, et le ratio d'amortissement total de la dette (ATD) ne doit pas excéder 44 %. De plus, la ligne directrice B-20 du BSIF impose un test de résistance qui qualifie l'emprunteur au taux le plus élevé entre le taux contractuel majoré de 2 % et le taux plancher publié (actuellement 5,25 %). Pour un ex-conjoint dont le revenu représente la moitié du revenu combiné du couple, ce défi peut être considérable.
Le rôle du courtier hypothécaire
Dans une situation de séparation, le courtier hypothécaire du Québec agit comme un conseiller financier neutre pour les questions hypothécaires. Il peut évaluer la capacité de qualification de chaque conjoint individuellement, comparer les offres de refinancement de plusieurs prêteurs, calculer les pénalités et les coûts totaux de chaque scénario, et coordonner le processus avec le notaire chargé du transfert de propriété et l'avocat en droit familial. Le courtier est tenu d'agir dans le meilleur intérêt de son client conformément à la Loi sur la distribution de produits et services financiers et au Code de déontologie des représentants en assurance de dommages, en assurance de personnes et en planification financière.