Le downsizing à la retraite : une stratégie pour libérer votre équité

Le downsizing consiste à vendre sa propriété actuelle pour acheter un logement plus petit, moins coûteux et souvent mieux adapté aux besoins de la retraite. Cette démarche permet de libérer une partie importante de l'équité accumulée au fil des années. Pour de nombreux ménages canadiens, la résidence principale représente le plus important actif de leur patrimoine. Selon Statistique Canada, la valeur médiane de la résidence principale des ménages propriétaires âgés de 65 ans et plus dépassait 400 000 $ en 2023. Le downsizing est donc une façon concrète de transformer cet actif immobilisé en liquidités utilisables.

L'avantage fiscal de la résidence principale

Au Canada, le gain en capital réalisé lors de la vente d'une résidence principale est exonéré d'impôt en vertu de l'article 40(2)(b) de la Loi de l'impôt sur le revenu (L.R.C., 1985, ch. 1, 5e suppl.). Pour profiter de cette exemption, le propriétaire doit désigner le bien comme résidence principale pour chaque année d'imposition durant laquelle il en était propriétaire. Depuis 2016, cette designation doit être faite dans la déclaration de revenus de l'année de la vente (formulaire T2091 pour les particuliers). L'omission de déclarer peut entraîner des pénalités. Lorsque le bien a toujours été utilisé exclusivement comme résidence principale, le gain est entièrement exonéré, ce qui rend le downsizing fiscalement avantageux.

Les coûts de transaction à prévoir

1. Commission du courtier immobilier: Généralement de 4 % à 5 % du prix de vente, partagée entre le courtier inscripteur et le courtier collaborateur. Sur une propriété de 500 000 $, cela représente de 20 000 $ à 25 000 $ plus les taxes applicables.
2. Honoraires du notaire: Prévoyez entre 1 500 $ et 3 000 $ par transaction (vente et achat). Certains notaires offrent un tarif forfaitaire pour les deux transactions combinées.
3. Droits de mutation (taxe de bienvenue): Calculés sur le prix de la nouvelle propriété selon des tranches progressives : 0,5 % sur la première tranche de 58 900 $, 1 % entre 58 900 $ et 294 600 $, 1,5 % entre 294 600 $ et 500 000 $, et des taux plus élevés pour les municipalités qui l'ont adopté (Montréal applique 3 % au-dela de 500 000 $).
4. Pénalité de remboursement anticipé: Si votre hypothèque actuelle est à taux fixe et que le terme n'est pas échu, le prêteur peut exiger une pénalité équivalente au plus élevé entre trois mois d'intérêts et le différentiel de taux d'intérêt (DTI). Un courtier hypothécaire peut estimer cette pénalité avant que vous ne preniez votre décision.
5. Frais de déménagement et adaptation: Incluez le coût du déménagement professionnel, l'achat éventuel de nouveaux meubles adaptés au plus petit espace, et les frais de modification ou de rénovation du nouveau logement.

Utiliser l'équité libérée intelligemment

La différence nette entre le prix de vente de votre propriété actuelle et le coût total d'acquisition de votre nouveau logement (incluant tous les frais) représente votre équité libérée. Plusieurs options s'offrent à vous pour optimiser ces fonds. Le remboursement intégral de toute dette restante, incluant l'hypothèque, est souvent priorisé pour éliminer les obligations financières à la retraite. Si vous disposez d'espace de cotisation dans votre CELI, c'est un véhicule ideal puisque les revenus de placement générés ne sont pas imposables et n'affectent pas l'admissibilité au Supplément de revenu garanti (SRG). Les cotisations à un REER ou le transfert vers un FERR sont aussi des options, mais les retraits seront imposables.

Considérations hypothécaires pour le downsizing

Si vous avez besoin d'un prêt pour la nouvelle propriété, sachez que la qualification hypothécaire à la retraite repose sur vos revenus de retraite (pensions, FERR, rentes, revenus de placement). Les prêteurs évaluent votre capacité de remboursement selon les mêmes ratios d'endettement (ABD et ATD) que pour tout emprunteur. Le test de résistance (stress test) du BSIF s'applique également. Votre courtier hypothécaire peut vous aider à présenter votre dossier de façon optimale en incluant tous vos revenus admissibles et en choisissant le terme et l'amortissement les mieux adaptés à votre horizon de retraite.