Agrandir sa famille et son hypothèque | Guide Québec

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L'arrivée d'un enfant ou l'agrandissement de la famille amène souvent les propriétaires québécois à envisager l'achat d'une maison plus grande. Cette transition nécessite une planification hypothécaire rigoureuse, car elle implique généralement de vendre la propriété actuelle et d'en acheter une plus spacieuse, ou de rénover pour ajouter de l'espace. Sur le plan du financement, l'emprunteur doit se requalifier pour un montant hypothécaire plus élevé en respectant les ratios d'endettement prescrits par la ligne directrice B-20 du BSIF. Le ratio d'amortissement brut (ABD) ne doit pas dépasser 39 % et le ratio d'amortissement total de la dette (ATD) ne doit pas excéder 44 %. Le timing est crucial : idéalement, la requalification devrait se faire avant un congé parental, lorsque les deux revenus du ménage sont encore à leur maximum. Les prestations du Régime québécois d'assurance parentale (RQAP) représentent environ 70 % du revenu assurable (régime de base) ou 75 % pour le régime particulier, ce qui peut réduire significativement la capacité d'emprunt. Pour le prêt relais (bridge financing), la plupart des institutions financières canadiennes offrent un financement temporaire couvrant la période entre l'achat de la nouvelle propriété et la vente de l'ancienne, habituellement pour une durée de 30 à 120 jours. La portabilité hypothécaire permet aussi de transférer les conditions de votre prêt actuel à la nouvelle propriété, évitant ainsi les pénalités de remboursement anticipé.

La famille s'agrandit : repenser votre hypothèque

L'arrivée d'un enfant est un moment de grande joie, mais aussi de planification financière importante. Si votre logement actuel ne suffit plus, le passage à une propriété plus grande nécessite une stratégie hypothécaire bien réfléchie. Au Québec, où le marché immobilier présente des réalités différentes selon les régions, la planification prend d'autant plus d'importance. L'objectif est de sécuriser un financement adéquat tout en préservant votre stabilité financière pendant cette période de transition.

Se requalifier pour un montant plus élevé

Pour acheter une propriété plus chère, vous devez vous requalifier auprès de votre prêteur ou d'un nouveau prêteur. Selon la ligne directrice B-20 du BSIF, votre ratio d'amortissement brut (ABD) ne doit pas dépasser 39 % et votre ratio d'amortissement total de la dette (ATD) ne peut excéder 44 %. Le taux utilisé pour le calcul de qualification est le plus élevé entre votre taux contractuel majoré de 2 % et le taux plancher fixé par le BSIF (actuellement 5,25 %). Si votre mise de fonds représente moins de 20 % du prix d'achat, une assurance prêt hypothécaire de la SCHL, de Sagen ou de Canada Guaranty sera exigée.

Le timing de la transaction

Le timing est un facteur déterminant dans le succès de cette transition. Idéalement, obtenez votre pré-approbation hypothécaire 90 à 120 jours avant le début prévu du congé parental. Cela vous donne le temps de chercher une propriété, de faire une offre d'achat et de compléter la transaction avant que votre revenu ne diminue. Au Québec, la durée moyenne entre l'acceptation d'une offre d'achat et la prise de possession est de 60 à 90 jours, selon la disponibilité des notaires et les exigences du prêteur.

Stratégies de financement

Plusieurs stratégies s'offrent à vous pour financer le passage à une maison plus grande. Le prêt relais (bridge financing) couvre la période entre l'achat de la nouvelle propriété et la vente de l'ancienne, généralement pour 30 à 120 jours. La portabilité hypothécaire permet de transférer vos conditions de prêt actuelles à la nouvelle propriété. Le blend-and-extend combine votre ancien taux avec le taux courant si le montant emprunté augmente. Enfin, la vente conditionnelle à l'achat vous permet de synchroniser les deux transactions, bien que cette approche puisse être moins compétitive dans un marché de vendeurs.

Rénover plutôt que déménager

L'agrandissement de la maison actuelle peut être une alternative plus économique au déménagement. Le refinancement vous permet d'accéder à la valeur nette de votre propriété pour financer les travaux, jusqu'à 80 % de la valeur marchande. La marge de crédit hypothécaire garantie (MCGH) offre une flexibilité supplémentaire en permettant des avances au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Les programmes québécois comme RénoClimat offrent des subventions pour les améliorations écoénergétiques, et le crédit d'impôt fédéral pour la rénovation d'habitations multigénérationnelles peut s'appliquer si vous ajoutez un logement secondaire pour un parent ou un grand-parent.

Questions fréquentes

Faut-il vendre avant d'acheter quand la famille s'agrandit?

Pas nécessairement. Un prêt relais (bridge financing) vous permet d'acheter votre nouvelle maison avant de vendre l'ancienne. La plupart des banques canadiennes offrent ce financement temporaire de 30 à 120 jours. Toutefois, vous devrez vous qualifier pour les deux hypothèques simultanément, ou avoir une promesse d'achat ferme sur votre propriété actuelle.

Comment le congé parental affecte-t-il ma capacité d'emprunt?

Les prestations du RQAP représentent environ 70 % de votre revenu assurable (régime de base). Les prêteurs calculent votre capacité d'emprunt en utilisant le revenu réel au moment de la demande. Il est donc préférable de faire votre demande de prêt avant le début du congé parental, pendant que les deux revenus sont encore complets.

Qu'est-ce que la portabilité hypothécaire?

La portabilité vous permet de transférer votre hypothèque actuelle (taux, terme, conditions) à une nouvelle propriété. Cela évite de payer une pénalité de remboursement anticipé. Si le nouveau montant dépasse l'ancien, un prêt complémentaire (blend-and-extend) peut être ajouté au taux courant, combiné avec l'ancien taux pour un taux moyen pondéré.

Peut-on rénover plutôt que déménager?

Oui, le refinancement pour rénovation est une option valide. Vous pouvez refinancer jusqu'à 80 % de la valeur de votre propriété pour financer l'agrandissement. La marge de crédit hypothécaire garantie (MCGH) est une autre option qui offre plus de flexibilité. Les programmes gouvernementaux comme RénoClimat peuvent aussi aider à financer les améliorations écoénergétiques.

Comment calculer le budget pour une maison plus grande?

Tenez compte du prix d'achat majoré des frais de clôture (notaire, droits de mutation, déménagement), de l'augmentation des taxes foncières, des frais d'entretien plus élevés, et de l'impact de la baisse de revenus temporaire pendant le congé parental. Votre courtier hypothécaire peut vous aider à établir un budget réaliste en simulant différents scénarios.