Transfert de propriété en héritage : implications hypothécaires au Qué

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Transfert de propriété en héritage

implications hypothécaires, refinancement par l'héritier

Événement de vie4 min de lecture11 février 2026

Lorsqu'un héritier reçoit une propriété hypothéquée par voie de succession au Québec, plusieurs étapes juridiques et financières s'imposent. Le Code civil du Québec (art. 916 et suivants) prévoit que les biens du défunt sont transmis à ses héritiers selon le testament ou, en l'absence de testament, selon les règles de la dévolution légale. Le transfert de propriété immobilière par succession doit être publié au Registre foncier du Québec par un acte notarié. Si la propriété est grevée d'une hypothèque, l'héritier doit soit assumer le prêt existant (avec l'accord du prêteur), soit refinancer à son propre nom. L'assomption de l'hypothèque existante peut être avantageuse si le taux et les conditions sont favorables, mais le prêteur évaluera la capacité de remboursement de l'héritier selon les mêmes critères que pour tout nouvel emprunteur, incluant le test de résistance du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF). Le refinancement permet à l'héritier d'obtenir de nouvelles conditions et possiblement de retirer de l'équité si nécessaire. Les frais associés au transfert incluent les honoraires du notaire, les frais de publication au Registre foncier et, dans certains cas, les droits de mutation. Toutefois, les transferts entre ascendants et descendants en ligne directe sont souvent exemptés des droits de mutation dans plusieurs municipalités du Québec en vertu de l'article 20 de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières. Un courtier hypothécaire peut guider l'héritier dans le processus de financement et l'aider à trouver la meilleure solution selon sa situation.

Heriter d'une propriété hypothéquée au Québec

Le transfert d'une propriété par succession est un processus encadré par le Code civil du Québec. Lorsqu'un propriétaire decede, ses biens immobiliers sont transmis à ses héritiers selon les dispositions de son testament ou, en l'absence de testament, selon les règles de la dévolution légale (art. 653 et suivants du C.c.Q.). L'héritier qui reçoit une propriété grevée d'une hypothèque herite non seulement du bien, mais aussi de l'obligation de remboursement du prêt hypothécaire. Ce transfert comporte des étapes juridiques, financières et fiscales que l'héritier doit comprendre pour prendre des décisions eclairees.

Étapes du transfert de propriété successoral

Obtenir la déclaration de transmission: Le notaire préparé une déclaration de transmission immobilière qui identifié le défunt, les héritiers et la propriété transferee. Ce document est publié au Registre foncier du Québec pour officialiser le transfert de propriété.
Vérifier l'hypothèque existante: Obtenez le relève hypothécaire du prêteur pour connaitre le solde, le taux, le terme restant et les conditions du prêt. Vérifiez si une assurance prêt rembourse le solde ou s'il reste des obligations a assumer.
Contacter le prêteur: Informez le prêteur du décès et de votre intention de conserver la propriété. Le prêteur vous indiquera les démarches requises pour l'assomption du prêt ou vous orientera vers un refinancement.
Se qualifier pour l'hypothèque: Que ce soit pour l'assomption ou le refinancement, le prêteur évaluera votre capacité de remboursement. Preparez vos preuves de revenus, relève de crédit et informations financières. Le test de résistance du BSIF s'appliqué.
Formaliser le transfert chez le notaire: Le notaire finalisera le transfert de propriété, la prise en charge de l'hypothèque (ou le nouveau prêt) et publiera les actes au Registre foncier. Tous les frais seront détaillés dans le compte du notaire.

Assomption vs refinancement : quelle option choisir?

L'assomption de l'hypothèque existante signifie reprendre le prêt aux mêmes conditions que le défunt. C'est avantageux si le taux est inférieur aux taux actuels du marche, car l'héritier bénéficie de conditions plus favorables. Cependant, le prêteur n'est pas oblige d'accorder l'assomption et évaluera la capacité financière de l'héritier. Le refinancement, quant à lui, consiste à contracter un nouveau prêt hypothécaire pour rembourser l'ancien. Il permet de choisir de nouvelles conditions (terme, amortissement, prêteur) et de retirer de l'équité si nécessaire pour couvrir les frais de succession ou d'autres besoins.

Exemption des droits de mutation

Au Québec, les droits de mutation immobilière (taxe de bienvenue) sont normalement payables lors de tout transfert de propriété. Cependant, l'article 20 de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières (L.R.Q., c. D-15.1) prévoit plusieurs exemptions, dont le transfert entre ascendants et descendants en ligne directe. Ainsi, un transfert d'un parent à un enfant ou d'un grand-parent à un petit-enfant est généralement exempte. Le transfert entre conjoints est également exempte. Cette exemption peut representer une économie significative : sur une propriété de 400 000 $, les droits de mutation seraient d'environ 5 500 $ sans l'exemption.

Implications fiscales pour l'héritier

L'héritier n'est pas personnellement imposé au moment de recevoir la propriété. L'impôt sur le gain en capital, s'il y a lieu, est paye par la succession du défunt dans sa déclaration finale de revenus. Le coût de base de la propriété pour l'héritier est généralement la juste valeur marchande au moment du décès (sauf en cas de roulement au conjoint en vertu de l'art. 70(6) LIR). Lorsque l'héritier vendra éventuellement la propriété, le gain en capital sera calculé comme la différence entre le prix de vente et cette juste valeur marchande. Si l'héritier utilise la propriété comme résidence principale, il pourra designer cette période pour l'exemption de résidence principale.

Le rôle du courtier hypothécaire dans le transfert successoral

Un courtier hypothécaire est un allie precieux pour l'héritier qui doit gerer une propriété hypothéquée. Le courtier peut évaluer rapidement si l'assomption ou le refinancement est l'option généralement privilégiée, magasiner les taux auprès de multiples prêteurs, aider a préparer le dossier de qualification financière et coordonner le processus avec le notaire et le prêteur. Pour les héritiers qui n'ont jamais été propriétaires, le courtier offre un accompagnement éducatif essentiel pour comprendre les responsabilites et les coûts lies à la propriété. Contactez un courtier hypothécaire des que possible apres le décès pour éviter les délais inutiles dans le processus de transfert.

Questions fréquentes

Dois-je payer la taxe de bienvenue si j'herite d'une propriété?

Dans la plupart des cas, non. L'article 20 de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières (L.R.Q., c. D-15.1) exempte les transferts entre ascendants et descendants en ligne directe (parent-enfant, grand-parent-petit-enfant). Le transfert au conjoint est également exempte. Cependant, les transferts entre freres et soeurs, oncles et neveux ou autres parents ne bénéficient pas de cette exemption. Vérifiez auprès de votre notaire.

Puis-je simplement continuer à payer l'hypothèque de la personne décédée?

Non, il ne suffit pas de continuer les paiements. L'hypothèque est un contrat personnel avec le défunt. Vous devez formaliser la situation soit en assumant officiellement le prêt (avec l'approbation du prêteur, qui évaluera votre capacité financière), soit en refinançant à votre nom. Le liquidateur de la succession doit faciliter cette transition et le prêteur sera notifié du décès.

Comment fonctionne l'assomption d'hypothèque par un héritier?

L'assomption signifie que l'héritier prend la relève du prêt aux mêmes conditions que le défunt (même taux, même terme restant, même amortissement). Le prêteur doit approuver l'assomption en évaluant la solvabilité de l'héritier. Si l'héritier ne se qualifie pas, il devra refinancer ou trouver un co-emprunteur. L'avantage est de conserver un taux potentiellement avantageux si les taux du marché ont augmenté.

Quels frais dois-je prévoir pour le transfert d'une propriété héritée?

Les principaux frais incluent les honoraires du notaire pour l'acte de transfert successoral (1 000 $ à 2 500 $), les frais de publication au Registre foncier (environ 100 $ à 200 $), les frais d'évaluation de la propriété si exigé par le prêteur (300 $ à 500 $), les frais juridiques et de dossier pour l'assomption ou le refinancement du prêt, et éventuellement les frais de courtage hypothécaire. Dans la plupart des cas, les droits de mutation sont exemptées entre parents et enfants.

Que se passe-t-il si je ne veux pas garder la propriété héritée?

Vous pouvez demander au liquidateur de vendre la propriété dans le cadre du règlement de la succession. Le produit de la vente servira d'abord à rembourser le solde hypothécaire et les frais de vente, puis le reste sera distribué selon le testament ou les règles de la dévolution légale. Vous pouvez aussi renoncer à la succession si les dettes excédent les actifs, mais cette décision affecte l'ensemble de la succession, pas seulement la propriété.

Suis-je imposé sur la propriété héritée?

L'héritier ne paie pas d'impôt au moment de la réception de l'héritage. C'est la succession du défunt qui est imposée sur le gain en capital (sauf s'il s'agit de la résidence principale du défunt ou si le transfert est fait au conjoint). Cependant, lorsque vous vendrez éventuellement la propriété, votre gain en capital sera calculé en fonction de la juste valeur marchande au moment du décès du défunt (votre coût de base) et du prix de vente.