Split mortgage : diviser son prêt entre taux fixé et variable

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Le split mortgage, aussi appelé hypothèque fractionnée, est une stratégie qui consiste à diviser le solde hypothécaire en deux portions distinctes : une à taux fixé et une à taux variable. Cette approche hybride permet à l'emprunteur de bénéficier partiellement des économies potentielles d'un taux variable tout en conservant la prévisibilité d'un taux fixé sur une partie de son prêt. Au Canada, plusieurs prêteurs offrent cette option, bien qu'elle soit moins courante que les prêts purement fixes ou variables. La répartition typique varie selon la tolérance au risque de l'emprunteur : un profil conservateur pourrait opter pour 70 % fixé et 30 % variable, tandis qu'un profil plus audacieux pourrait inverser cette proportion. Chaque portion fonctionne de manière indépendante avec son propre taux, son propre paiement et, dans certains cas, son propre terme. Au Québec, les frais de notaire s'appliquent à l'acte hypothécaire global, ce qui signifie que le fractionnement n'entraîne pas nécessairement de frais juridiques supplémentaires par rapport à un prêt unique. Cependant, au moment du renouvellement ou du refinancement, la gestion de deux composantes peut complexifier les négociations. Le courtier hypothécaire certifié AMF joue un rôle clé pour déterminer la répartition optimale en fonction du profil financier de l'emprunteur et des conditions de marché.

Le split mortgage : une stratégie hybride pour réduire le risque

Le débat entre taux fixé et taux variable est l'une des questions les plus fréquentes en financement hypothécaire. Le split mortgage propose une troisième voie : diviser son prêt en deux portions, l'une à taux fixé pour la sécurité et l'autre à taux variable pour le potentiel d'économie. Cette stratégie de diversification, bien établie en gestion de portefeuille, s'appliqué aussi au monde hypothécaire canadien.

Fonctionnement du split mortgage au Canada

Dans un split mortgage, le solde hypothécaire total est divisé en deux composantes distinctes qui sont gérées sous le même acte hypothécaire. Chaque composante possède son propre taux d'intérêt, son propre calcul de paiement et potentiellement son propre terme. Par exemple, un emprunteur ayant un prêt de 500 000 $ pourrait placer 300 000 $ à un taux fixé de 5 ans à 4,99 % et 200 000 $ à un taux variable de 5 ans à taux préférentiel moins 0,80 %. Les deux paiements combinés forment le versement hypothécaire total.

Split mortgage (hypothèque fractionnée): Structure hypothécaire dans laquelle le solde du prêt est divisé en deux portions ou plus, chacune ayant son propre type de taux (fixé ou variable), son propre taux d'intérêt et potentiellement son propre terme. L'objectif est de diversifier le risque de taux d'intérêt tout en maintenant un seul acte hypothécaire.

Avantages et inconvénients du fractionnement

Diversification du risque : si les taux montent, seule la portion variable est affectée, tandis que la portion fixé reste stable. Inversement, si les taux baissent, la portion variable en bénéficie immédiatement.
Compromis psychologique : les emprunteurs anxieux face à un taux entièrement variable obtiennent une tranquillité d'esprit partielle sans renoncer complètement aux économies potentielles.
Complexité accrue au renouvellement : si les deux portions ont des termes différents, les dates de renouvellement ne coïncident pas, ce qui peut limiter la flexibilité de transfert vers un autre prêteur.
Pénalités distinctes : en cas de remboursement anticipé, chaque portion est assujettie à sa propre pénalité. La portion fixé est soumise àu calcul du différentiel de taux (DTI), tandis que la portion variable est limitée à trois mois d'intérêt.
Disponibilité limitée : tous les prêteurs n'offrent pas cette option, et les conditions varient. Un courtier hypothécaire est essentiel pour trouver les meilleures offres de split mortgage.

Déterminer la répartition optimale

La répartition idéale entre fixé et variable dépend de votre profil. Un emprunteur avec un budget serré et une faible tolérance aux fluctuations de paiement devrait privilégier une proportion plus élevée à taux fixé (70 à 80 %). Un emprunteur avec une marge financière confortable et une perspective que les taux resteront stables ou baisseront pourrait opter pour une proportion variable plus importante (50 à 60 %). Le facteur déterminant est votre capacité à absorber une hausse de paiement sur la portion variable sans compromettre votre budget.

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'un split mortgage exactement?

Un split mortgage consiste à diviser votre prêt hypothécaire en deux portions : une à taux fixé et une à taux variable. Par exemple, sur un prêt de 400 000 $, vous pourriez placer 250 000 $ à taux fixé de 5 ans et 150 000 $ à taux variable. Chaque portion à son propre taux d'intérêt et évolue indépendamment.

Quels prêteurs offrent le split mortgage au Canada?

Plusieurs grandes banques canadiennes et certaines coopératives de crédit offrent cette option, bien qu'elle ne soit pas toujours activement promue. Les prêteurs monoligne (disponibles uniquement via courtier) peuvent également offrir des solutions fractionnées. Votre courtier hypothécaire AMF peut identifier les prêteurs proposant cette option avec les meilleures conditions.

Quelle répartition fixé/variable est recommandée?

Il n'existe pas de répartition universelle. Un profil conservateur pourrait privilégier 70 à 80 % à taux fixé pour maximiser la prévisibilité, avec 20 à 30 % en variable pour profiter d'un taux potentiellement inférieur. Un profil audacieux pourrait inverser cette proportion. La décision dépend de votre tolérance au risque, de votre budget mensuel et des perspectives de taux.

Le split mortgage coûte-t-il plus cher en frais?

Pas nécessairement. Au Québec, les frais de notaire couvrent l'acte hypothécaire dans son ensemble, que le prêt soit fractionné ou non. Cependant, certains prêteurs peuvent appliquer des frais d'administration supplémentaires pour la gestion de deux composantes. Vérifiez les conditions spécifiques auprès de votre prêteur.

Que se passe-t-il au renouvellement d'un split mortgage?

Si les deux portions ont le même terme, elles arrivent à échéance simultanément et vous pouvez renégocier les conditions de chaque portion ou les fusionner en un seul prêt. Si les termes sont différents, chaque portion est renouvelée séparément, ce qui peut limiter votre capacité de négociation et compliquer un transfert vers un autre prêteur.

Puis-je convertir un prêt existant en split mortgage?

Oui, mais cela implique généralement un refinancement complet avec les pénalités et frais associés. Au renouvellement, vous pouvez demander de fractionner votre prêt sans pénalité, car le terme arrive à échéance. C'est le moment idéal pour mettre en place un split mortgage si cette stratégie vous intéresse.