Amortissement hypothécaire : comparer 15, 20, 25 et 30 ans

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Amortissement hypothécaire : comparer 15, 20, 25 et 30 ans

La durée d'amortissement détermine le nombre d'années sur lequel votre hypothèque sera intégralement remboursée si vous maintenez vos paiements réguliers au même rythme. Ce paramètre à un impact direct et majeur sur deux éléments clés : le montant de votre paiement périodique et le coût total en intérêts sur la durée du prêt. Comprendre les compromis entre ces deux facteurs est essentiel pour choisir l'amortissement qui correspond à vos objectifs financiers et à votre capacité de paiement.

Tableau comparatif : hypothèque de 400 000 $ à 5 % taux fixé

15 ans : paiement mensuel d'environ 3 164 $. Intérêts totaux d'environ 169 000 $. Coût total du prêt d'environ 569 000 $.
20 ans : paiement mensuel d'environ 2 633 $. Intérêts totaux d'environ 232 000 $. Coût total du prêt d'environ 632 000 $.
25 ans : paiement mensuel d'environ 2 326 $. Intérêts totaux d'environ 296 000 $. Coût total du prêt d'environ 696 000 $.
30 ans : paiement mensuel d'environ 2 138 $. Intérêts totaux d'environ 373 000 $. Coût total du prêt d'environ 773 000 $.

Critères pour choisir votre amortissement

Évaluer votre capacité de paiement: Calculez le montant maximal que vous pouvez confortablement consacrer au paiement hypothécaire chaque mois, en tenant compte de vos autres obligations financières. Le BSIF recommandé que le ratio d'amortissement brut de la dette (ABD) ne dépasse pas 39 % de votre revenu brut et que le ratio d'amortissement total de la dette (ATD) ne dépasse pas 44 %.
Définir vos objectifs financiers: Si votre priorité est de rembourser votre hypothèque rapidement et de minimiser les intérêts, un amortissement court (15-20 ans) est préférable. Si vous souhaitez maximiser votre flux de trésorerie mensuel pour investir ailleurs ou maintenir une marge de manoeuvre financière, un amortissement plus long peut être judicieux.
Considérer les contraintes réglementaires: Les hypothèques assurées par la SCHL sont généralement limitées à 25 ans d'amortissement. Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, votre choix peut être limité, sauf si vous êtes admissible aux programmes spéciaux pour acheteurs d'une première propriété permettant 30 ans.
Planifier l'utilisation des privilèges de remboursement: Vous pouvez choisir un amortissement plus long pour la flexibilité du paiement minimal, puis utiliser les privilèges de remboursement anticipé (forfaitaire, augmentation de paiement) pour accélérer le remboursement. Cette approche offre la sécurité d'un paiement minimal faible avec la possibilité de rembourser aussi vite qu'un amortissement court.

La stratégie de l'amortissement long avec remboursement accéléré

Une approche populaire consiste à prendre un amortissement de 25 ou 30 ans pour sécuriser un paiement mensuel plus bas, puis à utiliser activement les privilèges de remboursement anticipé pour réduire l'amortissement effectif à 15-20 ans. Cette stratégie offre un filet de sécurité : si votre situation financière se détériore temporairement, vous pouvez revenir au paiement minimal sans briser votre contrat. En revanche, elle exigé la discipline de verser régulièrement des montants supplémentaires. Au Québec, un courtier hypothécaire certifié par l'AMF peut modéliser les deux scénarios (amortissement court fixé vs amortissement long avec remboursements accélérés) et vous montrer les résultats comparatifs en termes de coût total, de flexibilité et de risque.

Questions fréquentes

Quelle est la durée d'amortissement maximale au Canada?

Pour les hypothèques assurées par la SCHL (mise de fonds inférieure à 20 %), l'amortissement maximal standard est de 25 ans. Toutefois, certains programmes pour les acheteurs d'une première propriété permettent un amortissement de 30 ans même avec une hypothèque assurée. Pour les hypothèques conventionnelles non assurées (mise de fonds de 20 % ou plus), la plupart des prêteurs offrent jusqu'à 30 ans d'amortissement. Certains prêteurs alternatifs peuvent aller jusqu'à 35 ans dans des cas spécifiques.

Combien d'intérêts de plus vais-je payer avec un amortissement de 30 ans au lieu de 25 ans?

Sur une hypothèque de 400 000 $ à 5 %, l'amortissement de 25 ans coûte environ 296 000 $ en intérêts totaux, tandis que l'amortissement de 30 ans coûte environ 373 000 $. La différence est d'environ 77 000 $ en intérêts supplémentaires. Le paiement mensuel passe de 2 326 $ (25 ans) à 2 138 $ (30 ans), soit une réduction de seulement 188 $ par mois pour un surcoût de 77 000 $.

Un amortissement plus court aide-t-il à obtenir un meilleur taux?

Pas directement. Au Canada, le taux d'intérêt hypothécaire est principalement déterminé par le terme choisi (fixé ou variable), le type de prêt (assuré ou conventionnel) et le profil de risque de l'emprunteur. La durée d'amortissement n'influence généralement pas le taux offert. Toutefois, un amortissement plus court réduit le risque pour le prêteur, ce qui peut être un facteur favorable dans l'évaluation globale du dossier.

Est-il possible de modifier l'amortissement en cours de terme?

La modification de l'amortissement en cours de terme est généralement limitée. Certains prêteurs le permettent moyennant des frais ou dans le cadre d'un refinancement. La stratégie la plus simple est d'utiliser les privilèges de remboursement anticipé (forfaitaire ou augmentation de paiement) pour réduire effectivement l'amortissement sans modifier le contrat. Au renouvellement, vous pouvez choisir un nouvel amortissement en accord avec votre prêteur.

Vaut-il mieux prendre un amortissement long et investir la différence?

C'est une stratégie fréquemment débattue. Mathématiquement, si votre rendement d'investissement net d'impôt dépasse votre taux hypothécaire, allonger l'amortissement et investir la différence peut être profitable. En pratique, cela exigé la discipline d'investir systématiquement la différence et de tolérer le risque de marché. De plus, les intérêts hypothécaires ne sont pas déductibles d'impôt sur une résidence principale au Canada, contrairement à certains autres pays.