Obtenir une hypothèque comme travailleur autonome récent
Au Canada, les travailleurs autonomes représentent une proportion croissante de la main-d'oeuvre. Selon Statistique Canada, plus de 2,6 millions de Canadiens travaillent à leur propre compte. Pourtant, le système hypothécaire est conçu principalement pour les employés salariés, créant des obstacles spécifiques pour les entrepreneurs, pigistes, consultants et professionnels indépendants qui n'ont pas encore deux ans d'historique fiscal. Comprendre les exigences des différents prêteurs et les programmes disponibles est la clé pour transformer ce défi en une démarche structurée.
Pourquoi deux ans d'historique sont exigés
Les prêteurs de catégorie A utilisent la moyenne des revenus déclarés sur les deux derniers avis de cotisation (ADC) de l'Agence du revenu du Canada pour établir le revenu admissible. Cette approche permet de lisser les variations de revenus d'une année à l'autre, courantes chez les travailleurs autonomes. Le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) exigé dans la ligne directrice B-20 que le revenu utilisé pour la qualification soit « raisonnable et vérifiable ». Sans deux ADC, la vérification devient plus complexe pour les prêteurs traditionnels.
Les programmes pour travailleurs autonomes récents
- Programmes à revenu déclaré (stated income) des B-lenders: Équitable Bank, Home Trust et d'autres B-lenders offrent des programmes permettant au travailleur autonome de déclarer un revenu raisonnable pour son secteur d'activité. Le prêteur vérifie la vraisemblance du revenu déclaré en le comparant aux données de l'industrie. La mise de fonds minimale est de 20 % à 35 %, et le taux est majoré de 0,5 % à 1,5 %.
- Documentation alternative acceptée: En l'absence de deux ADC, les prêteurs alternatifs acceptent une combinaison de : relevés bancaires d'entreprise (6 à 12 mois) démontrant des dépôts réguliers, états financiers préparés par un comptable professionnel agréé (CPA), contrats signés et factures émises, T1 Générale avec un seul ADC, et une lettre du CPA attestant la nature et la viabilité de l'entreprise.
- Programme avec garant ou co-emprunteur: L'ajout d'un co-emprunteur ou d'un garant ayant un revenu d'emploi stable et un bon crédit peut permettre la qualification auprès d'un prêteur de catégorie A, même avec moins de deux ans de travail autonome. Le co-emprunteur devient cependant responsable de la totalité de la dette hypothécaire.
- Prêteurs privés comme solution transitoire: Pour les travailleurs autonomes de moins d'un an sans documentation suffisante, un prêt privé à court terme (1 à 2 ans) peut servir de pont en attendant l'accumulation d'historique fiscal. Les taux sont significativement plus élevés (7 % à 12 %), mais cette stratégie permet d'acquérir la propriété immédiatement.
Optimiser votre dossier : conseils pratiques
- Produisez vos déclarations de revenus le plus tôt possible chaque année pour accélérer l'obtention de l'ADC.
- Maintenez des comptes bancaires séparés pour l'entreprise et les finances personnelles, ce qui facilite la démonstration des revenus.
- Discutez avec votre comptable de l'équilibre entre l'optimisation fiscale et la qualification hypothécaire avant de produire vos déclarations.
- Accumulez la mise de fonds la plus importante possible : plus la mise de fonds est élevée, plus les options de financement sont nombreuses.
- Obtenez une préqualification auprès d'un courtier hypothécaire AMF au moins 6 mois avant l'achat prévu pour identifier les lacunes à corriger.